흔히 ‘땅’으로 불리우는 토지는 부동산에서 중요한 부분을 차지하고 있으며 재테크의 우수한 수단이 된다.

 

토지는 부증성 및 부동성이라는 고유의 성격을 지니고 있으므로 추가공급이 어렵고 이동이 불가능한 한정된 자원에 속하므로 시간이 지날수록 특별한 요인이 없는 한 가치 및 가격이 상승하는 특성을 지닌다. 따라서 개인 및 기업, 지자체 혹은 정부의 ‘부’의 근원으로서 차지하고 있는 것이 토지이다.

토지에 대한 관념으로서 민간시장에 맡겨두는 것을 원칙으로 하는 측과 반대로 토지의 공공성을 강조하여 행정부의 계획으로 묶어두려는 측의 주장이 팽팽하지만 일반사회에서는 두가지의 주장이 혼재되어 있다. 다만 자본주의 국가일수록 시장에 맡기는 추세로 나아가고 있는데 대표적으로 ‘중국’을 들 수 있다. 즉, 국영에서 민영으로 지향한다는 것이다.

토지가 국가정책의 수단으로 등장하는 이유는 그만큼 국가경제와 밀접한 관계를 맺고 있으며 국민경제에 중요한 변수가 되기 때문이다. 토지에 대한 각종 규제 혹은 완화를 통해서 경제를 통제하려는 이유도 그와같은 맥락에서이다.

만약 개인이 토지에 대한 투자를 선택한다면 구입에 앞서 많은 사항을 분석해야 할 필요성이 있다. 왜냐하면 부동산 특히 토지에 대한 투자는 그와같은 정부의 정책, 토지에 대한 규제 및 완화, 수요와 공급, 시장의 흐름, 금융경제 등을 정확히 이해할 때 투자의 매력성이 뛰어나기 때문이다. 즉, 토지에 대한 우수한 정보와 시의적절한 구입은 부동산 투자의 일환으로서 성공을 초래할 수 있다는 점이다.

그런데 흔히 ‘부동산투자’라는 개념하에서 이루어지는 행위는 부동산이라는 건물을 대상으로 하지만 그 실속은 토지를 중요한 바탕으로 한다. 좀더 구체적으로 살펴보면 ‘주택’을 구입할 경우 그 가치는 주택 자체에 대한 것도 있지만 그 주택과 관계된 토지의 가치를 반영한 것으로도 볼 수 있다. 따라서 주택의 가격 및 가치가 토지 가치와 가격을 반영했을 때 부동산투자가 올바르게 된다.

이와같은 토지의 변수는 부동산투자를 결정짓는 중요한 변수라고 볼 수 있다. 따라서 토지는 부동산의 핵심(core)에 있는 결정인자이다. 도시에서의 토지는 ‘국토의 계획 및 효율적 이용’에 대한 관련 법규를 이해해 토지정책의 방향과 어떤 토지가 성격상 어느 부분에 해당하는 지를 파악하는 것이 필요하다. 예컨대 그린벨트, 자연녹지, 주거지역, 준주거지역, 공업지역, 준공업지역, 상업지역 중 어디에 속하는가를 파악하는 것이 그 대표적인 사례이다.

만약 자신이 구입한 토지에 전혀 예상하지 못했던 규제가 있었다고 한다면 그 가치는 추락할 수 있을 것이고 존재했던 규제가 해제된다면 가치가 급상승할 것이다. 토지의 가치를 향상시켜주는 각종 정책조치들은 단계적으로 끊임없이 변화하므로 시의에 맞는 정보의 입수가 중요하다.

또 건축이 가능한 곳인지, 어느 정도 규모로 건축할 수 있는 곳인지 등에 따라서 토지의 가치도 달라지므로 그에 대한 이해가 필요하다. 예컨대 토지의 용도에 따른 효율적 이용을 분석한다는 것이다.

그리고 건물관련 개념의 토지보다는 다른 측면 즉, 농업생산성 및 공업지역 등과 관계되는 토지는 농촌지역 및 산지의 토지인 바 그에 대한 투자 또한 정부의 규제와 맞물려 있다는 점에서 관련법의 내용을 숙지할 것이 필요하다. 예컨대 ‘농지법’과 ‘산지관리법’을 들 수 있다.

예들 들어 농지의 경우 실제로 농업을 영위하지 않는 사람은 구입하기가 어렵고 설령 구입했다고 하더라도 영농을 하지 않거나 관련기관에 위탁하지 않으면 관련규제와 높은 세금을 피할 수 없을 것이다. 특히 농지 및 산지 등을 용도변경하여 가치를 높이고자 할 때도 정확한 지식이 없다면 어려울 것이다.

예컨대 조건부로 용도변경을 한 경우 그 조건을 충족하지 못할 경우에는 원래의 ‘지목’으로 전환된다.

 

그와같은 법적 및 제도적 내용을 이해하지 못할 경우 많은 재산상의 손실을 감수해야 할 경우가 있음을 주의해야 한다.     
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