일본, 장기 저성장기 동안 임대주택사업 주력업체 성장세 두드러져
“임대사업은 개인이 고객… 고객에 적합한 비즈니스 모델·인력·조직 변화 필요”
現 국내 주택시장, 일본과 같은 임대주택산업 활성화 환경 조성되지 않아
“건설사, 저성장기 대안 ‘개발-운영-관리’ 선순환 토털 비즈니스모델 구축 시급”
[국토일보 하종숙 기자] 국내 주택시장이 분양 중심에서 개발, 관리, 운영 등 토털서비스를 제공하는 비즈니스 모델로의 전환이 요구된다는 주장이 제기됐다.
한국건설산업연구원(원장 이상호)은 최근 ‘일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석’ 연구보고서를 통해 주택시장 호황기가 마무리되고 있어 이제는 분양 중심의 단기 사업에서 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스 모델을 전환해야 한다고 강조했다.
건산연 허윤경 연구위원은 “우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 경우, 장기 저성장기에서 성장한 건설사는 대부분 임대주택사업을 영위하는 주택메이커”라며 “국내 건설사들도 본격적인 저성장기 도래 이전에 시장 지위 선점을 위한 비즈니스모델 전환이 시급하다”고 조언했다.
이를위해 허 연구위원은 “선순환 모델 구축이 필요, 기획/시공 → 관리/운영 → 자산관리의 선순환 모델을 구축해 수요자에게는 토털서비스를 제공해야 한다”며 “선순환 모델은 개발 → 수선 → 대수선 → 수선 → 재건축으로 이어지는 건축물의 물리적 라이프사이클에 대응한 유지관리 측면에서도 유리하며 장기고객 확보 및 파생사업 진출로 이어질 수 있다”고 설명했다.
이 보고서에서는 일본 다이와하우스공업이 1955년 설립돼 저성장기에도 괄목할만한 매출성장을 기록하며 주택메이커 1위를 고수하는 비결로 ‘기획/설계-시공-임대차-관리/운영’의 선순환 Value-Chain(밸류 체인) 구축을 강조했다.
허윤경 연구위원은 “건설사의 입장에서 임대주택사업만으로 생존을 담보할 수 없으므로 기업은 생산성 향상을 위한 지속적인 노력이 필요하다”고 조언했다.
특히 보고서에서는 다이토켄타쿠사의 경우 단독주택용 임대주택 상품으로 저성장기 높은 성장세를 시현했으나 최근 맨션 중심으로 확대되는 시장에서 정체기를 겪고 있어 결국 지속적이고 추가적인 혁신 없이는 산업도 기업도 도태될 수 있다고 경고했다.
임대주택사업은 개인 토지주에게서 사업을 수주해 개인 임차자에게 임대료를 받아야 하는 구조라는 점에서 주요 고객인 개인 클라이언트에 적합한 비즈니스 모델, 인력, 조직이 필요하다. 국내 주택시장은 높은 전세 비중으로 인해 현실적으로 임대주택사업이 주력 사업으로 자리잡을 수 있는 환경이 조성되지 않았으나 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스모델을 전환해야 하는 큰 흐름은 여전히 유효하다는 분석이다.
건산연은 시장 변화와 성숙도에 대응, 단계별로 상품과 밸류 체인 확대를 준비하고 시공과 운영 부문의 선순환 모델 구축을 시도해야 한다고 제시했다. 장기 운영모델에도 주택전문업체냐, 종합부동산업체냐에 따라 차이가 존재, 일본의 주택메이커(다이토켄타쿠, 다이와하우스)가 시공과 임대주택 운영으로 매출을 확보하고 성장한다면 종합부동산업체(미츠이부동산)는 자산을 통해 이익을 창출하는 구조로 다른 비즈니스 모델임을 인지하고 접근해야 한다는 설명이다.
즉, 대형 종합부동산업체는 대도시의 대규모 복합개발을 기반으로 지역 전체의 활성화를 이끌어 자산가치 상승 및 임대수익 극대화를 동시에 이끌 수 있어야 하는데 장기 보유를 가능케 하는 자금조달 역량과 비주거용의 운영 역량이 핵심 역량으로 제시됐다.
허윤경 연구위원은 “소비자 입장에서 ‘시공/분양’에서 업그레이드된 ‘관리·운영’까지 토털서비스를 원하는 만큼 건설사들도 저성장기에 적합한 ‘개발-운영-관리’ 선순환 토털 비즈니스모델 구축이 시급하다”고 강조했다.
