시장 자율 규제완화 도심 재개발.재건축 활성화

양도세. 종부세 등 개편 부동산 가격 안정 도모

원가 공개.분양가 상한제 민간부문 제외 가능성

우리 국민 누구라도 참여정부의 가장 실패한 정책으로 ‘건설·부동산 정책’을 꼽는데 주저하지 않는다. 규제 일변도의 정책으로 인해 부동산 가격은 천정부지로 뛰었고, 주택 가격 역시 상상을 초월할 정도도 높아만 갔다. 또한 규제는 또 다른 규제를 낳다보니 ‘규제의 악순환’은 계속 반복됐고, 2003년 10.29 대책을 시작으로 2005년 8·31, 2006년 3·30, 2006년 11·15, 2007년 1·11 대책에 이르기까지 매년 강도 높은 부동산대책들이 쏟아져 나왔다. 이는 결국 건설 경기 전반에 걸쳐 위축을 가져왔고, 국가 경제에도 심각한 타격을 줬다.

▲ 차기 ‘이명박 정부’의 건설·부동산 정책의 핵심은 규제완화와 공급확대. 따라서 그동안 묶여왔던 도심에서의 재개발·재건축이 활발하게 추진될 것으로 예상되고 있다.

주택 및 부동산 가격 폭등, 분양가 상한제, 분양원가 공개, 종합부동산세 등은 참여정부 5년동안 부동산 정책의 실패가 가져온 대표적인 결과들이다.

이렇듯 참여정부 5년 동안 계속된 주택 및 부동산 정책 실패를 피부로 느끼고 있는 국민들 입장에서는 차기 정부에 기대하는 바는 크다.

내년 2월 출범하는 차기 정부의 건설·부동산 정책의 핵심은 세금 등 각종 규제완화와 도심재개발, 재건축을 통한 공급확대에 있다.

이에 따라 최근 각종 기대심리로 인해 서울 강남 등 일부 지역에서는 벌써부터 재건축 아파트를 중심으로 호가가 크게 오르는 등 과열 조짐이 보이고 있다.

본보는 이명박 정부의 건설·부동산 정책의 어떻게 달라지는지 당선자의 공약 사항을 중심으로 살펴봤다.

◆ 재개발·재건축 활성화

참여정부는 그동안 철저하게 기존 도심의 재건축·재개발을 억제하고, 수도권 신도시 건설을 통한 주택 공급 정책을 폈다. 신도시 개발로 인해 지출된 막대한 토지 보상비는 부동산시장을 왜곡, 부동산 가격 폭등을 가져왔다.

그러나 차기 들어서는 이명박 ‘실용정부’의 부동산 정책은 참여정부와 확연히 다르다. 신도시 개발보다는 기존도심의 재개발·재건축 활성화를 통해 주택 공급 확대에 초점이 맞춰져 있다.

특히 도심 재개발 활성화 정책은 서울시장 재임시절부터 ‘서울의 지역간 격차를 없애겠다’는 취지로 추진해 온 강북 뉴타운 사업과 궤를 같이 하고 있다. 따라서 당장에 실행할 가능성이 높다.

용적률도 손 볼 대상이다. 재개발?재건축 활성화를 위해 용적률을 10% 이상 상향하겠다는 계획이다.

이 당선자는 신도시 개발에 따른 많은 비용부담, 토지 보상금의 투기자금 유입 등의 문제가 있어 그것보다는 기존 도시의 인프라를 이용, 재개발이 낫다는 입장. 따라서 재건축 또는 재개발시에 인구 과밀지역의 수도권 용적률 완화를 검토해 볼 필요가 있다고 밝혔다. 시장원리에 따라 수요가 많은 곳에 공급을 늘리겠다는 계획이다. 그러나 당장 용적률 상향하는 것에 대해 전문가들은 아파트가격 폭등을 불러올 수 있어 새 정부가 당장 추진하기에는 부담이 클 것으로 보고 있다. 또한 재건축 규제완화에 따른 집값 상승으로 인한 개발이익은 철저하게 환수하겠다는 입장이어서 재건축 임대주택 의무건립 등의 개발이익환수제도는 그대로 추진될 가능성이 높다.

◆ 주택 공급확대 및 부동산가격 안정

이명박 당선자가 원칙적으로 시장 자율에 맡긴다고 강조하는 만큼 수요를 억제하기보다는 공급을 늘려 투기수요를 잡는다는 것이 차기 정부의 부동산 정책의 핵심이다. 이를 통해 집값을 잡겠다는 것이 기본 골격.

이 당선자는 대선공약에서 강남 등 재건축 규제 완화 및 뉴타운사업 등 재개발을 통해 연간 50만가구씩 주택을 공급하겠다는 청사진을 내놓았다.

이를 위해 용적률 상향조정, 재건축·재개발 확대, 산지나 구릉지 주거지역 개발 등의 방안을 내놓고, 취임후 관련법을 개정한다는 방침이다.

용적률 상향으로 현재 가장 큰 걸림돌인 재개발과 재건축을 활성화, 도심지역의 공급을 확대할 수 있다는 계산이다. 특히 주택정책을 지역 사정에 맞도록 도시 인구 규모를 감안해 과밀지역의 용적률은 더욱 많이 올리기로 했다. 이에 따라 현행 250% 수준인 서울의 경우 더 많은 상승이 예상된다.

원활한 주택 공급을 위해 산지, 구릉지의 개발이 적극 추진되며, 토지조성비 인하를 위해 기반시설부담금 일부(학교용지, 도로 등)를 공공부문에서 부담하는 방안이 추진된다.

또한 광역도시의 구도심 및 슬럼화된 지역을 새롭게 정비, 중심상업지구에 주상복합아파트 건설을 허용하고, 중산층, 신혼부부, 실버대상 임대아파트 및 소형주택 아파트를 일정비율 이상 공급키로 했다.

◆ 부동산세 인하 등 세제 개편

서민들의 가장 큰 반발을 불러왔던 부동산 세제도 중요한 개편 대상이다. 이 당선자는 종합부동산세·양도소득세 감면을 대선 주요공약으로 내세웠다. 종부세와 양도세 완화에 대한 기대는 위축됐던 주택시장에 호재로 작용할 것으로 보인다. 따라서 차기 이명박 정부에서 어느 정도 수준으로 부동산 세제 개편이 이뤄질 지도 관심이 대상이다.

가장 먼저 양도세, 취·등록세가 손질된다. 우선, 양도세는 부동산을 1가구 1주택자에 한해 장기 보유할수록 낮게 차등 적용하는 연분연승법에 따라 누진적으로 인하된다. 또 6억원 이상의 고가주택에 부과하는 양도세도 1가구 1주택 소유자에 한해 상향 조정된다.

실거래액의 각각 1%가 부과되고 있는 취득세와 등록세는 통합된다. 그러나 2주택 이상 소유자에 대한 양도세와 재산세는 중과될 것으로 보인다.

종부세 등 보유세는 1주택 장기보유 실수요자 및 고령자에 한해 완화된다. 또한 부과 기준 대상도 현재 6억원 이상에서 9억원 이상으로 상향 조정될 전망이다. 다만, 구체적인 조정시기는 부동산 시장을 봐 가면서 결정한다는 방침이다. 그러나 이 역시 2주택 이상 보유자는 현행 그대로 유지된다.

또한 수요 촉진을 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제를 장소와 시기에 따라 탄력적으로 조정키로 했다.

◆ 분양가 상한제 등 제도 개편

이 당선자는 ‘분양가상한제’는 공공부분에만 적용한다는 입장이다. 원가공개도 민간에는 적용을 반대한다는 입장이어서 ‘실용정부’ 집권내에 제도 개편이 예상된다.

또한 주택전매제한 및 재당첨 기간 제한도 장소와 시기에 따라 탄력적으로 조정할 것을 공약으로 내걸었다.

지금까지 공기업인 토지공사와 주택공사가 독점하다시피 했던 택지공급도 민간업체가 모두 참여하는 자유경쟁체제로 전환된다. 이를 통해 사업추진회사(PM사)를 선정, 토지 조성비를 낮추고, 토지가격을 안정화시켜 분양원가를 20% 정도 낮추겠다는 복안이다.

주택청약예금제도도 개편된다. 주택의 희망 구입연도, 구입 희망규모, 희망 지역 등을 명기한 주택청약제도를 시행하고, 주택공사 등은 주택청약예금의 정보에 기초해 주택을 맞춤형으로 공급할 수 있도록 한다는 계획이다.

◆ 서민 주거 안정 대책

서민주거 안정 정책으로는 1가구1주택 의무를 기본으로 ‘서민주거권’을 헌법에 규정하고, 이를 위해 매년 50만 가구의 신규주택을 안정적으로 공급한다는 것. 그러나 무엇보다 ‘신혼부부 보금자리 주택 공급’정책이 가장 눈에 띄는 공약으로 꼽힌다.

‘신혼부부 주택마련 청약저축’을 새로 신설, 매년 50만가구씩 공급되는 신규 주택 가운데 12만가구를 무주택 신혼부부에게 임대·분양하겠다는 계획이다.

지원계획에 따르면 수도권과 광역시에 거주하는 무주택 12만 가구중 소득이 하위계층에 속하는 4만8,000가구는 월 5만원 이상의 ‘청약저축’에 가입하면 첫 출산후 1년내에 65㎡ 및 80㎡ 이하의 주택을 임대 또는 분양 방식으로 공급받을 수 있다.

임대주택의 경우 입주보증금 1,000만~1,500만원을 낸 뒤 20만~30만원의 월 임대료를 내는 조건이다. 분양주택은 3,000만~5,000만원의 입주금을 낸 뒤 1억200만~1억4,000만원의 장기저리 융자금을 받아 월 40만~55만원씩 30년간 윈리금을 갚는 조건이다.

신혼부부주택은 10년간 전매제한되며, 자녀가 2명일 경우 5년, 3명이 되면 3년으로 전매제한 기간이 차등 적용된다. 또한 서울시가 현재 시행하고 있는 장기전세주택 보급도 확대할 계획이다.

◆ 대운하 등 대규모 토목사업 추진

한반도 대운하는 앞으로 추진 과정에서 상당한 논란이 예상되는 사업으로, 통일시대를 대비해 남한의 12개노선 약 2,100㎞와 북한의 5개 노선 약 1,000㎞를 연결하는 방대한 계획이다.

일차적으로 한강과 낙동강을 잇는 경부운하, 영산강의 호남운하, 금강의 충청운하를 우선 건설하고, 이어 안동운하 등의 나머지 운하, 장기적으로 북한운하를 건설해 연결하는 것이 기본 골격. 상반기 추진계획 및 대운하특별법을 제정하고 곧바로 환경영향평가에 들어가 2009년 운하를 착공, 2010년말 호남운하, 2012년 말 경부운하 건설을 끝낸다는 계획이다.

운하건설에 예상되는 공사비는 14조~16조원으로 100% 민간에서 해결하는 수익형 민자투자사업(BTO)으로 진행한다. 그러나 일부에서는 공사비가 50조원이 넘을 것이라고 주장하고 있다. 어쨌든 천문학적 예산이 들어가는 대규모 토목공사인 것은 분명한 만큼 건설 경기 회복에는 큰 도움이 될 것은 분명하다.

또한 운하가 통과하는 대구·충주·광주·여주 등 내륙도시 9곳을 항구도시로 개발할 예정이어서 전 국토의 고른 개발효과가 기대된다.