다양한 주택담보대출 상품… 가구 특성 맞춤 제공 필요
LTV(주택담보대출비율) 규제 지속 활용하되 DTI(총부채상환비율)규제 취약계층 완화 적용
DSR(총체적상환능력비율)규제는 지표 계산·기준 설정 시 신중하게 접근해야
무주택자·1주택자 대상 주택구입자금대출 지원 확대 강화
[국토일보 이경옥 기자] 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 증가하고 있는 가운데, 주택담보대출 시장의 효과적 운영을 통해 수요자 맞춤형 주택금융 지원을 확대해야한다는 의견이 제시됐다.
국토연구원은 최근 발표한 ‘주거안정을 위한 수요자 맞춤형 주택담보대출 추진방안’ 국토정책 연구보고서(이태리 국토연구원 책임연구원 외)에서 가계부채의 위험을 적절히 관리하고 주택금융을 통한 주거지원을 강화하기 위해 수요자 연령, 소득, 자산 등 수요특성에 따라 수요자 맞춤형 주택담보대출을 효과적으로 운영할 필요가 있다고 주장했다.
■ 주택담보대출 시장 현황
가계부채가 주택담보대출을 중심으로 크게 증가하고 있다.
한국은행 경제통계시스템 가계부채 추이 결과에 따르면 가계부채는 916조2천억원(2011년)에서 1388조3천억원(2017년 6월)으로 51.5% 증가했고, 주택담보대출은 같은 기간 442조4천억원에서 693조2천억원으로 56.7% 증가한 것으로 조사됐다.
같은 기간 공적금융기관과 예금은행의 주택담보대출은 각각 164.1%, 80.2% 증가한 반면 비은행의 주택담보대출은 19.8% 증가해 은행과 공적금융기관을 중심으로 주택담보대출 금액이 증가한 것으로 분석됐다.
■ 주택담보대출 이용 현황
주택담보대출 이용률은 20·30대, 중소득, 자산 3·4분위에서 높았고, 거주주택마련 이외 용도의 목적 가구와 만기일시상환 가구의 연체 비율이 높은 것으로 집계됐다.
주택담보대출 이용률 상승폭은 40·50대, 자산 1·2분위에서 높은 것으로 나타났다. 반면 저소득층의 주택담보 대출 이용률은 26.6%로 낮고 상승폭도 미미했다.
거주주택마련 용도의 주택담보대출 가구 연체율은 5.8%로 거주주택마련 이외 용도의 가구 연체율(9.8%) 보다 낮고, 원금/원리금 분할 상환방법 이용 가구의 연체비율은 5.5%로 다른 상환방법(9.3%)에 비해 낮게 나타났다.
■ 주택담보대출 규제현황
우리나라는 LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율), DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)를 중심으로 주택담보대출 규제를 해왔으며 DSR(Debt Service Ratio, 총체적상환능력비율·총부채원리금상환비율)규제 도입을 추진했다.
LTV(Loan to Value)는 2002년부터 주택수요 억제를 위해 투기과열지구, 투기지역, 수도권 등을 중심으로 강화돼 왔으며 2014년 7월 70%로 완화된 후 2017년 6.19대책에 의해 다시 강화됐다.
DTI(Debt to Income)는 2005년부터 주택수요 억제를 위해 투기과열지구, 투기지역, 수도권 등을 중심으로 강화돼 왔으며 주택수요 관리보다 가계부채 관리 측면에서 DTI규제 필요 인식이 확대되고 있다.
소득증빙 강화, 비거치식·분할상환, 고정금리, DSR(Debt Service Ratio) 지표 도입 등의 내용을 담은 여신 선진화 가이드라인은 2016년 은행권을 중심으로 도입돼 2017년에는 제2금융권으로 확대 시행했다.
국토연구원에 따르면 LTV규제가 강해질수록 40대, 중·고소득층, 저·중자산, 자가·전세, 생애최초, 무주택가구에서 차입제약 가구가 증가했다.
40·50대, 저·중소득층, 중자산, 생애최초, 무주택가구가 DTI규제 영향을 크게 받는 것으로 분석됐다.
LTV규제 수준에 따라 차입제약 가구 수의 변동이 큰 반면 DTI규제는 LTV규제와 비교해 변동폭이 작으며 DSR규제는 200% 이내에서 대출에 대한 차입제약 효과가 크게 나타났다.
■ 수요자 맞춤형 금융지원 강화
국토연구원은 금리, 상환방식, 기간, 금융기관과 소비자의 위험 분담 등으로 구분되는 다양한 주택담보대출 상품을 소득, 자산, 연령 등 가구 특성에 맞춰 제공해야한다고 강조했다.
주택담보대출을 중심으로 가계부채가 크게 증가해 가계부실이 심화될 우려가 커지고 있기 때문이다. 가구유형별 안정적인 주택금융지원을 통해 이를 적절히 해소해야한다는 주장이다. 특히 원리금 상환 연체가구 비율은 저금리로 하락세를 보이고 있으나 60대 이상, 저소득, 자산 1~2분위에서 높은 수준을 보이고 있어 위험관리도 필요하다.
또 가구 유형별 특성을 고려해 위험을 가중시키지 않으면서 안정된 주거를 향유할 수 있도록 타 주거지원방안과 결합해 운영할 필요도 있다고 강조했다.
가계부채관리 시 규제 역시 가구 유형별로 차별화하는 것이 좋다고 봤다.
LTV규제는 주택가격 안정화 수단으로써 지속적으로 활용하고, DTI규제는 취약계층에 대해 완화 적용하되 가구 유형에 따라 차등적으로 적용해야한다는 설명이다.
LTV규제는 규제수준에 따른 차입제약 영향이 크고 가구의 연체위험에도 유의미한 영향을 주기 때문에 가계부채관리를 위한 주요 수단으로 평가되며 투기억제 및 가계부채 관리에 중요한 규제 수단으로 적용되고 있다.
DTI는 LTV와 비교해 차입제약에 미치는 영향은 작지만 상대적으로 40·50대, 저소득층, 전세가구 등 취약계층에 미치는 영향이 커 취약계층에 대해서는 완화하자는 논리다.
DSR규제는 가계부채 관리를 위해 중요한 수단으로 활용되고 주택담보대출 이용 제약에 큰 영향을 미칠 것이므로 지표 계산, 기준 설정 시 신중하게 접근해야한다고 강조했다.
DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 가계의 모든 부채상환능력을 평가하는 지표이기 때문이다. 하지만 실수요자의 차입제약으로 주택구입능력을 약화시킬 수 있다는 점도 고려해야한다는 것이다.
또 취약계층의 경우 금리 변화에 따른 위험요인이 가중될 우려가 있으므로 대출금리 스프레드 상한, 연체가산금리 인하 등을 통해 위험을 완화해야한다고 덧붙였다.
이 외에도 무주택자의 주택구입자금대출, 1주택자의 이주에 따른 주택교체 수요를 위한 주택구입자금대출 지원을 확대하고 실제 거주를 위한 수요자의 주택구입 지원을 위해 LTV규제는 완화해야한다고 제안했다.
실제로 주택구입 목적 대출의 연체율이 거주주택마련 이외의 용도 가구보다 낮게 나타나고, 연체위험 분석에서도 거주주택마련 목적인 경우 모든 그룹에서 연체위험이 낮다.
또 만기일시상환에 비해 원리금 균등분할 상환방법 연체율이 크게 낮아 저소득층과 무주택자는 원금 중 일부에 대해서만 분할상환을 적용할 경우 차입제약 완화효과가 큰 것으로 나타나 제한적으로 부분분할상환 제도를 통한 지원도 고려해볼만하다고 제시했다.
국토연구원 측은 “가구 주택담보대출 상환 시 연체 발생 가능성에 가장 중요하게 영향을 미치는 요인은 금리 충격”이라며 “DTI 산출 시 향후 금리변동 가능성을 고려해 주택담보대출 위험을 관리해야한다”고 강조했다. “특히 저소득층과 취약계층의 경우 금리변동에 따른 위험이 가중될 우려가 있으므로 저소득층 등 취약계층에 한해 금리 상한폭 조정 등을 통해 위험을 완화해야한다”고 덧붙였다.
