2009년 하반기 분양시장 전망
2009년 하반기 분양시장 전망
  • 이경운 기자
  • 승인 2009.06.18 00:00
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하반기 전국 18만 가구 분양 예정

수도권 분양시장 맑음, 지방은 흐림

민간택지 분양가상한제 폐지 등 이슈

 

올 하반기(7~12월) 전국에서 공급될 예정된 아파트와 주상복합은 약 18만 766가구로 조사됐다. 지방물량은 급감한 반면 수도권은 2008년 보다 소폭 늘어날 전망이다.

 

상반기 수도권 분양시장이 청약결과를 호조를 보였다면 하반기에는 국지적으로 분위기가 엇갈릴 것으로 보인다.

 

2009년 하반기 분양시장의 이슈로는 민간택지 분양가상한제 폐지와 보금자리주택 공급을 꼽을 수 있다.

 

 

▶ 2009년 하반기 분양 예정 물량

 

2009년 하반기 전국 분양물량은 18만 766가구다(315곳). 이는 전년 동기(22만 8,103가구)보다 20.7%(4만 7,337가구) 줄었다.

 

지역별로 수도권 11만 1,444가구, 지방광역시 2만 1,464가구, 지방중소도시 4만 7,858가구다.

 

수도권(9만 5,517가구->11만 1,444가구)은 오히려 작년 하반기보다 분양물량이 늘어날 예정이지만 지방광역시와 지방중소도시에서 큰 폭으로 줄어들 전망이다.

 

하반기 수도권 물량 증가는 인천(1만 381가구->2만 4,734가구)과 2기신도시 가운데 하나인 김포한강신도시 때문이다. 상반기에 이어 하반기에도 경제자유구역에서 물량이 쏟아져 나온다.

 

하반기 경제자유구역(송도, 청라, 영종) 전체 물량(2만 367가구)은 인천 전체 물량의 82.3%를 차지한다. 이중 영종하늘도시는 올 하반기 첫 분양을 시작해 1만 4,474가구가 공급된다.

 

이밖에 2기 신도시에서는 김포한강신도시 14곳 1만 3,653가구, 파주 교하신도시 1곳 2,190가구, 수원 광교신도시 4곳 2,116가구 등의 순으로 물량이 계획돼 있다.

 

김포한강신도시는 올해 처음으로 본격적인 분양이 시작돼 다른 2기 신도시보다 물량이 많다.

 

 

▶ 하반기 분양시장, 서울은 맑음

 

상반기는 인천 청라지구 청약 열기가 돋보였다

 

하반기에는 이 청약열기가 상반기와 마찬가지로 국지적인 현상에 그칠 것으로 보인다.

 

이미 청라지구 후속단지로 언급되고 있는 인천 영종하늘도시(1만 4,474가구)와 김포한강신도시(1만 3,653가구) 분양이 하반기에 대거 예정돼 있다. 하지만 상반기 청라지구처럼 청약열기가 이어질 지는 미지수다.

 

하반기에 많은 분양 물량으로 관심을 받고 있는 영종하늘도시와 김포한강도시는 청라지구보다 입지여건과 주변 개발요소가 다소 떨어진다는 평가를 받고 있어 청약자들의 최대 관심사인 분양가에 따라 성공여부가 갈릴 것으로 보인다.

 

서울은 뉴타운, 재개발 일반분양 청약 열기가 지속될 전망이다. 특히 올 하반기에 예정된 단지들은 대부분 도심권으로 청약자들의 관심이 꾸준한 곳들이다. 더구나 단지 규모에 비해 일반분양물량이 많지 않아 청약 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.

 

주요 단지로는 중구 신당e-편한세상(7월), 마포구 래미안공덕5차(7월), 성동구 금호자이1차(7월), 용산구 국제빌딩주변3구역센트레빌(10월), 성동구 왕십리뉴타운1,2구역(11월) 등이 있다.

 

지방에서는 행정복합도시가 들어설 충남 연기군과 아산, 당진의 충남(1만 8,305가구)에 물량이 집중돼 있다.

 

 

▶ 하반기 분양시장 주요 이슈

 

2009년 하반기에는 ‘민간택지 분양가상한제 폐지’와 ‘보금자리주택 공급’이 주요 이슈가 될 전망이다.

 

'민간택지 분양가상한제 폐지'에 대한 '주택법 개정안' 처리가 당초 6월 임시국회에서 논의될 예정이나 현재(6.15)까지 아무런 진전을 보이지 않고 있다. 개정안이 통과되면 7월 이후에나 시행될 것으로 보여 분양시장에 적잖은 파장을 불러올 것으로 예상된다.

 

첫 번째로는 건설사들의 신규 분양 활성화다. 그간 건설사들은 ‘민간택지 분양가상한제’로 인한 사업성 미흡으로 당초에 예정했던 분양을 연기했기 때문에 금융비용 문제 등으로 타격을 입었다.

 

이러한 민간택지 분양가상한제가 폐지되면 사업성이 일정 부분 개선될 여지가 있어 건설사들의 신규 사업 촉진을 유발할 수 있다.

 

두 번째 예상되는 파장은 민간택지 분양의 분양가 상승이다. 분양가는 수요자들이 청약 시 제일 먼저 고려하는 부분이기 때문에 민감할 수밖에 없다.

 

‘민간택지 분양가상한제’를 폐지했다고 해서 수요자들을 무시하고 분양가를 한 번에 올릴 수는 없다. 이미 건설사 역시 저렴한 분양가 단지에는 불황에도 청약자들이 몰린다는 것을 인식했기 때문에 이 부분을 고려해야 한다.

 

세 번째로는 분양가상한제 폐지는 곧 전매제한이 없어지는 것이기 때문에 인기지역 분양권 투기 열기가 발생할 수 있을 것으로 예상된다.

 

인천 청라지구 역시 85㎡초과 물량의 경우 계약일로부터 1년간만 보유하면 전매가 가능하기 때문에 최근 청라지구 동시분양에서는 인천 거주자뿐만 아니라 기타 수도권 지역의 투자자들까지 청약에 나섰다.

 

또 하나의 이슈인 ‘보금자리주택’은 올해 9월부터 사전예약 방식으로 시범지구(강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사지구)에 첫 분양을 나선다. 위치는 서울이거나 서울과 인접한 지역들이다.

 

‘보금자리주택’은 공공분양의 경우 전용면적 85㎡이하 규모이고 국민임대, 장기전세주택 등을 포함하고 있기 때문에 기존 공공기관이 공급하던 주택과 유사하다. 주변 아파트의 분양가보다 15%이상 저렴하게 공급한다.

 

입지여건이 뛰어난 지역에 공급되기 때문에 수도권 청약자들의 관심을 당연히 높을 것으로 예상된다. 또한 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 건설이 포함된다는 점에서 그동안 청약시장에서 큰 혜택을 보지 못했던 직장인들과 신혼부부들에게 큰 호응을 얻을 것으로 보인다.

 

이같은 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 보금자리주택이 수도권에 집중됨으로써 수도권 외곽과 지방 분양 시장에 상당한 악영향을 끼칠 여지도 다분하다.