모현숙 한국부동산리츠투자자문협회장이 리츠투자자문업계의 역할에 대해 강조하고 있다.

부동산투자회사법 완화해야… 리츠 평가·감시·유휴자산·뉴스테이 PM 역할도 필요
교육사업·부동산 컨텐츠 개발 등 新시장 창출… 리츠 시장 활성화 역량 결집

[국토일보 이경옥 기자] “리츠(REITs)는 상장 규정이 엄격한데다 과도한 규제로 인해 활성화가 더딘 것이 사실입니다. 최근 뉴스테이(기업형 임대주택) 도입 등으로 시장이 다각화되면서 리츠투자자문업계의 역할도 중요해지고 있습니다. 만들어진 리츠를 평가하고 감시하는 역할은 물론 유휴자산 개발, 뉴스테이 사업 등의 프로젝트 매니지먼트가 필수적이기 때문입니다.”

모현숙 한국부동산리츠투자자문협회장(서강대경제대학원 겸임교수)이 최근 뉴스테이로 활성화되고 있는 리츠 시장이 “아직 갈 길이 멀다”며 리츠투자자문업계의 역할에 대해 강조했다.

리츠는 지난 해 기준 127개, 18조3,000억원 규모로 운용되고 있다. 2014년 말과 비교하면 약 2조 정도 증가했으며, 24개의 리츠가 늘었다. 하지만 늘어난 24개 리츠 대부분이 뉴스테이로 만들어지는 임대리츠다. 순자산 역시 여전히 부동산펀드가 리츠보다 2.5배 크다.

모 회장은 “부동산 금융은 부동산투자회사법에 근거하고 있는데, 자본시장법에 근거한 부동산펀드와 제도를 비교할 수 밖에 없다”면서 “부동산투자회사법에 근거한 리츠는 규제법 일변도로 돼 있는 반면 부동산펀드는 자본시장법에 근거하고 있으며 시장 활성화에 초점이 맞춰져 있다”고 강조했다.

그는 “부동산투자회사법에 의한 리츠는 공모할 수 있는 여건이 까다로워서 4개의 리츠가 공모됐고, 그 중에 두 개는 거의 상장폐지 위기에 놓여있다”면서 “부동산펀드는 기본을 금융에 두고 있어 리츠보다 후발주자이지만 순자산이 리츠보다 두 배 이상이다”고 설명했다.

실제로 리츠와 부동산펀드의 제도적인 차이는 크다. 리츠는 공모를 하려면 리츠회사의 부동산 투자한도가 70%까지이고, 인가도 받아야한다. 부동산펀드는 100% 부동산투자가 가능하며, 부동산펀드로 만드는 회사형태가 신탁·유한·주식 등 7개나 된다. 또한 인가 대신 등록만 하면 된다.

더욱이 부동산에 투자하는 리츠는 대출을 받을 수 없게 돼 있지만, 부동산펀드의 경우 대출이 가능하다는 차이도 있다. 공시 역시 부동산펀드는 공모만 공시하게 돼 있고, 사모는 공시의무가 없다. 하지만 리츠는 공모·사모 모두 공시가 의무화돼 있다. 공시를 하는데 드는 비용과 시간에서 역시 차이가 날 수 밖에 없는 것이다.

모 회장은 “올해 초 부투법 일부 개정으로 위탁관리형 리츠는 인가제에서 사후 등록제로 바뀌었지만, 기본적으로 부동산투자회사가 리츠를 만들려면 인가를 받아야한다”면서 “리츠는 미리 인가를 받는데 6개월에서 1년이 걸린다. 사실은 시간이 돈인데 어려움이 있다”고 말했다.

리츠투자자문업계의 역할도 제대로 정립돼 있지 않은 실정이다.

모 회장은 “부동산투자자문회사들은 리츠 공시를 평가하고 감시하는 기능을 해야 하는데 제 기능을 못하고 있다”면서 “제도적으로 이러한 부분이 확립이 안 돼 있다”고 덧붙였다.

그는 최근 핫 이슈로 떠오른 뉴스테이에 대해서도 언급했다.

“뉴스테이에 대한 이야기를 하지 않을 수 없다”고 말을 뗀 모 회장은 “뉴스테이를 주도하고 갈 수 있는 것에 가장 큰 역할은 리츠다. 리츠가 없으면 뉴스테이를 할 수가 없다. 뉴스테이 대부분이 위탁관리형리츠로 다 만들어졌다”고 말했다.

지난 해 협회 역시 뉴스테이와 관련 주택도시보증공사의 요청을 받고 임대리츠 관련 전국 투어를 하는 등 시장 활성화에 앞장섰다.

모 회장은 “LH에서 2014~2015년 7개의 뉴스테이 상품을 만들어서 3만 가구 임대분양을 성공했다”면서 “정부에서 오는 2017년까지 뉴스테이 13만 가구 공급을 계획하고 있다”고 덧붙였다.

모 회장은 전세대란으로 고통 받는 우리 국민들의 인식이 많이 바뀌어서 25% 내외의 보증금에 월세를 내는 개념인 뉴스테이가 주목받게 된 것 같다고 분석했다.

그는 “앞으로 택지공급이 중단되기 때문에 도심재생·정비사업·도시정비사업으로 만들어지는 택지공급 외에는 없다”면서 “이제 도심재생사업 부지에 속속 리츠가 참여해 임대로 운용을 하는 식으로 발전할 것”이라고 내다봤다.

모 회장은 뉴스테이 활성화에 리츠산업이 부동산금융으로서의 역할을 계속 할 것이고, 부동산투자회사법에 근거한 리츠투자자문회사들의 역할이 필수라고 강조했다.

예를 들면 조합이나 사업자들이 뉴스테이 사업을 할 수 있는 적격자인지 심사를 하는 역할이나, 뉴스테이사업의 프로젝트 매니지먼트 등 제 역할을 해야한다는 것이다.

모 회장은 “현재 리츠투자자문업계는 기다리고 있다. 공사나 공공기관들이 유휴부지를 개발할 때 투자자문을 해줄 수 있고, 리츠와 관련한 사업을 평가하거나 리츠로 사업화하는 것에 충분히 컨설팅을 할 수 있다”면서 “우리 협회 역시 삼성·한화·GS 등 대기업에서부터 시작해 역량있는 회사들이 회원사로 들어와 있다”고 설명했다.

협회 차원에서도 업계 발전을 위해 적극 나선다. 올해 한국부동산리츠투자자문협회는 리츠투자자문업계의 업역 확보와 산업 발전을 위해 모든 역량을 기울인다는 계획이라고 밝혔다.

모현숙 회장은 “협회가 업계와 회원사들의 목소리에 더욱 귀 기울여 회원사 위주의 협회로 변모할 수 있도록 최선을 다하겠다”면서 “정책적으로도 문제점 개선과 지원이 뒷받침됐으면 한다”고 말했다.

이경옥 기자 kolee@ikld.kr