本報는 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’<Ⅱ> 코너를 신설했습니다.
칼럼리스트 김명식 변호사는 법무법인 정진 파트너 변호사이자 건설 및 재개발재건축 전문 변호사로 활약 중입니다. 또한 김 변호사는 한국건설사업관리협회, 태영건설 등 현장직무교육과정 강의 강사로 활동하는 한편 블로그 ‘김명식변호사의 쉬운 건설분쟁이야기’를 운영하고 있습니다.
김명식 변호사 / 법무법인 정진 / nryeung@naver.com
■신축아파트로 인한 조망침해를 이유로 하는 손해배상청구의 소에서 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감의 수인한도에 관한 사례
“조망침해율 증가만으로 조망침해 있었다 할 수 없다”
조망침해 판단 위한 판단기준 구체적 제시 ‘의미’
오늘 판례는 신축건물로 인해 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서 수인한도를 넘어 위법한지 판단하는 기준에 대한 사례다.
1. 사실관계
① 용인시 처인구 소재에 기존에 건축된 갑 아파트(이하 ‘기존아파트’라 칭함)가 있었고, 인접한 곳에 을 아파트(이하 신축아파트라 칭함)가 신축됐다.
② 기존아파트 부지와 신축아파트 부지는 모두 용도지역이 제2종 일반주거지역으로서, 위 신축아파트를 건축함에 있어서 인접한 토지의 경계선으로부터 일정 거리를 유지하도록 하는 건축법령의 관련 규정 등 제반 공법상 규정을 준수했다.
③ 그 결과 신축아파트와 기존아파트 사이의 이격거리는 최소 33.34m, 최대 46.29m, 위 신축아파트의 높이는 약 40.7m에 이르게 되이고 이렇게 되자 아파트간 이격거리 및 높이가 짧았다.
④ 그 결과 기존아파트의 입주민 중 일부가 일조권 침해 및 조망권 특히 시야 차단으로 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의 침해를 이유로 신축아파트 시행사를 상대로 손해배상을 청구했다.
2. 논의의 쟁점
위 사건 논점 중 일조권 침해에 기한 손해배상책임에 대해서는 2심은 물론이고 대법원도 인정했고 따라서 본 고에서는 이에 대해서는 언급하지 않고 위 사건 쟁점 중 2심 법원과 대법원의 판단이 달랐던 조망권 특히 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감의 침해에 기한 손해배상 책임에 관해서만 언급하고자 한다.
3. 2심 법원의 판단
위 사건에서 2심 법원은 일조가 침해된 세대에서의 조망침해율이 55.39% 내지 91.66% 증가했으므로 신축아파트 시행자는 이축아파트를 건축함으로써 기존아파트 입주민들의 조망이익(개방감 상실)을 사회통념상 수인한도를 초과했다고 판단하고 시행자의 손해배상책임을 인정했다.
4. 대법원의 판단(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결)
그러나 대법원의 판단은 2심 법원과 달랐다. 대법원은 다음과 같은 이유로 2심 법원의 판단에는 조망권에 대한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 했다.
즉, 인접 토지에 건물 등이 건축되어 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서서 위법하다고 할 것인지 여부는, 피해 건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 그 거실 등의 창문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체 면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타내는 이른바 천공율이나 그 중 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 이른바 조망침해율 뿐만아니라, 피해건물과 가해건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 그 이격거리와 높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질, 창과 거실 등의 위치와 크기 및 방향 등 건물 개구부 현황을 포함한 피해 건물의 전반적인 구조, 건축법령상의 이격거리 제한 규정 등 공법상 규제의 위반 여부, 나아가 피해 건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미의 지역성, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성, 가해자 측이 해의를 가졌는지 유무 및 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.
그런데, 본건에서는 신축아파트를 건축함에 있어 건축법령의 관련 규정 등에 따라 경계선으로부터 일정 거리를 유지하는 등 하여 공법상 규정을 준수했던 점, 기존아파트와 신축아파트가 속한 지역의 건물들 사이의 이격거리와 건물 높이 및 그 이격거리와 높이 사이의 비율 현황 등에 비추어 볼 때, 신축아파트와 기존아파트 사이의 이격거리와 위 신축아파트의 높이 및 그 이격거리와 높이의 비율 등이 그 지역에서 이례적인 것으로 보기 어렵다.
조망침해율의 증가만을 이유로 시행자의 신축아파트 신축으로 인해 기존아파트 주민에게 수인한도를 초과한 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감이 발생했다고 보기 어렵다.
5. 결론
최근 신축건물로 인해 일조침해, 조망권 침해 등을 이유로 분쟁이 빈발하고 있는 상황에서 일조침해의 경우 어느 정도 법리가 확립되었다 할 수 있지만 조망권 침해에 기한 손해배상 인정 기준은 일조침해에 비해 명백하게 확립됐다 할 수 없는 측면이 있었다.
그러나 위 판례를 통해 조망침해율의 증가만으로는 조망침해가 있었다고 할 수 없다면서 조망침해 판단을 위한 판단기준을 구체적으로 제시했다는 점에 위 대법원의 판례는 의미가 있다 할 것이다.
