똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com

■ 공유물의 관리·보존행위(하)

소수지분권자, 무단점유 중인 다른 소수지분권자에게 공유물 전부 명도소송 가능
말소등기청구 시 현 등기보유 공유자 지분 제외한 나머지 지분만 말소 가능

공유물의 처분행위는 전원 동의로 가능하고, 관리행위는 과반수 지분으로 가능하며, 보존행위는 소수지분권자라도 단독으로 가능하다는 점을 이전 글에서 살펴보았다.

그런데 제3자가 불법점유를 하는 것이 아니라 공유자 중의 1인이 불법점유를 하는 경우, 다른 소수지분권자가 그 명도를 청구할 수 있느냐 하는 문제가 있다.

이에 대해 대법원은, “공유물의 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392,93다9408 전원합의체 판결).”라고 판시, 비록 소수지분권자라도 일방적으로 점유하고 있는 다른 소수지분권자를 상대로 명도청구가 가능함을 설시한 바 있다.

그러나 위와 같은 판례는 서로가 소수지분권자인 경우에 가능한 것이고, 공유물의 관리는 과반수 지분으로 할 수 있는 것이므로 점유자가 과반수 지분권자인 경우에는 소수지분권자가 이를 상대로 명도청구를 할 수는 없다.

대법원 또한, “공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리' 아닌 ‘처분'이나 ‘변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 ‘관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결).”라고 판시한 바 있다.

그렇다면 서로가 1/2지분권자인 경우에 한쪽이 단독으로 점유를 하는 경우에는 어떻게 될 것인가도 문제인데, 이 경우에도 역시 서로가 과반수 지분권자가 아니므로 소수지분권자가 소수지분권자를 상대로 청구하는 사례와 같이 볼 수 있다.

대법원 또한 “물건을 공유자 양인이 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자로서는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결).”라는 입장이다.

그러나 이러한 법리는 명도청구소송에서 적용되는 것이고, 말소등기청구소송에서는 다르게 적용된다.

대법원은, “부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다고 할 것이나, 그 제3자가 당해 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권이전등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것이므로, 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 2015. 4. 9. 선고 2012다2408 판결).”라고 판시하였는데, 명도청구소송이라면 전부인용이 되었겠지만, 말소등기청구소송에서는 피고의 지분을 제외한 부분에 대해서만 인용이 된 것이다.

명도청구와 말소등기청구에서 이와 같은 차이점이 발생하는 이유는 (구분소유적 공유가 아닌 한) 공유는 공유물 전부를 지분율에 따라 사용할 수 있는 관계이므로, 점유는 지분율대로 쪼개서 해당 부분에 대해서만 배타적으로 사용하는 것이 불가능하나, 등기는 지분율대로 쪼개서 배타적으로 등기하는 것이 그 성질상 가능하기 때문인데, 만약 점유의 경우에 지분율대로 배타적 사용을 원한다면 공유물분할청구소송을 통해서 공유관계 자체를 소멸시키는 방법밖에 없다.