결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 아이앤디법률사무소의 대표변호사이자 가사법 전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com
■ 집합건물 구분소유자의 대지에 대한 취득시효
취득시효는 사실관계를 권리관계보다 우선하는 제도
집합건물 구분소유자, 대지 면적비율 따라 시효취득 ‘가능’
‘취득시효(取得時效)’란 물건이나 권리를 점유하는 상태가 일정기간 지속되는 경우, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는가를 묻지 않고 권리취득의 효과가 발생하는 제도이다. 이 제도는 일정 기간 계속된 사실관계를 권리관계로 인정해 법질서를 안정시키는데 취지가 있는 것인데, 이외에도 “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.”는 격언처럼 자신의 권리를 적극적으로 행사하지 않은데 대한 제재의 의미도 가지고 있다.
대법원은 “사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결).”라고 판시하고 있는 바, 집합건물의 구분소유자의 경우에도 해당 건물이 소재한 토지를 시효취득할 수 있는지에 관해서 살펴보고자 한다.
집합건물이란 1동의 건물을 독립된 공간으로 구분해 각 부분을 소유하는 형태의 건물을 말하는데, 아파트나 상가건물 등이 모두 집합건물에 해당한다.
대법원은 과거 집합건물이 아닌 공유자가 있는 건물 사례에서, “건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 볼 것이며, 건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로 인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면 그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 당해 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속된다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결),”라고 판시한 바 있다.
최근 이러한 단순 공유가 아닌 집합건물의 구분소유자에 관한 사안에서 대법원은, “점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정부분 만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다. 따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 점유한다고 할 것이다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).”라고 판시하여 집합건물의 구분소유자의 경우에도 대지의 소유권을 시효취득할 수 있다고 판시했다.
이와 같은 경우 취득하는 대지지분의 범위에 관하여는, “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로써 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다(제21조 제1항, 제12조). 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유면적의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다. 집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).”라고 판시했다는 점도 참고 바란다.
