똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com

■ 맹지소유자의 주위토지통행권

맹지소유자에게는 주위토지통행권이 인정된다
소유자의 손해 가장 적은 장소 선택 후 그 손해 보상해야

주위토지통행권이란 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우[이른바 ‘맹지(盲地)’]에, 그 토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말한다.

이처럼 요건을 갖추어 주위토지통행권이 인정되는 경우에도 주위토지통행권자는 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하는 의무가 있다(민법 제219조). 다만, 토지 분할로 인해 맹지가 발생했거나 토지의 일부만이 양도되어 맹지가 발생하는 경우에는 보상의 의무가 없다(민법 제220조).

주위토지통행권은 맹지(盲地)에만 인정되는 것이므로, 이미 필요한 통로가 있음에도 불구하고 이러한 통로보다 타인의 토지를 통과하는 것이 단순히 더 편리하다는 사정만으로는 인정되지 않는 것이 원칙이나, 기존 통로가 너무 협소하다든지 또는 이를 개조하기 위해서는 과다한 비용이 소요된다든지 등의 이유로 그 통로를 실제 통로로 이용하기에 부적합한 객관적 사유가 있는 경우에는 예외적으로 주위토지통행권이 인정된다.

주위토지통행권은 지역권과는 달리 통행로가 특정 장소로 항상 고정되는 것이 아니라, 한번 인정된 주위토지통행권이라도 주변 토지의 이용현황에 변동이 생겨서 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지거나, 주변에 더 적합한 통로가 생기는 경우에는 주위토지통행권이 변경되거나 소멸될 수도 있다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300, 75317, 75324 판결).

한편, 보통의 맹지 소유자들은 통로를 낼 때 건축법상의 요건에 충족되는 면적의 통로를 확보하기를 원하므로, 이러한 면적의 통로가 주위토지통행권으로 확보될 수 있느냐라는 논점이 있는데, 이와 관련 대법원은 제반사정을 참작해서 구체적 사안에 따라 어떤 경우에는 건축법상의 요건을 충족한 주위토지통행권을 인정하고 어떤 경우에는 반대로 인정하지 않고 있다. 대표적인 판례들을 보면 다음과 같다.

[부정한 판결] 소론은 원고가 장래 위 토지상에 건축을 할 예정인데 원심이 인정한 (ㄷ)부분 1.5미터의 통로로는 건축허가를 받기가 불가능하니 건축허가를 받을 수 있는 2.0미터의 노폭이 보장되는 (ㄴ)부분을 통행로로 확보하도록 하여 달라는 취지이나 주위토지통행권은 주위토지소유자의 그 토지에 대한 독점적 사용권을 제한하는 권리로서 인접한 토지소유자간의 이해를 조정하는데 목적이 있는 것이므로, 사람이 출입하고 다소의 물건을 공로로 운반할 정도의 폭만 확보할 수만 있다면 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하는 것이고, 이에 더 나아가 위요지소유자에게 장래 그 토지에 건축을 할 것에 대비하여 건축허가에 필요한 폭의 통행로를 미리 보장하고 주위토지소유자로 하여금 이를 수인하도록 하는 것까지를 그 내용으로 하는 것은 아니라 할 것이니 상고논지는 받아들일 수 없는 것이다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9961, 9978 판결).

[인정한 판결] 민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것임은 소론이 지적하는 바와 같다 할 것이나 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 할 것이다. 그런데 이 사건에서 원심이 확정한 사실관계에 의하면 원고는 이 사건 토지를 건축물의 부지로 사용하려 한다는 것이고, 이 경우 건축법 제33조 제1항 및 제8조의 규정에 의하면 이 사건 토지가 2m 이상 도로에 접하여야 건축허가를 받을 수 있으므로, 원고로서는 노폭 2m의 통행로를 확보하여야 할 필요성이 절실하다 할 것이고, 피고도 장차 원고가 이 사건 토지 상에 건물을 신축할 것에 대비하여 노폭 2m의 통행로를 남겨두고 건축허가를 받은 것으로 보여지므로, 통행로의 노폭이 건축허가에 필요한 요건을 충족하느냐의 여부는 원고의 주위토지통행권의 범위를 결정함에 있어 중요한 참작 요소가 된다 할 것이고, 여기에 이 사건 기록에 나타난 원·피고 소유 토지 및 통행로의 위치와 면적, 현재의 토지이용 상황을 덧붙여 보면 이 사건 토지에 필요한 통행로의 노폭을 2m로 본 원심의 판단을 수긍할 수 있고, 거기에 민법 제219조의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다(대법원 1996. 5. 14. 선고 96다10171 판결).