청주 운천주공재건축사업 PM도입 ‘관심 집중’
청주 운천주공재건축사업 PM도입 ‘관심 집중’
  • 하종숙 기자
  • 승인 2016.04.04 08:49
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선진엔지니어링, 재건축 새로운 모델을 제시한다

新 솔루션 ‘사업관리’ 적용… 경영 및 기술지원 이원화 역량 결집
안전진단 동의부터 창립총회까지 10개월 만에 성공 ‘쾌거’
기간단축․비용절감 고객만족 ‘굿’… 현재 설계작업 진행 중
PM 도입 후 현재까지 전체사업비 5% 300억 절감 등 효과 창출
일반 재건축 5년 소요 대비 1년 6개월 착공 예정… 새모델 제시

▲ 지난해 5월 선진엔지니어링을 PM사로 선정한 청주 운천주공 재건축준비위원회는 10개월만에 조합 창립총회를 개최하는 등 사업 추진에 빠른 속도를 내고 있다.<사진은 지난달 창립총회에서 당선된 백승호 조합장이 인사말을 하고 있다.>

[국토일보 하종숙 기자] (주)선진엔지니어링이 지난해 5월 수주한 ‘청주 운천주공 재건축 사업 PM사업’이 사업관리 10개월만에 전체사업비의 4~5%에 달하는 200억원~300억원을 절감하는 효과를 거두며 대규모 정비사업에서 새로운 모델을 제시하고 있어 관심이 모아지고 있다.

청주지역 최초 PM 도입 재건축사업으로 화제를 모은 청주 운천주공 재건축 프로젝트는 1,200세대의 주공아파트를 재건축, 2,000세대 규모의 최첨단 도심아파트로 건립하는 사업으로 청주 운천주공 재건축 준비위원회(위원장 백승호)가 지난해 5월 선진엔지니어링을 PM 파트너사로 선정했다.

재건축․재개발 프로젝트는 대규모 부동산사업인데도 불구하고 대부분 사업경험이 부족한 조합의 사업경영으로 사업 출발 시점부터 관리력 부족에 따른 어려움에 직면, 정비업체 등에게 도움을 요청하게 된다.

정비업체 도움으로 법적인 절차는 진행되지만, 부동산 사업에서 가장 중요한 손익 경영관리와 사업성 변수 등에 대해서는 전문가 및 전문업체의 지원이 필요한 사안으로 조합원 이익 극대화 및 사업 성패를 가늠하기에 중요성이 강조된다.

다양한 이익업체들이 수주하기 위해 접근, 마치 전문가처럼 조언을 하고 있으나 대부분 미흡한 점이 많을 뿐만아니라 조합으로서는 조언의 양부를 알아내는 판단력도 부족한 것이 현실이다.

이는 무엇보다도 사업의 요소요소마다 숨어있는 각종 위험과 단계마다 돌출되는 다양한 리스크에 조합이 스스로 대응하기엔 어려움이 뒷따르기 때문이다.

또한 조합원 중에서 선정된 운영진이 대규모 개발사업과 고도의 손익경영을 직접 수행하는 방식에서는 시작부터 어려움이 예상된다. 즉 조합의 비전문성 경영지원자의 CM(건설사업관리) 역할은 사실상 불가, 아직까지 사업기획 능력과 사업성변수 관리 부분에서 필수적인 몇 가지 약점이 보완되지 않고 있다.

선진엔지니어링은 대규모 개발사업에서 CM의 약점을 보완하고 정비사업의 조합 경영과 다양한 리스크를 전문적으로 지원․관리하는 PM(사업관리)을 적용, 청주 운천주공재건축사업의 효율성을 제고하고 있어 이목이 집중되고 있다.

청주 운천주공재건축은 지난해 3월 준비委를 조직하고 안전진단 동의를 시작했다. 준비委는 조직된 인력으로는 대규모 부동산사업에 대한 대응능력 부족을 인식하고 PM/CM단의 지원을 받기로 결정, 2015년 5월 PM 전문업체로 선진엔지니어링을 선정했다.

선진엔지니어링 PM단(경영지원 이성일 전무, 기술지원 강강철 전무)은 사업일정과 사업비용의 함수관계를 직접 도출해 기간을 사업비로 환산하고, 사업비 절감을 위해 일정을 압축했다.

특히 선진엔지니어링은 처음부터 정비구역이 아닌 재건축을 추진, 지난해 12월 재건축 결정이 승인되며 보통 재건축보다 1년 5개월의 일정을 앞당기는 높은 성과를 거두었다. 또한 이같은 성과에 이어 집행부와 PM단은 추진委가 승인된 지 48일 만에 조합창립총회에 성공, 다시 2개월의 단축 성과를 추가한 것은 선진엔지니어링의 기술력에서 비롯된 것으로 조합원 이익을 최대로 한 사업 추진 성과다.

현재까지 단축된 기간을 사업비 효과로 추정하면 전체사업비의 4~5%에 달하는 200억원~300억원을 절약한 것으로 분석되고 있다. 또한 PM단이 지원한 기타분야 절약효과도 50억원에 달해 이미 PM용역비의 몇 배를 절약했다는 설명이다.

선진엔지니어링 PM단은 매주 주간회의에서 수개월 앞서 리스크를 예측 관리하고, 사업성을 높이기 위한 다양한 방안을 구체화시켜 조합경영을 지원하고 있다. 400가지 세부일정을 분류한 마스터플랜을 반기별로 수정하면서 추진된 일정을 보완하고, 사업 품질을 높이기 위해 운영진의 안목과 수준 높은 판단자료를 제공하고 있다.

주민들의 사업 이해와 참여율을 높이기 위해 지속적인 업무안내와 주민설명회를 개최하고 있는 PM단은 신뢰를 바탕으로 한 공정․투명한 관리에 남다른 정성을 쏟고 있다.

또한 사업요소마다 숨어있는 법적 분쟁 리스크를 방지하기 위해 수많은 법률과 판례에 의한 사업관리를 수행하고 있을 뿐만아니라 경영분야와 기술분야로 이원화, 분야별로 전문적인 업무지원에 나서고 있는 것 또한 사업의 성공확률과 조합의 경영품질을 높이는데 일익을 담당하고 있다.

이러한 성공의 바탕은 운영진이 1,000여명 소유자들의 확실한 합의를 도출한 것이 밑바탕이 되고 있다. 안전진단 단계에서 이미 82%의 높은 동의율을 만들었고, 창립총회 단계에서 91%라는 놀라운 동의율로 서로 협력함으로써 조합과 PM단의 사업추진을 절대적으로 지원하고 있다.

보통 재건축사업은 초기자금력 부족으로 어려움을 겪게 되는데, 청주 운천주공 재건축준비위원회는 주민 분담금으로 상근자의 급여를 제때 지급하고 있을 뿐만아니라 다가오는 총회비용과 운영비용도 이미 마련해 놓고 있어 주민들의 적극적인 신뢰와 지지가 강조되는 부분이다.

이에따라 타조합의 경우 총회비를 지원하는 이익업체에 의해 집행부나 총회가 끌려다니는 경우도 많은데, 청주 운천주공은 넉넉한 자금력으로 독자적인 운영을 하며 오직 조합원 이익 극대화는 물론 성공사업 수행에 초점을 맞춘 최적화된 관리를 실현하며 성공신화를 이어가고 있는 것.

선진엔지니어링 이성일 전무는 “불과 1년 남짓한 시간에 안전진단동의서 요청부터 조합설립 등기를 완료한 것은 아직 국내에서 사례를 찾기 어려울 뿐만아니라 앞으로도 유사 사례를 만들기가 쉽지 않을 것”이라며 “이같은 성공배경에는 사업관리(PM)의 체계적인 기획력과 운영진 밀착지원이 큰 역할을 하고 있다”고 그동안의 성과를 자랑했다.

또한 이 전무는 “앞으로 추진되는 정비사업 조합에는 법절차를 관리하는 정비업무와 기술을 관리하는 CM업무에 조합경영 지원을 통합한 PM(사업관리)이란 새로운 솔루션 도입이 필요하다”며 “청주 운천주공재건축사업 성공 수행에 최선, PM업체의 활용이 확대될 수 있도록 새로운 모델 제시에 나서겠다”고 강조했다.

하종숙 기자 hjs@ikld.kr