기자리뷰

하반기 부동산시장이 전망을 가늠할 수 없는 혼란에 빠졌다. 시장에 중대한 영향을 미치는 변수가 산적한 탓이다.

주요 키워드는 지난해보다 대폭 증가한 입주물량(8~10월, 10만 7312가구, 전년대비 50.3%↑)과 재건축 초과이익환수제 부활, 주택담보대출 금리 인상, 전세수요 감소, 총체적 상환능력 심사(DSR) 도입 등이 있다.

모두 악재로, 변수만 보면 집값하락이 예상된다. 그러나 이같은 변수를 품은 상반기 시장은 다른 결과를 내놨다. 6월말 기준 올해 전국 주택매매가격은 0.5% 상승했으며, 서울은 2.38%나 올랐다. 하반기에 집값이 하락한다고 단언할 수 없는 상황이다.

부동산 분석기관들은 의외의 결과에 곤혹을 치렀다. 연초 내놓은 예측(보합~하락)과 정반대의 상황을 맞았기 때문이다.

돌이켜 보면 상승세를 이해할 수 있다. 부동산시장의 가장 큰 변수인 대선공약. 새 정부가 내놓은 정책이 주요했으며, 이 과정에서 기존의 불확실성이 해소됐다. 재건축 초과이익환수제를 피하려는 강남 총력전도 한몫했다. 여세는 서울로 출퇴근이 가능한 수도권 알짜단지로 번졌고, 주목할 만한 청약광풍도 이어졌다.

그러나 하반기 시장은 달라질 전망이다. 악재가 힘을 발휘하며 시장이 하향 안정될 것으로 보인다. 서울과 강남권은 다른 세상이지만 말이다.

변화는 감지되고 있다. 주택의 매매가격 대비 전세가격을 나타내는 ‘전세가율’이 국가통계 작성(한국감정원 2012년 1월)이후 5년 5개월 만에 처음으로 하락했다. 서울은 재건축 갭투자가 결정적이며, 수도권은 입주폭탄의 영향이다. 더불어 장기간 이어진 전세가격 고공행진이 전세난민의 내 집 마련을 부추겨 전세수요 자체가 줄어든 것도 이유이다.

전세가율만으로 시장을 전망하는 것은 무리가 있다. 그러나 분명한건 시장에서 전세수요가 줄었다는 점이다. 매매가격 안정세도 같은 맥락이다.

전문가들도 불과 수년전까지 부동산지표가 크게 요동쳤다면, 최근에는 1% 안쪽에서 더딘 움직임을 보이고 있다고 설명한다. 침체기를 지난 부동산시장에 공급이 몰렸고, 내 집 마련 수요가 해소되며 집값상승 여력이 줄었다는게 중론이다. 시장이 변곡점에 서 있다는 의견도 있다.

다만, 집값상승이 둔화됐다고 내 집 마련을 포기할 필요는 없다. 하반기 부동산시장, 대박을 노리기보다 오래 살 집을 구하는 대응이 필요하다.