주거상품으로의 전환 트렌드 2021년에도 지속 예상
하반기 오피스빌딩 거래규모 상반기 대비 2.3배 급증
2020년 4분기 오피스 매매시장 거래금액은 4조 4천억원으로 3분기(5조 1천억원)에 이어 2분기 연속 4조원을 초과하는 거래 활성화가 이어졌다. 특히, 3분기 거래금액을 더한 하반기 거래금액이 9조 5천억원으로 상반기 보다 2.3배 폭증했다. 매매시장 성장세가 두드러졌던 2010년부터 2019년까지 10년간의 연간 평균 거래금액이 8조 4천억원임을 감안할 때, 반기만에 연간 평균 거래금액을 1조원 이상 상회한 역대급 거래가 이뤄졌다.
6일 신영에셋에 따르면 지난해 4분기 거래가 완료된 중대형 오피스빌딩(서울 및 분당권역 소재 거래면적 3,300㎡ 이상)의 거래금액은 4조 3,748억원으로 집계됐다.
분기 거래금액이 4조원을 상회한 것은 2015년 3분기와 2019년 2분기 및 2020년 3분기 등 세 차례였고, 2020년 4분기까지 도합 네 번에 불과하다. 하반기 거래금액 급증에 따라 2020년 연간 거래금액은 2019년의 11조 9,673억원 보다 14% 증가한 13조 6,753억원으로 오피스시장 규모가 또 한번 크게 늘었다.
코로나19 확산에도 불구하고 오피스 매매시장의 거래가 하반기 내내 급증한 첫 번째 이유는 리테일과 호텔, 해외 부동산 등 부동산 대체투자 대안 상품의 불확실성이 크기 때문이다.
이들 상품의 경우 코로나19로 인해 임장활동이 어렵거나 수익성이 급락했고 회복 시기를 섣불리 점치기 어렵다. 반면 오피스시장의 경우 강남과 분당·판교권역의 안정세가 여전하고, 나머지 권역도 신규 공급에도 불구하고 타 상품 대비 안정세를 유지하고 있다.
둘째, 컨버전 트렌드가 주요권역 모두로 확대되고 있기 때문이다. 컨버전 트렌드란 오피스빌딩을 매입한 이후에 상대적으로 수익확보가 용이한 주거용 오피스텔(아파텔)이나 임대주택 등 오피스빌딩 외 다른 용도로 전환(Conversion) 개발하는 사례를 말한다.
2020년 상반기 강남권역에서 주로 발생했던 컨버전 트렌드는 하반기에 도심권역(부림빌딩, 광일빌딩, 2건)과 여의도권역 및 서울 기타권역(KT강동지사 등 3건)으로 확산되고 있다.
특히, 여의도의 경우 2020년 한 해 파크원과 국민은행 여의도통합사옥 등 48만㎡ 규모의 오피스빌딩이 신규 공급되면서 3분기 공실률이 15%대까지 폭등했음에도 불구하고, IFC 3개동(One, Two, Three IFC)이 모두 거래된 2016년(2조 5천억원)에 이어 사상 두 번째로 많은 2조 4천억원 규모의 거래가 이뤄졌다.
시장 불안에도 불구하고 여의도권역 거래가 크게 증가한 것은 컨버전 트렌드의 영향으로 볼 수 있다. 4분기에 거래 완료된 동여의도 유수홀딩스빌딩(생활형 숙박시설 컨버전)과 신동해빌딩, 나이스2사옥(임대주택 컨버전) 등이 대표적인 컨버전 사례다.
다만, 오피스시장 성장 가능성이 크고, 공급자 우위 시장을 형성하고 있는 분당·판교권역의 경우 현재 용도로 충분한 수익확보가 가능하기 때문에 컨버전 사례가 없는 것으로 확인됐다.
셋째, 거래 규모가 큰 프라임급 오피스빌딩의 선매각 성공사례가 하반기에 집중됐다. 2020년 3분기 도심권역 SG타워(9,393억원)와 디타워 돈의문(6,563억원)에 이어 11월에는 여의도 파크원 타워2(9,500억원, 2020년 1월 우협 선정)가 거래 완료됐다.
12월에는 성수 디타워 아크로 포레스트 업무동(6,000억원, 2020년 4월 매매계약 체결)이 거래됐다. 합계 3조원(3조 1,427억원)을 웃돌며, 하반기 거래규모의 약 30%를 차지한 것이다.
2020년 오피스 매매시장의 주요 트렌드였던 주거상품으로의 컨버전 트렌드는 2021년에도 계속될 것으로 예상된다. 중국 관광객 급증으로 호텔 컨버전 사례가 늘었던 2011년과 홍대입구를 중심으로 밸류애드 사례가 집중되었던 2015년, 공유오피스가 본격적으로 확장됐던 2017년의 컨버전 사례와 기간을 감안했을 때, 통상 컨버전 사례 집중시기는 2~3년 가량이기 때문이다.
신영의 부동산리서치센터 최재견 센터장은 “2020년 한 해를 관통한 컨버전 트렌드와 오피스빌딩을 대상으로 한 공모리츠시장 성장 등으로 2021년에도 오피스 거래는 성장세를 지속할 전망이다” 며 “2021년에도 연간 11조원 이상의 거래가 예상된다”고 밝혔다.
