최근 부동산 분양 시장의 침체로 인해 많은 건설회사들이 재건축이나 재개발 시장에 뛰어들고 있다. 이에따라 리모델링 수요도 증가하면서 리모델링이 재건축의 새로운 방법으로 부시장에서 부각되고 있다.

이런 가운데 쌍용건설(회장 김석준)은 남다른 기술력과 노하우로 ‘국내 리모델링 시공 1위’의 건설회사로 주목을 받아왔다.

실제로 쌍용건설은 2010년 경영 슬로건을 ‘새로운 미래, Green Ssangyong’으로 정하고 친환경 건설 기술 등 미래성장 동력 발굴에 적극 나서고 있다.

이를 위해 △ 국내 최초 현장 탄소 총량제 도입 추진 △ 주택 현장 신재생 에너지 적용 △ 친환경 건축 방식 리모델링 사업 적극 추진 등 노력을 통해 저탄소 녹생성장 시대를 앞당기는데 동참하고 있다.
특히 국내 최초 현장 탄소 총량제 도입은 남다른 쌍용건설의 의지로 읽히고 있다.

이 회사는 업계 최초로 현장의 탄소 배출량을 통합 관리하는 ‘현장 탄소 총량제’를 시행, 상반기중 시범 운영을 거쳐 7월부터는 국내 전체 현장으로 확대할 계획이다.

시범 운영 기간에는 전사적 자원관리시스템인 ERP (Enterprise Resource Planning)를 통해 데이터베이스화된 각 현장별 ▲ 전기 ▲ 물 ▲ 중장비, 각종 운송수단 유류 사용량 등 탄소발생과 밀접한 원가항목을 분석, 1차적으로 약 10% 절감된 목표를 부여하고 이후 분기별 평가를 통해 목표보다 절감한 현장은 초과한 현장에 잔여 탄소 배출권을 매도할 수 있도록 하는 ‘탄소 배출권 거래제’도 시행할 계획이다.

실제로 7개 동 약 330가구 규모의 아파트 현장을 분석한 결과 공사기간 2년 동안 약 8만㎏의 이산화탄소 (CO2)를 배출했고, 시공 중 발생한 탄소를 모두 흡수하기 위해서는 총 3만 그루의 나무를 심어야 하는 것으로 파악됐다.

이 현장의 탄소 배출을 10% 줄이면 연간 1,500 그루의 나무를 심는 효과를 낼 수 있고, 회사 전체 현장으로 확대하면 연간 약 20만 그루의 소나무를 심는 효과를 낼 수 있다는 것이 회사측의 설명이다.

이와관련 쌍용건설 건축기술부 박윤섭 이사는 “정부의 저탄소 녹색성장 정책에 기여함은 물론 현장간 경쟁을 통한 원가 절감, 신기술 개발에도 긍정적인 효과가 기대된다”며 “향후 해외 현장에도 단계적으로 확대해 나갈 예정”이라고 밝혔다.

주택현장에 신재생 에너지 도입

쌍용건설은 지난해 성공적으로 분양한 별내 신도시 쌍용 예가 지하 주차장에 태양광 덕트 21개소를 설치할 예정이다. 또 김포도시개발공사가 시행하고 쌍용건설이 시공을 맡은 김포 한강신도시 쌍용 예가와 이미 완공된 대구 월배 쌍용 예가 단지 내에 공용전기 및 부속 시설 온수 공급을 위해 태양광 및 태양열 등 신재생 에너지를 적용하고 있다.

이와함께 쌍용건설은 골조를 재활용함에 따라 친환경 건축 방식으로 인정 받고 있는 리모델링 분야에서도 업계 선도 기업의 입지를 확고히 굳히고 있다.

쌍용건설은 2007년 국내 최초의 단지 전체 리모델링 1호 사례인 방배동 쌍용 예가 클래식 (옛 궁전아파트)를 성공적으로 완공한데 이어 단지 전체 리모델링 2호, 3호 사례인 당산동 평화아파트, 도곡동 동신아파트를 시공 중이다.

특히 올해 완공 예정인 당산동 평화아파트는 지난해 국내 최초로 지상 주차장 밖에 없던 아파트가 리모델링을 통해 지하 2층까지 주차장이 신설되고 1층 세대는 필로티 공간으로 탈바꿈되고 있어 화제가 된바 있다.

지난해 9월 영등포구 당산동에 위치한 이 아파트 리모델링 현장 샘플룸과 시공중인 단지를 공개한 것.
1978년 준공된 3개 동284가구의 평화아파트는 리모델링을 통해 ▲ 72.6㎡ (22평)는 93.5㎡ (28평) ▲ 92.1㎡ (28평) 는 115.3㎡ (34평) ▲ 111.4㎡ (34평) 는 137.7㎡ (41평)로 늘어나는 등 세대별로 14.1㎡~26.2㎡ (4~7평)의 면적이 늘어난다.

특히 아파트 골조를 그대로 둔 상태에서 국내 최초로 지하 2층 규모의 주차장을 만들어 주차대수가 기존 58대에서 285대로 약 5배 늘어나는 등 국내 아파트 리모델링에서 처음으로 적용되는 설계가 다수 적용된 것이 특징이다.

또 지하2층 주차장과 지상을 연결하는 주차장 전용 엘리베이터와 지하 주차장까지 자연채광이 가능한 선큰 (Sunken) 설계도 도입됐다. 기존 지상 주차장은 산책로와 녹지 공간을 갖춘 조경 공간으로 조성된다.
이곳은 아파트 리모델링 최초로 1층은 개방감과 쾌적성을 높인 필로티로 바꾸고, 수직 증축을 통해 12층 건물을 13층으로 높였다. 신설된 필로티와 지하 1층에는 동별 전용 로비라운지, 세대별 락커 등 주민 공동시설이 들어선다.

지상 1층까지만 운행되던 엘리베이터는 지하 1층까지 하향 연장돼 주차 후에 따로 지상 공간을 거치지 않고 지하에서 바로 각 세대로 진입이 가능해 진다. 또 각 동의 전면에도 지하 1층 주차장, 옥외공간, 1층 필로티를 연결하는 선큰 설계가 적용된다.

가구수가 가장 많은 137.7㎡ (41평)형에는 주방에 접해 1층 필로티에서 최상층까지를 관통하는 중정형 설계가 도입돼 자연채광과 환기가 가능하도록 한 것도 특징이다.

이밖에 아파트 리모델링 단지 최초로 벽체에 진도 6.5~7 규모의 지진 하중을 흡수, 피해를 최소화하는 댐퍼 (Damper, 진동 흡수 장치)를 매립해서 시공하는 내진설계가 도입됐다.

또 조합설립인가, 건축심의 획득 단지를 기준으로 할 경우 쌍용건설은 오금동, 염창동, 현석동에서 4~6호 단지 리모델링 사례를 착공할 것으로 예상된다. 이중 오금동 아남아파트, 염창동 우성 3차 아파트는 지하 3층까지 주차장이 신설될 예정이다.

쌍용건설 김 강 상무는 “리모델링은 신축보다 높은 고난도 기술력은 물론 착공 직전까지 신속하게 인허가를 추진할 수 있는 사업 경험도 반드시 필요하다”며 “지난 18일에서 20일까지 3일간 진행된 샘플룸 오픈 행사에서 조합원들이 매우 만족했다”고 말했다.

당산동 평화아파트 강태만 리모델링 조합장도 “인근 단지들이 2008년부터 현재까지 마이너스 프리미엄을 기록하고 있지만 평화아파트는 약 8%의 프리미엄을 기록 중”이라며 “사업 추진을 빨리 결정한 결과 금융위기 이후 정부의 금리 인하 정책의 수혜를 받아 6%대이던 공사비, 이주비 대출 금리가 3%대로 낮아지는 간접이익도 발생했다”고 밝혔다.

이에대해 건설산업연구원 윤영선 박사는 “리모델링은 기존 골조를 재활용하기 때문에 정부가 추진 중인 ‘저탄소 녹색성장’과 일맥상통하는 친환경적인 건축방식이다”며 “단지 리모델링1호 방배동 궁전아파트에 이어 평화아파트도 성공적으로 완료되고 이를 계기로 리모델링 시장이 활성화되기를 기대한다”고 말했다.

리모델링 시장, 규제보단 활성화 시켜야

우리나라같은 경우 건설사들이 고도의 기술력으로 해외에서 명성을 쌓아 가고 있으나 국내에선 기술력에도 불구 제도에 발목이 잡혀 고전을 면치 못하는 분야가 리모델링 시장이다.

현재 걸음마 단계인 아파트 리모델링 시장은 각종 규제로 인해 활성화가 되지 못하고 있는 것.

리모델링은 재건축과 달리 기존 골조를 재활용 ‘저탄소 녹색성장’과 일맥상통하는 친환경적
건축 방식이지만 제도와 법률문제로 활성화가 되지 못하고 있다고 업계는 진단하고 있다.

새집을 만드는 재건축은 사업을 통해 이익이 발생하는 구조로 비정상적인 초과 이익이나 절차에 대한 규제가 필요하만 100% 자기 돈을 투입하는 리모델링에 대한 과도한 규제는 재산권 침해의 소지가 있다는 업계의 목소리다.

이에 대해 업계 관계자는 “리모델링 수직 증축 불가로 시장 활성화 제한이 있는 것이 사실”이라며 “아파트 전후증축은 가능하지만 측면 증축은 불가해 시장 활성화에 제약 있다”고 강조했다.

실제로 리모델링을 원하는 소형 아파트 (20평대)의 경우 대부분이 2베이 구조(전면부에‘방-거실’이 배치되어 있는 구조)여서 전후면 증축 만으로는 3베이 구조 (전면부에 방-거실-방이 배치되어 있는 구조)등 새로운 라이프 스타일에 맞는 평면 설계에 한계가 있다는 지적이다.

이에대해 업계는 측면 증축 및 수직 증축을 허용하면 측면 증축에 따라 해당 층에서 밀려나는 세대는 아파트 상부로 옮기는 수직 증축을 통해 보완 가능하다고 설명한다.

쌍용건설 관계자는 “정부는 안전상의 문제로 수직 증축을 허용하지 않고 있지만 현재에도
1층부를 필로티 구조로 변경할 경우 최상층 위로 한 개 층을 수직 증축할 수 있도록 허용하고 있어 안전성이나 기술적으로 문제가 없다”고 말했다.

이에 전문가들은 리모델링은 기존 골조를 유지한 상태에서 공사가 진행되기 때문에 전문성이 필요한 분야 인식 필요하다고 강조한다.

리모델링 관련해서 또다른 문제는 동별 동의율 이중 적용 문제다. 리모델링 조합설립시에는 전체 세대의 2/3 이상 동의와 함께 동별 2/3 이상의 동의 요건을 모두 충족해야함. 행위허가시에도 전체 4/5 이상 동의와 함께 동별 2/3 이상 동의를 다시 받아야 하기 때문에 동의 기간이 길어지는 문제가 발생하고 있는 것.

이에 업계는 재건축의 경우 동별 동의 기준 없이 전체 동의 기준만 충족하면 사업을 진행할 수 있게 해주고 있듯이 리모델링도 원활한 사업 진행을 위해 동별 동의 기준을 완화 필요가 있다고 말하고 있다.

쌍용건설 관계자는 “리모델링 시장이 활성화 되지 않는 이유는 기술의 발전을 인정하기 않고 재건축과 같이 규제가 필요한 분야로만 인식하고 있기 때문”이라며 “이제 정부도 걸음마 단계에서 정체되어 있는 리모델링 시장에 대해 거시적인 관점에서 ‘활성화’나 ‘규제’에 대해 판단해야 할 시점이 되었다”고 말했다.

제한된 국토와 자원을 가진 우리나라는 집값 문제를 해결하기 위해 15 ~ 20년된 아파트를 우선적으로 리모델링해서 사용하고 이후 15 ~ 20년이 지나면 재건축을 하는 것이 바람직하다는 것이 업계의 생각이다.
리모델링 시장의 활성화로 지하 주차장 신설과, 엘리베이터 지하 연장, 내진설계 적용 등 기술 발달을 통한 리모델링이 자리를 잡아 100년동안 갈 수 있는 아파트가 나오길 기대해 본다.