▲ 임대사업자 등록을 위한 절차는?
현재는 단독 또는 공동주택을 1가구 이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24 사이트를 통해 신청하면 된다.
앞으로는 사업자 주소지 뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 개선할 예정이다. 정부24사이트 뿐 아니라 새로운 임대등록시스템도 활용해 지자체 방문 없이 온라인으로 사업자 등록신청이 가능하게 할 계획이다.
▲ 등록 가능한 임대주택에 제한이 있는지?
등록이 제한되는 주택의 유형은 없다. 다만 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등은 제한된다.
▲ 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있는지? 매각이 가능한 경우와 중도 매각시 불이익은?
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지된다. 무단 매각 시 과태료가 주택당 최대 1,000만 원이 부과된다.
다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있다.
양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능하다.
양도허가를 신청할 수 있는 상황은 임대사업자가 2년 연속 적자를 기록하거나, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름, 재개발‧재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우다. 이 경우에는 지자체에 양도허가를 신청할 수 있다.
▲ 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있는지?
지금까지는 임대사업자 등록 시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능했다.
그러나 올해 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정을 통해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경하는 것을 허용했다.
8년 장기임대로 변경할 경우, 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수 있다.
▲ 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은?
등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세상한제가 도입되는 것과 같은 효과가 있다.
▲ 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있는지?
임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료 시까지 안정적으로 거주할 수 있게 된다.
임대의무기간 종료 후에는 임대사업자와의 협의를 거쳐 지속 거주도 가능하다. 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 셈이다.
여기서 임차인 귀책사유는 월 임대료를 3개월 이상 연속해 연체한 경우, 주택 또는 그 부대시설을 임대사업자 동의 없이 개축·증축·변경한 경우 등이다.
▲ 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야하는지? 이런 변경 신고시에도 지자체에 가야하는지?
임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 방문 또는 인터넷으로 신고해야 한다.
신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 해야 한다.
만약 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고하면 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 1,000만원 이하의 과태료가 부과된다.
▲ 임대주택의 전대가 가능한지?
임차인은 사업자와 협의한 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도‧전대할 경우 임대차계약 해지 등의 사유에 해당된다.
▲ 현재 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는 불편함이 있는데?
내년 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이다. 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다.
▲ 세입자가 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 어떻게 확인할 수 있는지?
현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약시 임차인이 확인해야 한다.
내년 4월부터는 임대차계약시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하도록 하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있도록 할 예정이다.
▲ 임대사업자 등록 제도에 대해 상담할 수 있는 곳이 있는지?
임대사업자로 등록하기를 원하는 사업자는 우선 해당 주소지의 시·군·구청에 문의할 수 있다. 또한 LH 공사의 마이홈 콜센터, 전국 42개소에 있는 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈포털을 통해서도 임대사업자 등록 절차 및 등록시 혜택 등을 상담받을 수 있다.
