[건설부동산판례]<103>임차인의 차임연체 등 의무불이행 시 단전, 단수 조치 등을 하는 것은 적법한지
[건설부동산판례]<103>임차인의 차임연체 등 의무불이행 시 단전, 단수 조치 등을 하는 것은 적법한지
  • 국토일보
  • 승인 2016.05.23 08:37
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정 원 변호사 / 법무법인 지평

 
건설부동산 판례

本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
 

■ 임차인의 차임연체 등 의무불이행 시 단전, 단수 조치 등을 하는 것은 적법한지

임대인의 일방적인 단전․단수조치는 ‘위법’
경우에 따라 임대인, 업무방해죄로 형사처벌 된다

임차인이 임대차계약 상 정해진 차임 지급 의무를 이행하지 않거나 임대차계약 상 정해진 그 밖의 의무들을 위반할 때, 임대차기간이 끝난 후에도 건물을 인도하지 않을 때 단전이나 단수조치를 임대인이 취할 수 있는지 문제되고 있습니다.

임대인 입장에서는 계약을 위반한 상대방에게 취할 수 있는 당연한 조치라고 생각할 수 있을 것이고, 임차인 입장에서는 그 나름의 이유가 있는데 단전, 단수 조치와 같이 영업을 전혀 할 수 없는 상황을 초래하는 것은 과도하다고 판단할 수 있겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인의 일방적인 단전, 단수조치는 위법하다고 판단될 수 있고, 경우에 따라 임대인은 업무방해죄로 형사처벌될 수 있습니다.

법원은 임차목적물이 집합건물인지 그렇지 않은지에 따라 법적용에 있어 어느 정도 차이를 두고 있습니다.

집합건물의 경우 임대인이 임차인의 계약위반으로 건물 전체의 운영에 문제가 있는 경우는 단전 조치 등이 정당하다고 볼 여지가 있다는 판시를 하고 있으나, 일반건물의 임대차에서는 임대인의 단전조치에 대해 정당하다고 본 사례를 찾아보기 쉽지 않습니다.

법원은 피해자가 시장번영회를 상대로 잦은 진정을 하고 협조를 하지 않는다는 이유로 시장번영회 총회결의에 의하여 피해자 소유점포에 대하여 단전조치를 한 사안(대법원 1983. 11. 8. 선고 83도1798 판결)과 피해자가 타 업종을 침해하였거나 중복업종임을 이유로 다른 상가임차인과 분쟁이 있는 상황에서 임대인이 상가운영위원회의 결의만으로 단전조치를 취한 경우 업무방해죄가 성립한다고 보았습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2002도5200 판결).

반면 상가운영자가 상품진열 및 시설물 높이에 대한 관리규정을 위반한 임차인에게 단전조치를 취한 경우나(대법원 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결), 백화점 입주상인들이 매장 내에서 점거 농성을 하면서 매장 내의 기존 전기시설에 임의로 전선을 연결하여 각종 전열기구를 사용함으로써 화재 위험이 높아진 사안에서 단전조치를 취한 경우는 적법하다고 보았습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94도3136 판결).

건물 전체의 안전성 등을 위해 부득이한 조치였다고 볼 수 있는 경우는 예외적으로 업무방해죄가 성립하지 않는다고 보고 있는 것입니다.

법원이 단전조치 등을 대체로 위법하다고 보는 배경에는 자력구제(自力救濟)를 긴급한 사정이 없는 한 허용하지 않는 법원칙이 자리잡고 있습니다.

임대인이 자진명도 등을 하지 않는 임차인을 상대로 단전조치 등의 수단을 통해 압박함으로써 자신의 권리를 실현하는 것을 허용한다면 소송 등을 통해 권리를 구제받는 것을 원칙으로 하고 있는 사법제도의 대원칙에 반하기 때문입니다.

임대인에게는 명도청구소송의 제기 등 국가기관에 의한 구제 제도가 마련돼 있고 그러한 절차를 거치면 임대인에게 회복하기 힘든 손해가 발생한다고 보기 어려우므로 특별한 사정이 없는 한 단전조치는 정당화되기 어렵습니다.

앞에서 본 집합건물에 관한 사안에서처럼 건물 전체의 안전과 규정 위반을 방치할 경우 상가 전체 운영에 심각한 차질이 생길 수 있는 사안에 한해 예외적으로 단전조치가 허용된다고 하겠습니다.