똑똑하게 사는 생활법률 상식
결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com
■ 공유물의 관리·보존행위(상)
공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용가능
‘공유물 관리’ 지분 과반수로 결정하나 보존행위는 각자 가능
부동산에 관한 소송을 하다보면, 공유(共有)와 관련해 문제가 되는 사안이 매우 많다는 것을 알게 된다. 기본적으로 부부재산이 원칙상 공유재산이고, 상속재산이 공유재산이며, 동업관계에 있어서도 부동산을 공유로 취득하는 경우가 많기 때문에 공유물은 주변에 매우 흔하게 존재하기 때문이다.
공유자는 공유물의 전부를 지분의 비율로 사용가능한데(민법 제263조), 이는 공유물의 전체를 각 지분권자가 사용할 수 있지만 그 사용·수익은 지분의 비율에 따라 제약을 받는다는 의미이지 공유물을 현실적으로 지분의 비율만큼 독자적·배타적으로 사용할 수 있다는 의미가 아니다.
공유물의 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 가능하지만 자신의 지분을 처분하는 것은 지분권자의 자유에 달려 있고, 공유물의 관리는 지분의 과반수로써 결정하며, 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제264조, 265조).
처분행위의 대표적인 것은 매매이고, 관리행위의 대표적인 것은 임대차 계약의 체결 또는 해지이며, 보존행위의 대표적인 것은 불법점유자에게 인도청구를 하는 것이다.
관련판례에 따르면 “(가) 부동산의 1/7 지분 소유권자가 타공유자의 동의없이 그 부동산을 타에 임대하여 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 위 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. (나) 위 ‘가’항의 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이라 할 것으로서 타공유자는 그 임대보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다. (다) 위 ‘가’항의 경우 공유물의 보존행위란 공유물의 현상을 유지하기 위하여 이를 침해하는 제3자에게 그 배제를 구하는 행위를 말하므로 그 행위의 전제로서 공유자가 수령한 임대차보증금 중 자신의 지분비율 상당액의 지급을 구할 수 없다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결).”
위 판례 사안에서 임대차계약을 하는 것은 관리행위이므로 과반수 지분이 있어야 했는데, 1/7지분권자가 타공유자의 동의 없이 임대차계약을 체결했다. 이 경우 임대차계약을 체결한 공유자의 지분권을 넘어서는 6/7지분에 상응하는 월세 수익은 부당이득 반환 또는 손해배상 의무가 있게 된다. 그런데 판례는 임대차보증금은 어차피 만기에 임차인에게 반환해야 할 금액이니 이를 수익으로 볼 수 없으므로 보증금 중 6/7을 달라는 청구는 적법하지 않다는 것이다.
또한 위 사안에서 임차인은 적법한 임대인과 계약을 체결한 것이 아니므로 6/7지분권자는 불법점유자인 임차인을 상대로 보존행위로서 명도청구를 할 수는 있으나, 자신이 임대차계약의 당사자가 아니므로 보증금을 임차인에게 청구할 수는 없다고 판시하고 있는 것이다.
한편 공유물의 처분행위는 공유자 전원의 동의가 필요하므로, 공유자의 1인이 다른 공유자의 동의 없이 매매계약을 체결한 경우에는 소유권이전등기가 경료된 이후라도 동의하지 않은 공유자가 그 말소등기를 청구할 수 있다.
하지만 대법원은 “공유자 중 1인이나 그 대리인으로부터 공유재산을 매수한 자는 다른 공유자의 지분에 대한 매매가 적법한 것으로 인정되지 아니하더라도 공유재산 중 당해 매도인의 공유지분비율에 해당하는 부분에 대하여는 계약이 유효함을 주장할 수 있고, 비록 매수인이 공유자들의 지분을 각각 매수하였다고 주장하지 아니하였다고 하더라도 공유자 중의 1인과 사이의 매매만이 유효한 경우에는 그 지분에 대한 일부 승소의 판결을 구하는 의사가 있는 것으로 볼 수 있다(대법원 1991. 5. 28. 선고 판결).”라고 판시, 이 경우에도 처분자의 지분에 대해서는 소유권이전등기가 유효하다고 설시하고 있다.
