PFI(Private Finance Initiative)의 개념은 '민자유치제도'로서 그것이 가장 먼저 유래된 국가는 영국이다. 즉, 영국의 정부가 공공건설사업에 대해 민간자본과 민간기업의 효율성을 도입하기 위해 시행한 정책에서 비롯된 것이다. 
우리나라의 경우 PFI가 진행되고 있는 범위 및 유형으로는 국가에 반드시 필요한 도로 및 교량의 건설, 학교 및 병원 등의 개수 및 보수, 사회보험 등록시스템의 운영, 죄수들을 수용하는 교도소 및 체육시설 등의 건설과 그 후의 시설관리 및 운영까지를 포함하고 있다.
아무리 정부사업이라고 하더라도 엄연하게 경제성 및 투자성을 살펴보고 사업시행에 들어가는 것이 필요하다.
PFI의 사업시행 기준으로는 가장 먼저 효율적 및 비용절감형 공공서비스를 추진하도록 하되 자금조달은 민간기업이 주도하며 재정적 부담을 증가시키기 않으면서 인프라(infra)를 구축한다는 것을 원칙으로 삼고 있다. 그와같은 것은 공공부문에 대해 민간사업의 운영원리를 적용하는 동시에 경쟁원리를 반영한다는 뜻이기도 하다.
일본의 경우 오래전부터 장기적 경제불황에 대비하여 PFI 방식을 추진했는데 그 주요 내용은 사업의 대상을 사회간접자본(SOC) 뿐만 아니라 인터넷 등 정보통신시설 및 의료복지시설 등으로 확대하고 정부 및 지방자치단체가 해당사업에 대해 채무보증을 서기도 하며 필요하거나 일정한 사유에 포함될 경우에는 일본의 정책투자은행이 거의 무이자로 융자를 해준다.
또 국가시설 등의 임대기간을 최장 20년으로 하여 사업자에게 부담을 덜어준다. PFI 방식의 범위는 '민간사업자가 전혀 간여할 수 없는 부문 예컨대 국내치안이나 대외국방 등을 제외한' 여타 부문은 언제나 가능하다.
PFI 방식을 살펴보면 계약의 내용은 BOT 방식과 별로 다르지는 않지만 정부의 허락을 받은 민간기업이 프로젝트 수행의 설계에서부터 실제의 건설행위 등과 자금조달 및 완공 이후의 운영 등을 맡아 한다.
좀더 구체적으로 본다면 일정한 자격을 갖춘 민간기업이 공공시설 등의 건립 및 운영에 대한 전반적인 권한 및 책임을 지고 공사에 참여하고 그 후에도 관리를 맡아하는 경우가 있다는 의미이다.
즉, 공공시설물을 건립한 이후 그것을 정부가 소유하지 않고 그대로 정부가 이용하는 상태로 남는 경우가 있으며 그와같은 내용을 계약서에 포함시켜야 한다.
PFI 방식에서는 정부가 시설물 등의 수요자가 되고 수수료를 부담하므로 수익성 측면에서는 상당히 안정적이라고 볼 수 있다. 다만, 해당 공사에 참여한 민간기업이 그와같은 사업을 수행함에 있어서 자금조달은 물론 사전에 사업을 추진할 수 있는 기술과 기법(Know How)가 있음이 증명돼야 한다.
결국 민간사업자가 자신이 작성한 사업계획서 및 자금조달 내역서 등에 대한 심사를 거쳐 선발되므로 모든 서류를 알차게 기재해야 한다.
PFI의 유형에는 민간부문이 프로젝트의 결과물에서 직접 서비스의 댓가를 받아서 그동안 투자했던 비용을 충당하는 방식의 독립채산형이 있는데 그것은 BOT 및 BTO 방식과 유사한 것이다.
그리고 또 다른 유형은 공공기관과 민간사업자의 합작 PFI 방식을 들 수 있다. 그와같은 방식의 특징은 공공기관이 사업의 지분을 갖고 있지만 전체를 지배하는 것은 아니다. 따라서 전체의 지배권은 결국 사업에 참여한 민간사업자가 하게 된다.
또 민간사업자가 공공기관에 건설물의 서비스를 유료로 판매하는 형태를 지닐 수 있다. 그 방식은 프로젝트의 성격상 사용료를 소비자로부터 직접 받기가 어려울 경우에 활용되는 방식이며 대부분 민자형 교도소, 민자형 노인전문요양시설 등에서 활용되며 결국 BTL 방식과 유사한 성격을 지닌다.
그런데 PFI 방식을 통해 사업을 실시한다고 하더라도 그 사업이 모두 성공하는 것은 아니다. 그 이유는 ‘효율성있는 사업을 한다'는 명분은 갖고 있지만 그로 인한 상당한 위험은 결국 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 하기 때문이다.
PFI 방식이 성공하려면 처음부터 경제성 등이 있는지를 심사받아 시행하고 모든 위험을 민간사업자 단독으로 맡는 것을 배제하고 공공기관도 어느 정도 부담하는 것이 좋고 모든 사업의 진행과정이 투명해질 필요성이 있다.
