법 정비 및 도입 시급… 효율화 극대화해야
계획단계부터 공공 적극 참여 윈윈 유도돼야
용산 재개발 참사로 재개발ㆍ재건축 사업 방식에 대한 전면 재검토가 대두되고 있는 가운데 '도시재생사업'이 새 패러다임으로 주목받고 있다.
'도시재생사업(Urban Regeneration)'이란 기계적 대량생산 위주 산업에서 전자공학ㆍ하이테크ㆍIT 등 신산업으로 산업구조의 변화 및 신도시ㆍ신시가지 위주의 도시 확장으로 상대적으로 낙후되고 있는 기존 도시를 새로운 기능을 도입ㆍ창출해 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적으로 부흥시키는 것을 의미한다.
기존 재개발ㆍ개건축 등 기존 도시정비사업이 소규모 주거단지 차원의 물리적 재생을 주목적으로 하고 있는 것에 반해 '도시재생사업'은 광역적이고 복합적인 도시차원의 사업으로 물리적 재생과 고용이 창출될 수 있는 경제ㆍ문화ㆍ환경적 재생이 포함된 복합적인 사업이다.
특히 '도시재생사업'은 기존 재개발ㆍ재건축 사업에 비해 노쇠한 본시가지를 새롭게 재창조해 해당 지역은 물론 도시 전체 경제뿐만 아니라 사회, 문화까지 활성화 시킬 수 있다는 장점을 갖고 있다.
이와 같이 노후화된 구도심을 새롭고 활력있는 곳으로 변모시키데 탁월한 '도시재생사업'은 영국, 일본 등 선진국에서 이미 활성화돼 있다.
영국의 경우 1981년 LDDC(런던 도크랜드 개발공사)를 출범시켜 템즈강변에 668만평 규모의 국제적인 업무단지 '도크랜드' 개발을 통해 기능이 상실된 구항만지구를 주거, 상업, 업무, 공업기능이 이상적으로 결합된 도시로 재탄생시켜 런던도심의 부족한 업무시설과 주택난 해소, 신규 고용창출로 지역 경제 활성화 성과를 이룩했다.
성남단대재개발사업 개발전<사진 왼쪽>과 성남단대재개발사업 개발후 조감도
이처럼 고용창출, 지역경제활성화, 주택난 해소 등 '세 마리 토끼'를 한 번에 해결할 수 있는 '도시재생사업'은 국내의 경우 도시 및 주거환경 정비법, 도시재정비촉진을위한특별법(일명 뉴타운법) 등 산재해 있는 각종 재개발ㆍ재건축과 관련 된 법 규정으로 인해 걸음마 수준이다.
허재완 중앙대 교수는 "분산된 도시재정비에 관한 법을 통합 등 제도적 정비가 우선돼야 한다"고 지적한 뒤 "선진화된 한 단계 높은 차원의 도시재생사업으로 진행될 수 있을 것"이라고 말했다.
이와 함께 도시재생사업 기간 동안 발생될 수 있는 경제적ㆍ사회적 문제를 미연에 방지하고 해결하기 위해 공공기관의 적극적 참여도 필요한 실정이다.
조명현 대한주택공사 팀장은 "주민과 민간중심의 도시재생사업으로 난개발, 세입자문제, 참여주체간 갈등, 낮은 재정착율 등의 문제가 야기돼 사업기간이 장기간 소요되거나 중단되는 문제가 발생돼 왔다"면서 "도시재생사업의 활성화를 위해 계획단계부터 공공의 적극적 참여와 국가와 지자체, 주공, 민간사업자의 상생하는 역할구조 정립이 필요하다"고 밝혔다.
이 같은 문제 인식 하에 국토해양부와 대한주택공사, 신영수 의원(한나라당, 성남 수정)이 공동대표로 있는 '도시재생선진화포럼' 등에서 '도시재생사업'을 규정 정비에 착수한 것으로 알려지고 있다.
신영수 의원은 기존 재개발ㆍ재건축사업에 SOC개념과 주거복지 개념을 도입해 주거문화 다양성 제고와 친환경적이고 재정착률 제고를 주 내용을 담은 '(가칭)도시재생법' 입법을 추진하고 있다.
주공의 경우 도시재생사업 활성화를 위해 정부차원에서 추진중인 도시재생R&D사업(2007~2013년)을 수탁 받아 연구 및 테스트베드사업과 '도시재생사업화방안', '도시특성을 고려한 도시재생사업화방안', '철도부지를 활용한 직주근접 탄소저감형 주택건설' 등의 연구를 진행하고 있다.
이런 과정을 통해 본격 '도시재생사업'이 도입될 경우 최소 200조원에 달하는 규모로 성장할 것으로 예상되고 있다.
조명현 팀장은 "도시정비관련산업(주거환경개선사업제외)의 시장규모는 서울, 부산 등 12개 시ㆍ도 지자체의 정비예정구역을 대상으로 했을 경우 약 175조원으로 추정되며, 전국 대상으로 할 최소 200조원을 상회할 것을 예상된다"고 설명했다.
이와 같은 특장점을 갖춘 도시재생사업이 부동산을 투기의 대상으로 인식하고 있는 국민들의 의식이 바뀌지 않고는 활성화 될 수 없다는 게 중론이다.
한 전문가는 "대다수 주민들이 도시정비사업을 돈 버는 사업이 아닌 지역 사회 경쟁력을 높이는 사업으로 인식해야 이 사업이 활성화 될 수 있을 것"이라며 "이를 위해 산학연이 국민들을 대상으로 재정비 사업에 대한 교육에 나서야 된다"고 말했다.
■ 인터뷰 / 대한주택공사 도시재생계획처 사업기획팀 조명현 팀장
“공공 기능 강화로 사회안전판 역할에 앞장"
-도시재생사업을 정의한다면.
▲도심에서 30~40km 떨어진 신도시 개발은 원거리 통학ㆍ통근으로 인한 에너지 및 자원의 낭비, 교통혼잡, 공해유발 등 많은 사회적 비용을 발생시키고 기존 시가지의 공동화 현상을 초래하고 있습니다.
따라서 대도시지역의 무분별한 확산을 방지해 기존 도시지역 기능을 회복하고 인구 및 산업의 회귀를 촉진해 도시의 재활성화를 도모하는 사업입니다.
-기존 재건축ㆍ재개발사업, 뉴타운사업과의 차이는.
▲재개발ㆍ재건축 등 기존의 도시정비사업은 소규모 주거단지 차원의 물리적 재생이 주목이었습니다.
이에 반해 도시재생사업은 광역적이고 복합적인 도시차원의 사업이고 물리적 재생 뿐 아니라 인구가 유입되고 고용이 창출될 수 있는 경제ㆍ문화ㆍ환경적 재생이 포함된 복합적인 사업으로 도시의 경쟁력 강화와 지속가능한 성장에 그 목적이 있습니다.
-도시재생사업활성화를 위해 시급히 해결해야 될 과제가 있다면.
▲지금까지 도시재생사업은 주민과 민간중심으로 진행돼 왔습니다. 이로 인해 기반시설부족 등 난개발, 세입자문제, 참여주체간 갈등, 낮은 재정착율 등의 문제가 야기돼 사업기간이 장기간 소요되거나 중단되는 문제가 발생됐습니다.
도시재생사업의 활성화를 위해 계획단계에서부터 공공의 적극적 참여가 필요합니다. 국가와 지자체는 기반시설설치와 마스터플랜을 수립하는 MP로서, 주공은 사업을 조정하고 시행하는 코디네이터 또는 공공디벨로퍼로서, 민간사업자는 시공자로서 참여하는 상생의 역할 구조 정립도 필수적입니다.
-도시재생사업본부의 역할과 목적은.
▲도시재생사업본부는 낙후되고 쇠퇴한 구도심 및 불량주거지역을 정비해 도시기능 재생시키고 도심지에 직주근접의 주택을 공급하는 역할을 수행하고 있습니다.
이를 위해 도시저소득주민의 열악한 주거환경을 개선하는 정부정책사업, 낙후된 구도심지를 재생시키고 지역현안문제를 해결하기 위한 지자체 협력사업을 추진하고 있습니다.
특히 성남구도심 순환정비사업, 군부대 및 공장이전부지 개발사업, 준공업지역 재정비사업, 수로복원사업, 역세권 개발사업 등 역점 과제로 선정, 진행하고 있습니다.
이와 함께 재정비촉진지구내 총괄사업관리자 역할 수행, 거점확산형 주거환경개선사업, 민간참여가 어려운 재개발ㆍ재건축 사업 등 주민사업을 지원하는 공공디벨로퍼 및 코디네이터 역할과 도심역세권 고밀복합개발사업, 철도부지개발사업 등 정부의 도심지내 주택공급 확대 정책도 수행하고 있습니다.
-도시재생사업의 시장성을 예상해 본다면.
▲주거환경개선사업을 제외한 도시정비관련산업의 시장규모는 서울, 부산 등 12개 시ㆍ도 지자체의 정비예정구역을 대상으로 했을 경우 약 175조원으로 추정되며 이를 전제로 전국을 대상으로 했을 때 최소 200조원을 상회할 것으로 추정됩니다.
사업방식별로 주택재개발사업이 전체의 50%, 주택재건축사업 39%, 도시환경정비사업 11%를 점유하고 있지만 재정비촉진사업 활성화, 도시개발사업 요건완화 등으로 관련 사업이 점차 다양해질 것으로 예상되고 있습니다.
-현재 본부에서 진행중인 연구 과제와 사업현황, 향후 계획은 무엇인지요.
▲도시재생사업 활성화를 위해 정부차원에서 추진중인 도시재생R&D사업(2007~2013년)을 수탁받아 연구 및 테스트베드사업에 참여하고 있으며, 주공 자체적으로 '도시재생선진화방안', '도시특성을고려한도시재생사업화방안', '철도부지를활용한직주근접탄소저감형주택건설' 등 연구를 진행하고 있습니다.
또한 주공은 현재 전국 92개지구에서 주거환경개선사업 70개, 재개발ㆍ도시환경정비사업 등 22개를 포함 도시재생사업을 진행하고 있으며, 18개의 재정비촉지지구(뉴타운)에서 총괄사업관리자로 지정돼 각 지구의 구역별 사업(약230개구역)을 지도ㆍ관리할 준비를 하고 있습니다.
앞으로 주공은 공기업으로서 정부 정책사업인 불량주거지역의 주거환경개선사업을 지속적으로 수행하면서 순환정비사업, 총괄사업관리자업무, 민간이 추진하기 어려운 재개발ㆍ재건축사업 등에 참여해 공공디밸로퍼 또는 주민이나 지자체를 지원하는 코디네이터로서 사회안전판 역할에 최선을 다할 계획입니다.