우리나라도 외국처럼 근로시간이 점차 짧아지고 그 대신에 휴일이 더욱 늘어나는 추세에 있다. 그에 대한 증거로 주5일제 근무제의 채택과 휴일기간의 증가를 들 수 있다. 
자연친화에 대한 관념의 고조로 여가를 즐기려는 사람들이 점차 늘어나는데 특히 주말과 휴일을 이용하여 근교로 나들이 가는 직장인들이 이용하는 숙박시설중의 하나가 바로 ‘펜션’이다.
펜션은 법적 성격은 민가로서 하숙집 혹은 하숙식 호텔로 볼 수 있다. 따라서 펜션의 성격은 건축허가 기준으로 본다면 단독주택 중 다가구 주택의 성격에 해당하므로 건물용도상 주거부동산이라는 점이다. 휴가비 절감과 국내의 많은 여행으로 인해 최근 펜션에 대한 수요가 최근에 더욱 늘어나고 있는 실정이다.
펜션은 현재 각광받고 있는 부동산 상품이지만 향후 부동산 투자로서 그리고 수익성있는 상품이 되기 위해서는 자연환경 및 휴식입지가 좋아야 할 것이다. 더불어 음식을 충분히 먹을 수 있는 바비큐 장소, 운동장 등 편의시설이 잘 갖추어진 곳이 좋다.
특히 펜션을 건축해 분양할 목적이라면 그와같은 입지를 확고히 갖춘 장소를 선택해야 한다. 왜냐하면 점차 교통이 좋고 전망이 좋은 팬션이 주변에서 설립되고 있기 때문이다. 유럽의 경우 전체 숙박업소 중에서 팬션이 차지하는 비중이 70%가 넘으며 일본에서도 1980년대에 도입된 이후 성황을 이루고 있다.
우리나라의 경우 1999년에 제주도에 처음 설립된 이후 계속 그 수가 증가하고 있는데 펜션이 많이 공급되고 있는 지역으로는 강원도, 충청도, 제주도 등이며 어떤 지역은 펜션의 공급이 수요보다 더 많은 즉, 초과상태에 있으므로 상업성을 잘 파악해야 한다.
만약 공급이 수요보다 많은 과잉상태일 경우 펜션의 수익성은 급격히 떨어지기 때문이다.
펜션의 사용료 즉, 임대료는 일반적으로 하루 10만원 내외이므로 객실 10개 정도일 경우 가동률이 평균 40% 이상이 돼야 연간 10%의 수익이 가능할 수 있다. 따라서 공급이 과잉이 될 경우 객실가동률이 30%가 채 안되어 은행이자율에도 못 미치는 수익성 결과를 초래할 수 있어 사업성이 떨어진다.
펜션의 입지를 부동산개발적 관점에서 살펴보면 먼저 수도권에서 가깝고 자연적 전망이 좋은 곳을 택해야 한다. 또 지역적으로 떨어진 곳 보다는 펜션 단지형으로서 약간 무리를 짓는 곳이 좋다.
펜션을 운영하기 위한 초기 건설기간은 3-6개월 가량 걸리고 비용은 평당 350만원 이상이 소요돼 비교적 높은 공사비가 요구되므로 그에 대한 충분한 건설비가 준비돼야 한다. 그리고 고객의 취향에 맞는 테마별 전략 및 차별화 전략이 필요하며 펜션을 운영할 경우 고객이 쉽게 정보를 접할 수 있게끔 홍보를 많이 해야 한다.
한편 펜션의 종류는 전원형, 농원형, 카페형, 관광형 등이 있는데 사업성이 뛰어나려면 고려해야 할 여러 가지 요소로 펜션에는 방문시 육체적 노력이 많이 가해지지 않는 입지 및 지형을 고려하고 사람들이 선호하는 자연과 어울리는 환경을 지니고 있어야 한다.
또 주거지에서 펜션으로 쉽게 올 수 있는 교통여건과 생활의 편리성을 추구할 수 있는지를 파악해야 한다.
펜션의 경쟁력은 결국 충분한 부지의 확보, 생활기반시설의 인가 및 허가의 여부, 이용자의 접근성의 우수성, 다른 펜션 및 이용시설과의 차별화된 서비스, 우수한 마케팅적 요인으로 결정될 것이기 때문이다.
그리고 펜션을 허가 및 등록할 경우에 해당 지역의 군수 및 시장으로부터 농어촌 민박사업자로 지정받아야 한다.
특히 ‘농어촌정비법’의 개정으로 인해 농어촌 거주자가 아니면 민박업을 할 수 없으므로 단지형 펜션의 운영은 어려울 것이다. 만약 현지인이 아니면 숙박업으로 등록해야 하는데 그곳은 계획관리지역과 상업지역내에서만 가능하기 때문에 민박시설인 펜션보다는 경쟁력이 떨어질 것이다.
또 펜션 운영자는 종합소득세와 부가가치세를 납부해야 한다. 다만 ‘농지원부’를 지닌 농민일 경우 부업소득으로 인정받아 연간 1,200만원 이하는 종합소득세가 비과세되는 등 법적 측면도 인지해야 한다.
