[국토일보 김준현 기자] 공시가격 1억원 이하 ‘저가아파트’ 실거래조사 결과 법인 명의신탁, 미성년자 편법증여 등 위법의심거래 570건이 적발됐다.

3일 국토교통부는 법인·외지인 공시가격 1억원 이하 저가아파트를 집중매수한 사례를 대상으로 지난 11월부터 진행해온 실거래 기획조사 결과를 발표했다.

국토부에 따르면 2020년 7월 이후 법인․외지인 거래비중이 지속 증가(’20.7월 29.6%→’20.12월 36.8%→’21.8월 51.4%)했으며, 법인․외지인의 평균 매수가격은 1억 233만원이었다.

저가아파트 매수자금 중 자기자금 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준에 불과했으며 임대보증금은 2배 이상 높았다.

2020년 7월부터 2021년 9월까지 15개월 내에 법인․외지인이 단기 매수․매도한 경우는 6,407건으로, 평균 매매차익은 1,745만원이었다. 이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준이다.

단기 매수․매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했으며, 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

결과를 종합해보면, 일부 법인․외지인이 저가아파트를 ‘갭투기’로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정된다.

거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’ 우려도 있는 것으로 보인다.

국토부에 따르면 이번 조사는 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인․외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도․매수인, 거래가격 등을 종합검토해 선별된 이상거래 1,808건을 대상으로 이뤄졌다.

조사 결과 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발됐다.

조사로 밝혀진 위법의심거래 중 하나로 경제적 능력이 없는 미성년자가 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수하면서, 임대보증금 외 필요한 자기자금은 부친이 매도인에게 송금하는 등 편법증여가 의심되어 국세청에 통보한다.

국세청은 통보자료를 분석해, 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 통해 가산세를 포함한 탈루세액을 추징하게 된다.

또 가족 소유 저가아파트 32채를 본인이 대표인 법인에게 일괄매도하면서, 대금 수수가 없고 법인이 납부해야 할 취득세를 본인이 부담하는 등 법인 명의신탁이 의심돼 경찰청에 수사의뢰한다.

해당 법인은 이전받은 32채를 단기간에 전부 매도한 것으로 확인돼, 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의로 회피하려는 목적으로 추정된다.

경찰청의 범죄 수사로 혐의 확정 시 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금(부동산실명법)에 처해지게 된다.

아울러 법인이 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서, 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 대표 개인으로부터 전액 조달하는 등 탈세가 의심돼 국세청에 통보한다.

국세청은 탈세혐의가 있는 경우 세무조사를 실시해 자금조성경위, 회계처리 적정여부 등을 확인해 탈루세액을 추징하게 된다.

끝으로 여신전문업체(캐피탈)로부터 받은 기업자금대출(운전자금)로 저가아파트를 매수해, 대출용도 외 유용이 의심돼 금융위에 통보한다.

금융위(금감원) 대출 분석․조사를 통해 유용 확정 시 대출금 회수조치를 취하게 된다.

이번 조사를 통해 적발한 위법의심거래 570건은 경찰청‧국세청‧금융위, 지자체 등 관계기관에 통보돼 향후 범죄 수사, 탈세․대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이뤄질 방침이다.

이번 조사결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수, ‘갭투기’, 미성년자 매수 및 가족간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도높게 추진할 계획이다.

아울러 거래가격이 급등하면서 법인․외지인․미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축해 투기의심거래를 심층 조사할 예정이다.

김형석 국토부 토지정책관은 “부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발해, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해나가겠다”고 말했다.