本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 근저당권을 말소하지 않은 정비사업조합 청산조합원이 지급받을 수 있는 청산금의 범위는 어떠한지
청산대상 조합원, 소유권이전등기의무․인도의무 이행 전제
청산금액, ‘동시이행 항변권’ 기초 지급 거절할 수 있다
재건축이나 재개발조합의 조합원 중 분양신청을 하지 아니하거나 분양을 받을 수 없는 과소토지만을 소유하는 등의 사유로 현금청산대상자가 되는 경우에 대해 법원은 사업시행자인 정비사업조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지등소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다고 보고 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결).
이러한 법리를 근거로 현금청산대상자가 소유하는 토지나 건물에 근저당권이 설정돼 있는 경우 재건축조합 등은 근저당권설정등기가 말소될 때까지 청산금의 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결).
그런데 최근 이러한 기존 견해를 변경하는 전원합의체 판결이 선고됐습니다.
대법원은 토지등소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마친 상태에서 근저당권을 말소하지 않은 경우라면 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금액에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 판결).
대법원은 ① 구 도시정비법 제47조는 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 같은 조 각 호에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 그 소유자의 의사와 무관하게 재건축조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산받아야만 하도록 규정하고 있고, ② 그 과정에서 토지등소유자는 재건축조합과 협의가 이루어지지 아니하는 이상 토지 등에 관하여 설정된 근저당권을 재건축조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 되며, ③ 토지 등에 관해 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 재건축조합은 그 토지 등을 이용하여 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의하여 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다는 이유로 도시정비법이 정한 청산기한 이후에도 근저당권의 채권최고액을 넘어 청산금 전부를 지급하지 아니할 수 있다고 보는 것은 도시정비법의 취지에 부합하지 않고, ④ 재건축조합은 사업수행을 위해 필요한 경우에는 스스로 토지 등 소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다69159 판결 등 참조)을 고려하면 토지등소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다고 판시했습니다.
판시내용에서 알 수 있듯이 위 판결의 전제는 청산대상 조합원이 소유권이전등기의무와 인도의무는 이행한 것을 전제로 하는 것임을 유의하시기 바랍니다.
