똑똑하게 사는 생활법률 상식
결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com
■ 공유물분할청구(上)
공유는 지분 비율로 ‘물건’ 다수가 소유하는 ‘공동소유’ 형태
당사자 간 공유물분할 미협의시 재판 통해 공유물 분할한다
공유물(共有物)이란 여러 명이 지분에 의하여 소유하는 하나의 물건으로 이러한 소유형태를 공유관계라 부른다. 공유관계는 당사자간 협의에 의해 이뤄지기도 하지만 법률에 의해 자연적으로 생성되기도 한다. 스스로는 잘 인식하지 못하지만 공유는 가장 흔한 공동소유의 형태로 의외로 일상생활에서 공유관계에 있는 것들이 많다.
예를 들어, 상가나 아파트의 공용부분은 그 상가나 아파트 구분소유자들의 공유물이고, 부부가 공동명의로 부동산을 보유하는 경우 해당 부동산도 공유물이며, 상속재산은 별도의 협의가 없는 한 공동상속인들 간 공유물이 된다. 이러한 소유관계가 중요한 이유는 그 공동소유의 형태가 공유인지, 합유나 총유인지에 따라 개별 소유자가 행사할 수 있는 물건에 대한 사용·수익·처분 권한이 달라지기 때문이다.
먼저 공유에 대해 이해하기 위해서 공유관계의 특징과 분할 방법, 공유물분할시 발생할 수 있는 다양한 문제를 두 편에 걸쳐 상세히 다뤄보고자 한다.
■ 공유관계의 특징
공유관계의 대상이 되는 공유물의 보존행위는 공유자 각자가, 관리행위는 과반수 이상 지분 소유자들의 동의를 얻어 할 수 있으며, 공유물의 처분이나 변경은 공유자 전원의 동의를 요구한다.
여기서 보존행위란 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적, 법률적 행위로서 공유물을 허가 없이 점유하고 있는 제3자에 대한 퇴거청구, 공유물 반환청구 등을 의미한다. 관리행위는 공유물의 처분이나 변경에까지 이르지 아니할 정도로 이용, 개량하는 행위를 말하는 것으로 공유물의 임대행위 등을 의미한다. 그리고 그 이상에 이르는 공유물의 활용이 처분이나 변경행위에 해당한다고 볼 수 있다.
공유물의 사용·수익은 그 공유물 전부를 각자 지분의 비율로써 할 수 있고 공유물에 대한 관리 및 기타비용은 그 지분의 비율에 따라 나누어 부담한다. 각각의 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있으며 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우에는 그 지분은 다른 공유자에게 각자의 지분비율로 귀속된다.
공유자 중 1인이 자신의 지분 비율을 넘어서 배타적으로 공유물을 사용·수익하거나 공유물에 대한 권한을 행사한 경우 나머지 공유자들은 개별적으로 다른 공유자에 대해 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있으며 그 지분 범위를 초과하는 이익에 대하여는 각 공유자들의 공유지분비율에 따라 부당이득반환청구가 가능하다.
■ 공유관계 청산방법
이러한 공유관계를 청산하는 방법으로는 ①자신의 공유지분만 제3자에게 매각하거나(이러한 경우 매수인과 나머지 공유자들간 공유관계가 지속된다) ②다른 공유자들을 상대로 공유물분할을 청구할 수 있다. 공유물분할은 공유자 전원의 협의가 있어야 하고 협의결과 분할방법에 관해 공유자들 사이에 합의가 되지 않는 경우 재판상 분할청구를 해야 하기 때문에 ①의 방법이 훨씬 손쉬워 보일 수도 있다. 그러나 공유물의 지분을 매각하는 경우 주로 실제 가치보다 저가 매도되며 권리관계가 일반 물건에 비해 복잡해 매수자를 찾기 어렵다는 단점이 있다. 이로 인해 공유물분할을 청구해 공유물을 분할한 뒤 분할된 물건을 매각하는 방법이 보편적으로 활용되고 있다.
더불어 재판상 분할청구는 공유물분할의 협의가 이루어지지 않는 경우에만 가능하기 때문에 이미 공유물분할에 관해 협의가 이루어졌으나, 그 이행을 하지 않는 경우에는 그 이행을 구하기 위한 소송(소유권이전등기청구 등)을 하는 것은 가능하나 또다시 소로써 공유물분할을 청구하는 것은 불가능하다.<하편에 계속>
