▲ 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받을 수 있는지?
국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2,000만 원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다.
▲ 현재 소득세가 비과세되고 있는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고방법은?
과세시점 및 과세대상 소득은 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 따라서 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상이다.
신고방법은 해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고․납부해야 한다. 예를 들어 2019년 임대소득분은 2020년 5월에 신고‧납부하는 식이다.
2,000만원 이하 주택임대소득자의 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고·납부할 수 있다.
여기서 분리과세는 2,000만원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리해 세율 14%로 과세하는 방식이며, 종합과세는 다른 종합소득과 합산해 기본세율(6~42%)로 과세는 방식이다.
▲ 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?
부부합산 1주택 소유자의 경우에는 월세 소득만 과세대상에 해당된다. 보증금은 비과세다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세 대상이며, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당한다.
다만 국외 소재 주택의 경우에는 주택 가액과 무관하게 임대료(월세)에 대한 소득세를 과세한다.
부부합산 2주택 소유자 역시 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세 대상이다.
부부합산 3주택이상 소유자의 경우에는 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료 계산 시에는 전용면적 60㎡와 기준시가 3억원 이하의 소형주택 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다.
이에 따라 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억 8,000만원이, 미등록시에는 11억 3,000만원 이상인 경우에만 과세대상이다.
면세점(免稅點, 이하 동일)의 경우에는 분리과세를 적용하면 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다.
따라서 주택임대소득 이외의 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우인 임대사업자이면 과세대상 임대소득 연 1,333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.
▲ 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 사람이 2천만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?
임대사업자로 등록할 경우, 필요경비율을 70%를 인정받아 연간 임대소득 1,333만원까지 과세되지 않는다. 4년 임대시 30%, 8년 임대 75%에 달하는 추가적인 감면도 받을 수 있다.
이에 따라 연 2,000만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우(감면 요건 충족) 부담하는 소득세는 연 7만원 수준이다.
그러나 임대사업자로 등록하지 않을 경우에는 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 800만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서 연 2,000만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 한다. 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세의 12배 수준이다.
▲ 2,000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록 시에 건강보험료 감면을 받을 수 없는지?
2,000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있는 만큼 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다.
2,000만원 이하 주택임대소득에 대한 등록시 건강보험료 감면은 임대등록에 따른 인센티브 부여로 임차인의 주거안정을 강화하고, 임대소득 과세 대상전환으로 인한 보험료 상승 충격 완화를 위한 취지다.
다만 2,000만원 초과 임대소득자도 등록할 경우, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수 있다.
▲ 2,000만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 어떠한 절차를 거쳐 언제부터 시행되는지?
건강보험료는 과세소득을 기준으로 부과된다. 현재도 연 2,000만원 초과 임대소득은 건보료가 부과 중이다. 2019년부터 2,000만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다.
2019년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 2020년 11월에 부과된다.
▲ 양도세․종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는? 2018.4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있는지?
2018년 4월 1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다.
다만 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 2018년 3월 31일까지 신규등록할 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
▲ 다가구주택에 대한 재산세 감면 혜택을 부여하는 경우, 개별 가구의 면적 산출방식은?
2018년 4월부터 건축물 대장을 통해 재산세 감면 대상이 되는 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능토록 관련규정을 개정할 계획이다.
이는 현재 건축물대장에는 다가구주택의 가구별 면적 기재의무가 없어 확인이 어려우나, 건축법 시행규칙 등을 개정해 건축물대장에 다가구의 가구별 면적을 표기하도록 변경하는 방식으로 개정될 전망이다.
신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 하고, 기존 건축물은 임대인의 신청을 통해 건축물대장에 층별 가구수 및 가구별 면적을 표기하도록 변경을 허용한다.
기존 건축물은 2018년 4월부터 신규 대장 양식을 통해 변경기재가 가능하도록 하고, 재산세 감면은 임대인이 건축물 대장을 변경해 확인 가능한 경우에 한해 감면한다.
▲ 이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지?
집주인 동의여부와 관계 없이 전세금 반환보증에 바로 가입할 수 있다. 지금까지는 전세보증금 반환보증 채권을 HUG로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 가입할 수 없었다. 특히 임대인이 동의한다 하더라도 가입 신청부터 완료까지 1~2주의 기간이 소요돼 제도 활성화의 장애요인으로 작용했다.
그러나 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증에 바로 가입을 허용할 계획이다. 다만 임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 현행과 같이 발송할 필요가 있을 것으로 본다.
