이명박 정부의 주거발전 형태는 뉴타운을 포함한 재개발사업으로서 ‘도시 등의 지역을 좋은 상태로 유지 및 발전시키기 위해 취하는 모든 공공적 및 사적 행동’이다. 즉, 시간의 흐름으로 인한 도시구조와 도시기능을 시민들의 요구를 충족시켜 주기 위한 종합적 개발이다.

최근에는 단순한 물적 환경 뿐만 아니라 주민의 건강, 교육, 교통 등의 사회적 경제적 생활환경의 개선을 위한 조치가 포함된다.

재개발사업의 요건은 문제의식의 제기, 사업대상의 통합성, 시행절차의 계획성 및 집단성이며 목적은 단기적으로서 토지이용의 효율화, 주거환경과 도시의 개선, 도시기능의 회복 등 물리적인 성격을 들 수 있다.

장기적으로는 슬럼지구 및 환경의 정비, 주택 질의 향상, 빈곤해결, 도시의 균형개발 등 공공의 이익을 위한 사회경제적인 것을 목적으로 한다. 요컨대 경제적 측면, 사회적 측면, 도시시설적 측면, 건축적 측면, 도시경관적 측면, 문화적 측면 등이 포함된다.

재개발사업의 분류로는 전면재개발로 철거를 위주로 하여 슬럼화를 제거하는 것, 수복재개발로 지역의 기존 골격은 그대로 두고 필요한 부분만 수리하고 개조하는 것, 보전재개발로 역사적 및 문화적으로 우수한 건축물이 있을 경우에 건축 및 도시계획의 행정지도 등에 의해 악화를 방지하는 것, 개량재개발로 기존시설의 확장 혹은 개선 그리고 새로운 시설의 첨가를 통해 기존의 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 제고시키는 것 등이 있다.

재개발사업의 절차는 재개발 기본계획 수립(서울시 및 구청의 사업타당성 조사, 추진위원회 동의서 첨부), 재개발 구역지정(국토해양부), 지적 승인고시(서울시), 재개발 추진위원회 구성(공청회 개최, 가설계), 재개발 조합 설립(동의서 작성 및 건설업체 선정과 대의원 선출), 사업결정 고시접수 및 승인(서울시, 세입자 현황파악 및 임대아파트 기본계획 수립, 시공회사 체결 및 도급), 건축심의(서울시, 통과 및 조건부 심의통과), 교통영향 평가(서울시, 지질조사, 용역업체 선정, 세입자 간담회, 대의원 총회), 조합설립인가, 사업시행인가(구청, 인가를 위한 공람 공고, 지반굴토공사 심의, 건설업체 본계약 체결 및 이주비와 사업비 차입결정, 이주계획서 작성 및 보고, 감정평가), 건축물 철거 및 이주개시(이주비 지급 및 국.공유지 매수체결), 착공 및 관리처분 신청(총회, 공람), 관리처분 인가(재당첨 금지기간 및 분양권으로 전환, 동호수 추첨, 건축물 색채 심의, 아파트 일반분양, 복지시설 분양), 준공 및 입주(준공검사, 건물보존등기, 하자보수), 주택조합 청산(입주후 약 3-7년), 보류지분의 처분 등으로 진행된다.

재개발사업의 수지분석을 위한 비용으로는 택지비, 직접공사비, 설계비, 부대비, 간접공사비, 감리비, 가산비용 등이 있고 수익성분석을 위해서는 해당 부동산 소재지의 주변 시세, 면적, 종합토지세, 과밀부담금, 현금흐름, 자금과부족 등을 파악해야 한다.

각 자료는 시장조사, 관련기관의 방문, 건축설계사무소와의 면담, 금융기관과의 협의 등을 통해 가능하고 분양가는 주변시세를 참고하여 계산한다.

또 지출에서 토지비란 토지 그 자체의 가격과 소유권을 이전하기 위한 비용으로 구분되며 토지비는 사업지출에서 가장 큰 액수이므로 적절한 산정이 필요하고 토지는 시장상황에 따라 수시로 변하므로 구입에 따른 적절한 시기와 협상이 필요하다.
그리고 직접공사비는 도급공사비, 설계비, 감리비로 구성되며 공사비는 여러 시공사로부터 견적자료를 받아 비교한다. 지명도가 높은 시공사는 공사비 단가가 높겠지만 분양률을 높일 수 있다.

대부분의 개발업체는 자금이 충분하지 못하므로 시공사는 보증을 통해 계약금을 제외한 토지비 잔액과 초기투입비용 등의 자금을 금융권 등을 통해 지급하도록 하기도 한다.

한편 간접공사비는 상하수도 분담금, 도시계획세, 보존등기비, 과밀부담금 등을 포함하되 만약 일정 규모 이상일 경우에만 해당되는 사항은 제외시킨다.
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