똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com

■ 아파트 누수 손해배상 책임

누수의 원인에 따라 손해배상책임 주체 달라
손해배상주체인 임차인 과실 없다면 임대인이 손해 배상해야

아파트 등의 공동주택에 있어서 층간소음과 함께 이웃간 갈등의 가장 큰 요소로 꼽히는 것이 바로 누수문제이다. 그런데 층간소음은 원인이라도 분명하지만 누수는 그 원인이 윗집 때문인지 아파트 시공하자 때문인지 불분명해서 탐지과정 및 기간도 긴데다 누수방지공사를 한 뒤 다시 누수가 발생하지 말란 법도 없으니 최고의 골칫거리인 셈이다. 아파트 거주자라면 누수발생시 대처방법을 미리 숙지해 분쟁이 불필요하게 커지는 것을 방지할 필요가 있다.

아파트 누수는 민법 제758조 제1항에서 규정한 공작물의 설치·보존상 하자에 해당한다. 민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다16328 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다61615 판결 등 참조).

일반적으로 누수발생을 알 수 있는 천장 들뜸, 마루손상, 벽지 들뜸과 같은 현상이 발생하면 하자로 인한 손해가 인정될 수 있다. 따라서 그 손해배상을 어디에 청구해야 하는지와 얼마나 청구해야 하는지의 문제만 남는 것이다. 민법 제758조에 따르면 손해를 입은 자는 1차적으로 하자발생의 원인인 공작물의 점유자에게, 그 점유자가 손해발생의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우 2차적으로 공작물의 소유자에게 손해를 청구할 수 있다.

보통 누수가 발생하면 윗집부터 의심하기 마련인데 꼭 그렇지만은 않다. 누수탐지 과정에서 아파트 시공자체에 문제가 있다고 판명되는 경우, 가령 외벽에 균열이나 콘크리트 재질의 특성으로 인해 그 틈으로 빗물이 스며든다던지 아파트 옥상에서부터 빗물이 스며든 것이라면 그 하자는 건물의 공용부분에서 기인한 것이므로 공용부분의 소유자 전원을 대표하는 아파트 관리단에 배상을 청구해야 된다. 하자발생시점이 시공사의 하자담보책임기간에 해당한다면 아파트 관리단이 시공사에 손해배상을 청구할 것이고 기간이 지났다면 아파트 관리단에서 장기수선충당금으로 지급하게 될 것이다.

임차주택에서 발생한 하자로 인한 손해배상인 경우에는 1차적으로 점유자인 임차인에게 손해배상을 청구해야 한다. 그러나 그 하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 책임의 주체는 공작물의 소유자인 임대인이 된다. 임차인은 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있다. 판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있다(서울 지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결).

누수로 인해 배상받을 수 있는 손해배상액은 누수와 관련해 지출한 실비에 한정되며 고급자재를 사용하거나 통상의 수리비보다 과도한 지출을 한 경우라면 재판부에서 청구액을 감액하여 인정한다. 판례에서도 객관적인 확인절차 없이 일방적으로 보수공사를 실시함으로써 보수공사의 범위에 관한 분쟁의 원인을 제공하고 기존 자재보다 고급자재로 수리하여 수리비를 청구한 경우 통상의 보수비용에 한정해 손해배상액을 인정한 바 있다(제주지방법원 2007. 7. 10. 선고 2006가소77367 판결).

누수와 관련한 손해배상 청구시 위자료 청구도 일반적으로 병행하지만 이는 일반적으로는 인정되기 어렵다. 판례는 피해자가 스스로 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 존재한다는 점과 상대방이 이와 같은 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증한 경우에 한해 위자료 청구가 인정될 수 있다는 입장이다(춘천지방법원 2016. 6. 23. 선고 2015가소6521 판결 참조).

법적으로는 위와 같이 정리가 가능하지만, 사실 공동주택의 누수문제는 시공 과정에서 적절한 자재선택과 철저한 시공이 이뤄지지 않음으로 인한 결과인 경우도 많아서 윗집도 아랫집도 모두가 피해자일 수도 있다. 이러한 점을 고려해서 상호 양보해 원만한 해결책을 찾도록 노력해야 할 것이다.