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[건설부동산판례Ⅱ]<11>신축건물 하자와 유치권 행사 가능 여부김명식 변호사 / 법무법인 정진
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승인 2016.12.26  08:25:09
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건설부동산판례Ⅱ
本報는 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’<Ⅱ> 코너를 신설했습니다.
칼럼리스트 김명식 변호사는 법무법인 정진 파트너 변호사이자 건설 및 재개발재건축 전문 변호사로 활약 중입니다. 또한 김 변호사는 한국건설사업관리협회, 태영건설 등 현장직무교육과정 강의 강사로 활동하는 한편 블로그 ‘김명식변호사의 쉬운 건설분쟁이야기’를 운영하고 있습니다.

김명식 변호사 / 법무법인 정진 / nryeung@naver.com


■ 신축건물의 하자와 유치권 행사 가능 여부

지급할 하자보수금 많고 도급인 ‘동시이행항변권’ 있다면
수급인, 의무 이행해야 공사잔대금채권 유치권 행사 가능

1. 공사 하자와 관련 도급인의 청구권
도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인(발주자)은 수급인(공사업자)에게 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제667조). 그리고 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권과 동시이행관계에 있기도 한다(대법원 2007. 10. 11.선고 2007다31914판결).

2. 수급인의 유치권의 요건
한편, 유치권은 그 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로(민법 제320조), 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 2007. 9. 21.선고 2005다41740판결). 변제기 전에 유치권이 생긴다고 하면 변제기 전의 채무이행을 간접적으로 강제하는 것이기 때문이다.

3. 하자가 있는 경우 유치권 행사 가능 여부
위와 같이 수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있고 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축도급계약에서 수급인이 공사를 완성했다고 하더라도 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금금액 이상이어서 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대해 동시이행의 항변을 한 때에는 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행을 제공하지 아니한 이상 공사잔대금채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다.

관련 사례에 따르면 甲은 2009. 6. 25.경 乙건설주식회사에 건물신축공사를 도급했고 乙건설은 2010. 4. 20.경까지 공사를 진행했으며 이후 甲이 주무관청에 신축건물에 관한 사용승인을 신청했지만 건폐율 초과 또는 연결통로 출입문 폐쇄 등의 문제가 있어 사용승인을 얻지 못했다.

甲은 이러한 문제점 및 목적물에 하자에 대해 보완공사를 요청했지만 乙건설은 응하지 않았다. 이에 甲은 乙건설에게 도급계약을 해지한다고 통보했고 이에 乙건설의 대표이사인 丙은 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사한다는 이유로 신축건물 및 공사현장을 점거했다가 2010. 8. 4.경 철수하였다.

이후 乙건설은 甲을 상대로 공사잔대금 및 추가공사비청구의 본소를 제기했고 이에 대해 甲은 乙건설을 상대로 하자보수금 및 지체상금을 반소로 청구했다.

이들 소송의 항소심인 서울고등법원은 乙건설의 甲에 대한 공사대금채권을 2억1천32만5,000원으로 인정하고 甲의 乙건설에 대한 하자보수채권 등을 2억5,595만2,766원으로 인정한 다음 乙건설이 甲에게, 甲의 상계주장에 따라 상계되고 남은 6만3,409.269원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 내용의 판결을 선고했다.

이에 甲은 부적법한 유치권 행사로 인하여 손해를 받았다며 유치권을 행사한 乙건설의 대표이사 丙을 상대로 손해배상청구의 소를 제기했다.

이 사건의 쟁점은 건물신축 도급계약에서 완성된 신축 건물에 하자가 있고 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서 도급인이 하자보수청구권 등에 기해 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행 항변을 한 경우, 수급인이 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 있는지 여부이다.

■ 대법원 판단(대법원 2014. 1. 16.선고 2013다30653판결)
위 사건에 대하여 대법원은 우선 甲의 공사잔대금지급거절이 정당한 것인지 여부에 대해 ‘신축건물에 대한 하자보수비가 2억5,595만2,766원 상당에 이르러 乙건설의 공사잔대금 채권액 2억5,595만2,766원을 상당한 정도로 초과했음이 밝혀진 이상, 甲이 乙건설에 대해 하자보수 내지 하자로 인한 손해배상을 요구하면서 공사잔대금의 지급을 거절한 것은 정당한 동시이행의 항변권 행사에 해당한다’고 판시, 甲의 공사비지급거절을 정당하다고 판단했다.

더 나아가 이러한 상황에서 乙건설 내지 乙건설의 대표이사 丙의 유치권행사가 적법한지 여부에 대하여 대법원은 ‘乙건설은 甲에 대한 하자보수 의무나 손해배상 의무에 관한 이행을 제공함이 없이 위 공사잔대금채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다. 따라서 乙건설의 대표이사인 丙이 이 사건 신축건물을 점거하고 甲의 출입을 통제한 행위를 두고 乙건설을 위한 유치권의 행사로서 적법하다고 할 수는 없다’고 판시했다.

위와 같은 대법원의 판시취지에 따르면 수급인이 도급인으로부터 받을 공사잔대금보다 도급인에게 지급해야 할 금원이 많은 상태에서 도급인이 동시이행항변권이 있다고 한다면 수급인으로서는 자신의 의무 이행을 제공하지 않고서는 공사잔대금채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다.


 

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