고양식사2도시개발지구 항공사진.

= 평가법인 “환지계획 수립 목적 평가서 제출 문제 없어”
= 조합 “2년 이상 지연… 타 조합원 피해 신속 처리돼야”

[국토일보 이경옥 기자] 경기 고양시 식사2구역 도시개발사업이 공정성·신뢰성을 잃은 감정평가를 놓고 논란이 증폭되고 있다.

도시개발사업 환지계획수립 단계 이전부터 감정평가가격을 놓고 조합원들 간 이견으로 사업이 지연되고 있는 것이다.

조합원 S건설 측은 평가법인 J사가 2009년 1월 S사 보유 토지 약 5만6,600㎡에 대한 금융권 담보감정을 실시해 751억3,000만원의 평가금액을 산정 받았으나, 같은 평가법인이 6년 이상 지난 2015년 6월 해당 토지 감정가격을 692억2,000만원으로 오히려 8% 가까이 하락한 가격을 제시해 비정상적인 부실감정평가 의혹을 제기했다.

반면 동일 토지에 대해 2015년 감정평가법인 K사로부터는 820억8,000만원으로 평가받아 두 감정평가법인 사이에 18%, 129억원에 가까이 차이가 발생했다고 주장했다.

또 H, A, B 감정평가법인 등에 재감정을 의뢰한 결과 지목이 전(田)인 S사 소유 식사동 621번지의 경우 3개 법인 등이 모두 3.3㎡당 522만원의 감정가격을 제시했으나 J사만 동일한 토지에 대해 423만원으로 감정해 23% 가까이 낮은 가격으로 감정평가했다는 것이다.

S사 관계자는 “감정평가의 공정성이나 객관성이 그동안 논란이 돼 왔는데, 특정조합원에 우호적인 평가로 조합원 내 이견이 있는 상황이다”라면서 “S사 소유 식사동 621-16번지의 경우 현황이 대지나 다름없는 잡종지이고 일반도로와의 접근성이 더 우수한 지역임에도 불구하고 J사는 3.3㎡당 450만원으로 평가하고, 바로 옆에 인접해 있지만 사용이 불편한 사도와 연결돼 있는 D사 소유 596-1번지 토지는 무려 76%가 더 비싼 3.3㎡당 793만원으로 평가했다”며 “특정 조합원 D사의 이익을 보장해주기 위해 S사 소유 토지의 평가금액을 고의로 낮게 산정해 큰 피해를 입게 됐다”고 호소했다.

조합 측은 난감하다는 입장이다. 식사2구역 조합 관계자는 “조합원이 505명인데, 한쪽의 편향된 이야기만 듣고 그것이 옳다고는 생각하지 않는다. 한 사업자가 부당하다는 이유만으로 소명할 시간을 줬는데 2년 동안 시간을 끌었다”면서 “공개입찰을 통해 선정된 업체에 감정평가를 맡기고 법에 준하는 대로 모든 사업을 진행 중이다. 다른 조합원을 위해서라도 하루라도 빨리 사업이 진행되길 바라는 입장”이라고 밝혔다.

논란이 된 J사 담당 감정평가사는 자사 감정평가에 문제가 없다는 입장을 고수했다. 정상적으로 환지계획수립을 위한 목적으로 감정평가서를 제출했고, 토지평가협의회를 거쳐 적정하다고 판단했다는 것이다. 더불어 조합으로부터 감정평가 수수료를 받지 못해 소송을 진행하고 있는 상태라고 강조했다.

해당 감정평가사는 “2009년 평가금액과 2015년 평가금액은 기간적으로 차이가 난다”면서 “2009년 평가는 은행대출담보평가를 한 것으로 식사2도시개발사업구역 개발계획 수립 시점으로 지역의 가치가 높게 평가됐고 토지가격도 상승세였으나 2015년의 경우 2009년부터 하락세로 접어든 부동산시장 시세가 반영돼 8% 하락한 감정평가금액으로 산정됐다”고 설명했다.

또 K감정평가법인 감정평가금액의 차이에 대해서는 “환지계획을 세우는 단계에서 7만평 전체에 대한 사업 전 토지 평가와 개발 후 토지 평가로 접근해야하는데, S사가 이야기하는 K감정평가금액은 7만평 전체가 아니고 정리 전 평가 중에 S사 토지에 대해서만 환지계획수립을 위한 평가의뢰를 해서 나온 것일 것”이라고 덧붙였다.

더불어 특정 조합원의 이익을 보장했다는 의혹에 대해 “596-1 토지는 지목이 도로인 대로에서 진입가능하며, 621-16 토지는 지적도로상 도로가 없는 토지이고 통행을 위해 임의로 사도를 낸 상황이었다”면서 “조합이 환지계획을 수립하고, 주민들 공람공고를 통해 수많은 조합원들의 의견 제출을 받는 법상 절차가 있는데 현재 환지계획도 안된 상태에서 권리금액을 확정할 수도 없는 상황인데 보상처럼 평가금액에 대해 이야기할 수 있는 상태도 아니다”고 밝혔다.

이에 대해 국토부 부동산평가과 관계자는 “해당 사업지는 환지계획수립을 위한 정리 전 평가가 진행 중인 것으로 안다”면서 “S사 해당 토지에 대해 타사와 감정평가금액이 차이가 나는 것은 용도지역 변경에 따른 차이로, 차액이 10.8%다. 보상법에서도 10% 차이는 인용해주는 액수로 S사 토지의 감정평가차이는 부실평가는 아닌 것으로 판단한다”고 답했다.

특정 조합원 특혜에 대한 문제에 대해서는 “국토부가 감정평가타당성 조사를 할 수 있지만 현재 법원에서 해당감정 적법성 법원 소송 계류 중인 것으로 알고 있어 그 부분은 사법부의 판단을 기다려야하고, 소송중인 건에 대해 감정평가법 상 타당성조사를 시행할 수 없는 입장이다”라고 말했다.

국토부 관계자는 “한남더힐 사건 이후로 국토부는 부실 감정평가 방지를 위해 감정평가 타당성 조사, 감정평가사 징계를 더욱 강화하고 있다”고 덧붙였다.

이경옥 기자 kolee@ikld.kr