[정책인터뷰] 국토교통부 남영우 토지정책관에게 듣는다
[정책인터뷰] 국토교통부 남영우 토지정책관에게 듣는다
  • 김광년 기자
  • 승인 2024.07.08 08:30
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“불법행위 통합 신고센터 운영
전국 단위 기획부동산, 전세사기 기획조사”

선별기법 활용·등기정보 등 정보연계 확대ⵈ 조사 정확성↑·불법행위 대응
리츠 활성화 제도 여건 마련ⵈ 국민 소득원 창출·부동산 산업 선진화 만전
대규모 국책사업 추진, 주택분양권·대토보상제 개선 등 규제완화 중점 수행

[국토일보 김광년 기자] 그 어느 때보다 부동산시장의 투명화가 요구되고 있는 가운데 국토교통부 토지정책관실의 움직임은 더욱 분주한 모습이다.

국민 주거 안정 실현을 위해 시장 투명성 및 공정성 확보에 정책 역량을 집중하고 있는 남영우 정책관.

남 국장을 만나 국가 토지정책 주요 현황 및 중점 추진계획을 들어봤다.

- 2024년 토지정책 중점 추진 계획은.
▲ 최근 고금리, 고물가 등 시장 불안 요인으로 인해 부동산 PF 등 건설관련 업계가 위축되고 있으며 전세 사기 등 부동산 시장의 불법행위로 인해 국민 불안이 가중되는 등 시장 상황은 녹록치 않다.

정부는 이러한 정책 여건 하에서 국민 주거 안정 실현을 위해 부동산 시장의 투명성과 공정성을 높이기 위해 노력하고 있다.

먼저 점차 광역화·지능화 되는 불법행위와 관련해 정부는 부동산 거래 정보와 AI 신기술 접목 등 조사기법 고도화를 통해 이상 거래 패턴을 사전에 분석해 의심 거래를 적발하고 매물-계약-등기로 이어지는 거래 단계에서 불법행위 가능성 차단을 위한 제도개선도 추진할 예정이다.

또한 부동산 소비자를 보호해야 하는 공인중개사에게 권리관계 등 설명의무를 부여하고 손해 발생 시 신속히 배상받을 수 있도록 공제제도를 개선해 그 역할과 책임 또한 강화할 계획이다.

아울러 부동산 PF 위축 등 시장 상황에 대응하기 위한 PF 조정위원회의 적극적인 조정·중재와 더불어 리츠를 활용한 미분양 주택매입 추진, 안전한 개발 사업 추진을 위한 프로젝트 리츠 도입, 헬스케어 리츠와 같은 리츠 투자 대상 다각화 등 국내 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 성장시키기 위한 방안도 함께 추진할 것이다.

정부는 과거 공시가격 현실화 계획에 따른 인위적인 공시가격 상승이 국민 주거 부담을 심화시킨다는 지적에 따라 공시가격 현실화 계획 폐지를 발표한 바 있다. 이와 관련한 연구용역도 현재 추진 중인 만큼 연내에 구체적인 이행 방안을 수립해 발표할 계획에 있다.

이 외에도 용인 국가산단, 광명시흥 공공주택지구 등 대규모 국책사업의 원활한 추진을 위해 수용·보상의 속도를 높일 수 있도록 주택분양권 또는 다른 사업지역의 미분양물량으로 보상받는 대토보상제 개선 등 규제완화도 중점 추진할 예정이다.

- 전세사기 등 부동산 불법행위 대응 계획은 무엇인가.
▲ 부동산 시장이 과열과 침체를 반복하면서 부동산 투기 및 불법행위가 지속적으로 발생하고 있고 날로 전세사기 등 불법행위가 지능화·조직화되고 있어 이에 대한 두텁고 촘촘한 사전 감시 등 소비자 보호가 필요한 상황이다.

국토부·법무부·경찰청은 지난해 1월 ‘전세사기 대응 협의회’를 개최해 긴밀한 수사협력 체계를 구축하고 범정부 특별단속을 시행하는 등 전세사기 범죄에 신속·철저하게 대응해왔다.

매물 단계에서는 소비자를 현혹하는 부동산 불법광고에 대한 경각심을 높이는 한편 불법행위 통합 신고센터를 통한 집중 신고기간을 운영했으며 신고기간에 접수된 신고사항과 부동산 거래정보를 분석해 전국 단위 기획부동산, 전세사기 기획조사를 실시할 계획이다.

또한 소규모주택의 깜깜이 관리비로 인한 청년층 피해예방을 위해 소규모주택 관리비 표시·광고, 전세사기 의심광고, 미끼매물 수시모니터링 실시 등 부동산 소비자 보호 노력을 기울이고 있다.

거래 단계에서는 이상거래에 대한 상시조사와 특정주제·지역별 특이동향을 대상으로 한 기획조사 등 조사체계를 운영 중으로 올해는 신규택지 후보지, 전세사기 4차, 외국인 주택 투기거래 기획조사를 착수했고 이 밖에 외국인 비주택 투기거래, 집값 띄우기 기획조사 등도 추진할 계획이다.

이 외에도 차세대 부동산거래관리시스템을 통해 제한적으로 공개 중인 실거래 정보를 개인정보보호 범위 내에서 아파트 ‘동’ 정보, 등기여부, 거래주체 등까지 정보공개를 확대했으며 이를 통해 허위거래 신고 방지와 투명한 거래질서 확립에도 도움이 될 것으로 기대한다.

현재 진행·계획 중인 사항 외에도 부동산 소비자 시장의 특이동향을 늘 주시해 시장 상황에 맞춘 조사를 적시에 실시하는 한편 인공지능·사회관계망분석 등 고도화된 선별기법 활용, 등기정보 등 정보연계를 확대해 조사 정확성을 제고하는 등 불법행위에 발빠르게 대응하도록 하겠다.

- 시장 변화에 따른 리츠의 역할 및 과제는.
▲ 리츠는 일반 국민의 부동산 투자기회를 확대하고 건전한 투자 환경을 조성하기 위해 2001년 도입됐으며 부동산 개발, 운영 이익을 일반 국민과 공유하고, 주주총회, 공시 등으로 의사결정의 투명성을 제고하는 등 부동산 산업 선진화와 함께 ESG 가치 추구에도 기여하고 있다.

최근 리츠 시장의 규모는 현재 약 98조원 수준으로 최근 5년간 약 2배 규모로 성장하는 등 빠른 성장세를 보이고 있으나 미국·일본 등 선진 시장에 비해 규모가 작고 투자대상도 다양하지 못한 편이다.

정부는 앞으로 리츠를 활성화하고 시장규모를 선진국 수준으로 확대할 수 있도록 제도 여건을 마련해 국민의 안정적 소득원을 창출하는 동시에 부동산 산업 선진화를 이뤄 나가겠다.

우선 안정적인 자기자본율 하에 개발, 임대운영까지 하는 리츠가 개발사업을 수월하게 할 수 있도록 프로젝트 리츠를 도입할 예정이다.

평균 2~5%의 자기자본율로 개발하는 PFV와 달리 리츠는 평균 38% 자기자본율로 개발하는 안정적인 개발수단이다. 리츠가 개발하는 데에 불필요한 행정 부담을 적극적으로 완화하도록 하겠다. 이를 통해 낮은 자본으로 레버리지를 높게 일으켜 개발하던 그간의 부동산 생산구조를 개선하는 데에 적극 활용할 수 있을 것으로 기대한다.

또한 초고령화 및 인공지능 기술발전 등에 따라 미래 사회의 핵심자산이 될 헬스케어, 데이터 센터 등에도 리츠가 적극 투자할 수 있도록 할 것이다.

아울러 국민이 합리적으로 리츠 투자를 판단할 수 있도록 투자보고서 및 리츠 정보시스템을 전면 개편해 리츠 정보에 대한 접근성을 높이고, 투자자의 안정적인 노후소득, 생활자금 확보를 위한 월 단위 배당과 함께, 산업적으로 필요하나 지역에서 거부감을 갖는 시설의 이익이 해당 지역에 우선 제공되도록 하는 지역상생리츠 도입을 적극 추진하겠다.

정부는 앞으로도 리츠가 국민에게 안정적인 소득을, 기업에는 부동산 유동화 기회를 제공하며 부동산 산업의 선진화에 기여할 수 있도록 적극적으로 나설 것이다.

- 공시가격 현실화 문제에 대해.
▲ 2020년에 발표된 현실화 계획에 대한 논의는 지난 몇 년간 지속해서 이뤄져 왔다.

현실화 계획은 공시가격을 시세의 90%까지 높이기 위해 수립됐고 2021년, 2022년 2년에 걸쳐 시행됐다. 이러한 현실화 계획에 더해 부동산 가격의 급격한 상승으로 인해 재산세 및 종부세 등 국민들의 세부담이 크게 증가했다.

이에 현 정부 출범 이후 국민들의 부동산 보유부담을 완화하고 공시가격에 대한 국민들의 신뢰성을 높이고자 2023년, 2024년의 공시가격 산정 시 시세 반영률을 현실화 계획 시행 전인 2020년 수준으로 적용한 바 있다.

그 간 공시가격 현실화 계획으로 인해 공시가격의 안정성이 저해되고 국민의 부동산 보유부담이 증가됐으며 복지 대상에서 탈락하게 되는 등 국민 불편을 가중시킨 점 등이 고려돼 올해 3월에는 민생토론회를 통해 ‘공시가격 현실화 계획 폐지 추진’이 발표된 바 있다.

다만 다양한 행정제도에서 사용되는 점을 고려 시 공시가격 간 균형성 확보는 여전히 필요한 상황이다. 현재는 현실화 계획을 폐지하되 균형성을 제고할 수 있는 세부적인 실행방안에 대한 연구용역을 시행중에 있으며 구체적인 추진방안을 조속히 제시할 수 있도록 할 예정이다.

- 관련 산업계에 보내는 메시지.
▲ 부동산 산업은 민생과 밀접한 관련이 있을 뿐 아니라 부가가치 창출 등 여러 측면에서 국가 경제에 미치는 파급효과가 큰 산업이다. 특히 2016년 14만여 개이던 사업체 수는 2022년 29만여 개로 2배가 넘게 증가했으며 전체 매출액도 같은 기간 110조원에서 208조원으로 꾸준히 증가하고 있다. 또한 최근 부동산 PF 부실 문제가 지속 제기되는 가운데 안정적인 개발 수단으로서의 프로젝트 리츠도 대안으로 주목받고 있다.

이러한 성장세를 보이는 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 위해서는 최근 전세 사기 등으로 인해 떨어진 국민 신뢰를 회복할 수 있도록 부동산 산업계가 책임 의식을 갖고 꾸준히 노력해야 한다. 정부도 부동산 산업의 성장을 위해 다양한 방안을 추진할 예정이다.

중개업, 평가업 등 기존업계의 활력 제고를 위한 서비스 고도화 방안과 함께 공인중개사, 감정평가사 대상 역량 제고 방안 마련을 추진할 계획이다.

유망 프롭테크 업계 투자유치도 지원하겠다. 국토교통 혁신펀드 투자범위에 프롭테크를 추가 지정하는 등 투자유치 지원방안을 검토하고 있으며 프롭테크 육성에 밑거름이 되는 데이터 개방 확대 및 빅데이터 플랫폼 고도화 등도 추진해 나갈 예정이다.

정부는 지난 5월 기존 산업과 프롭테크 등 신산업 간의 상생발전을 위한 업계 간담회를 가진 바 있으며 앞으로도 정부는 지속적인 대화를 통해 부동산 산업계가 모두 발전할 수 있는 방안을 고민해나가겠다.

현재 부동산 산업계가 어려운 시기를 겪고 있지만, 정부와 업계가 힘을 합쳐 혁신의 노력을 기울인다면 부동산 산업이 한층 더 성장하고 성숙할 수 있을 것이라 생각한다. 앞으로도 부동산 산업 발전을 위해 함께 협력해 나갈 수 있기를 기대한다.

정리=김현재 기자 khj@ikld.kr