최근 부동산 경매 시장이 수상해졌다. 흐름에 변화가 있다는 것이다.
요즈음 어느 분야이든 경쟁이 지나치게 많아지는 것이 현실이지만 부동산 경매 낙찰 결과를 보면서 새롭다 싶은 몇 가지를 짚어 본다. 첫째는 특정 물건이 잦게 다수 등장하는 것이다. 낡은 모텔, 주유소, 골프장, 종교시설 등 제법 단위가 큰 물건들이 시류를 이기지 못하고 경매 법정에 나오고 있다.
물론 가장 흔한 물건은 아파트, 빌라, 원룸 등의 주거용 건물과 근린 상가, 근린 시설, 공장 등이 잦게 나오기는 한다. 자주 나오지 않는 특정 물건들은 주거용이나 상업용 물건에 비해서 낙찰 가격이 많이 낮은 것이 특징이다.
둘째는 물건별 응찰인원의 변화이다. 수년전부터 간혹 많은 응찰자로 인하여 놀라는 경우가 드물게 있어는 왔는데, 근자에는 다수 응찰의 출현 빈도가 잦다는 것이다. 응찰 인원만 가지고 따로 통계를 내어보지는 않았지만, 관심 물건의 낙찰 결과를 항상 보고 있는지라 백여명이 넘는 응찰자를 서두로 6-70 명 응찰도 더러 보이고, 2-30명 응찰은 이제는 예사이다.
처음에는 비교적 낮은 가격의 물건이니 그러하겠지 싶었는데, 수억대의 물건에도 열 손가락 발가락으로는 헤지 못할 도전자들을 보게 된다.
‘부동산 시장이 장기 침체된 것은 누구나가 느끼는 현실인데, 그리고 경매시장의 변화가 부동산 흐름에 선행한다는데’ 싶어서 혹여 부동산 시장이 움직여 주려나 하는 어리석은 생각도 하게 된다.
최근 주식이나 일반 부동산의 투자성이 떨어지니 경매 부동산으로 관심을 두게 되는 것이 지극히 당연한 추세이리라 생각된다. 한편으로는 부동산 경매 교육기관의 난립으로 조금 배웠다 하면 돈이 되겠다 싶은 부동산에 앞뒤 가리지 않고 뛰어드는 형국이고, 거기에 부동산 중개업의 불황으로 경매 물건을 소 개 하는 것이 응찰 인원을 늘리는 원인에 더함이 있다.
셋째는 투자자에 앞서 실 소비자의 직접참여이다. 경매물건에 대한 인식의 변화도 있는데다 불황으로 인한 실 소비자들의 적극적인 도전 의식이 늘어난 결과 이루어진 시장의 변화이다.
다음으로 두드러진 특징은 신건에의 도전 즉 감정가격 이상으로 낙찰 받는 건수가 많이 늘었다는 것이다. 물론 물건의 성격에 따라서는 채권자가 상계신청을 하고 높은 가격에 낙찰 받는다던지 감정이후에 주변의 가격변동에 따른 ‘감정가격을 상회’하는 낙찰 결과를 볼 수 있다.
그러나 토지의 경우에는 감정가의 몇 배를 넘는 가격으로 낙찰 받는 사례가 잦아서 한편으로는 지나친 기대와 평가를 하고 높은 금액을 쓰는 것이 아닌가 하는 노파심을 갖게 된다.
실제 낙찰 결과를 보면 신건의 경우 감정가격에서 110%, 130%. 150% 의 일정한 룰이 있고, 사례를 들어 보면 감정가격 5000만원 낙찰가격 2억 일 경우에 전체적으로 보면 감정가격의 10-20% 범위에 응찰자의 7-80% 가 몰려 있다. 최고가격의 주변에는 2-3명 정도 있으니 참으로 고수 이거나 물건의 미래를 잘 알고 있는 투자자일 것으로 보여 진다.
최근 학원의 난립으로 업종 전환을 하고자 하는 지인께 P시의 독서실을 소개하여 계약하게 됐다. 물론 현재 운영하시던 분의 수입금원을 듣고 주변지의 물건과 비교 분석해 신중한 판단과 계약을 하게 됐는데, 권하는 입장에서는 신중하여야 함은 물론이겠지만 앞으로 수입과 안정성에 대해 큰 염려를 하게 되는 것이 필자의 입장이다.
홈쇼핑, 인터넷 쇼핑, 해외직구 등 소비 패턴의 변화로 인하여 수많은 자영업자들이 경영난에 힘들어 하고 있다. 소비계층이나 방법 선호도의 빠른 변화에 따르지 못하는 것에다 불황의 영향까지 받으니 더욱 어려워지는 것이 당연지사이다.
이에 부동산 경매 물건의 선택이거나 방법 등에서 변화가 있어야 한다는 생각이다. 돈되는 부동산을 찾기 이전에 ‘무엇을 어떻게 할 것 인지’ 미리 염두에 두고 조건과 계획이 있는 제대로 된 ‘바람직한 이름 짓기’를 최우선적으로 해야 한다는 것이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>