똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 상속전문변호사이자 가사법(이혼, 재산분할 관련법률)전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com

 

■다가구·다세대주택 전입신고

다가구, 단독주택 해당… 동·호수 잘못 기재한 전입신고도 효력 있음
다세대, 공동주택 분류… 동·호수 잘못 기재한 전입신고는 효력 없음

임차인에게 있어서 이사 날 가장 중요한 절차는 바로 전입신고다. 주택임대차보호법 상 임차인이 이른바 대항력을 갖추기 위해서는 임차목적물의 인도와 주민등록이 필요하고(상가의 경우 인도와 사업자등록이 대항력 요건인 점과 차이), 주민등록은 전입신고를 마친 때에 이행된 것으로 간주하기 때문이다. 대항력을 갖추게 되면 임차목적물의 소유자가 바뀌는 경우에도 새로운 소유자에게 임대차의 효력을 주장하여 임차보증금을 지급받을 때까지 임대주택에 거주할 수 있으며, 이렇게 전입신고를 마치고 확정일자까지 받으면 보증금의 우선변제권이 발생한다.

이처럼 전입신고의 목적은 주택을 매수하려는 자들에게 이 주택에 소유자와 별도로 임차인이 전입해서 살고 있다는 것을 공시하고 그에 따른 법률효과를 발생하게 하는 것이므로 정확하게 주소지를 특정하는 것이 중요하다. 실제 거주하고 있지 않은 다른 주소로 전입신고 하는 경우 본인이 실거주하는 주택에 제대로 된 대항력을 취득하지 못하기 때문이다.

일반적으로 동·호수 구분이 명확한 단독주택이나 빌라, 아파트의 경우라면 전입신고시 주소가 헷갈리는 문제가 발생하지 않을 것이나 한 집에서 여러 가구가 거주하는 다가구 주택이나 다세대 주택의 경우 동·호수 구분이 명확하지 않아 전입신고시에도 이러한 부분을 누락하고 신고하는 경우가 있다. 그런데 동·호수가 누락된 전입신고가 대항력을 취득하는지 여부에 대하여는 다가구 주택과 다세대 주택에 대한 취급이 다르다.

다가구 주택과 다세대 주택은 건축법시행령 별표1에서 아래와 같이 정의하고 있다.

■ 다가구 주택

다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660㎡ 이하일 것.

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것.

■ 다세대 주택

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다가구주택과 다세대주택은 바닥면적이 660㎡ 이하라는 공통점이 있으나, 전자는 단독주택이고 후자는 공동주택으로 분류되는 근본적인 차이점이 있다. 그렇기 때문에 다가구 주택으로 전입하는 임차인은 전입신고시 동·호수기재를 빠트리고 지번까지만 기재했다 할지라도 단독주택으로 취급되므로 유효한 전입신고로 인정되는데 반해 다세대 주택으로 전입하는 임차인은 동·호수기재 없는 전입신고시 대항력을 인정받을 수 없다.

대법원도 다가구 주택에 대하여는 “다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 하므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하고, 그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다(대법원 1998.1.23, 선고, 97다47828, 판결).”라고 하여 지번만 일치하면 전입신고의 효력을 인정하면서도, 다세대 주택에 대하여는 “임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 1996.2.23, 선고, 95다48421, 판결).”라고 판시하고 있다.

결국 임차인은 부동산등기부등본과 건축물대장을 통해 본인이 임차하는 목적물이 다세대 주택인지, 다가구 주택인지 명확히 구분해 전입신고를 하고 다세대 주택의 경우 동·호수를 꼼꼼히 기재, 불측의 손해를 입는 일이 없도록 해야 할 것이다.