장기임대 확대로 '소유에서 이용' 개념 확립해야

“도시는 생태예술… 무모한 개발 막아야 한다”

한국인에게 집은 재산이고 생명이다.

평생 내집 갖는 게 꿈이다.  불구경 좋아하지만 내집이 불타면 자살도 한다. 그게 예부터 우리들 사는 모습이다. 그러니 우리나라에서 주택문제는 단순한 게 아니다. 생명의 문제다. 그런 생각과 관습 고쳐야 할 때가 됐는데도 쉽지 않다.

그런데 재개발 재건축 뉴타운 또 신도시라는 이름으로 그걸 밀어낸다. 대개는 ‘재산’이라는 계산 때문이다. 나중에 알고 보니 계산이 안 맞는다. 그래서 능력 없는 사람은 쫓겨나고 속았다고 주먹 쥐고 통곡한다.

취지는 좋다. 조합원은 좋은집 갖게되고, 정부와 지방자치단체는 고급도시 건설에 일자리창출, 경기부양등. 그러나 시작해 놓고는 문제에 뒤엉키고, 나라에서는 민간인들 일이라고 뒷짐 지고 빠진다. 그러니 문제가 나라만큼 커 질 수밖에 없다.

집은 우리가 그냥 거주하는 곳이다. 다행히 최근 들어 장기 임대주택이 인기 있는 것을 보면 우리도 이젠 변할 수도 있겠구나 하는 생각도 든다. 정부가 왜 필요한가. 이런 것 팔 걷어붙이고 해결해 줘야 한다.

■ 쫓겨 가는 꿈

지금까지 서울은 뉴타운 사업으로  3만 1,061가구가 멸실되고 공급은 1만 1,669가구에 그치고 있다.

2010년까지 4만 8천가구가 없어지고 2만 2천 가구가 공급된다. 28곳 뉴타운 지구에 살고 있는 사람이 72만명인데 개발이 끝나면 58만명만 살게되고 14만명이 쫓겨나게 된다. 소

형주택과 임대주택등 소득이 낮은 사람들이 들어갈수 있는 주택들이 사라지고 중대형위주로 공급되고 있어 원주민 재정착률이 20% 이하로 낮고 세입자와 저소득 시민들은 다른곳으로 떠나야 한다.

2000년 이후 본격화한 뉴타운 재개발로 인해 전용면적 60제곱미터(18평) 이하 주택은 63%에서 30%로 줄었고, 재개발전 83%였던 전세가격 4천만원 이하주택은 이제 찾아 볼수 없게 되었다.

거기에다 아예 금년들어 전체의 80%를 전용면적 85제곱미터 (25.7평형)으로, 그리고 임대주택을 17% 지어야하는 종전의 소형및 임대주택 의무비율을 없애 버렸다. 그리고 중대형은 40%까지 지을수 있도록 하였다.

그러니 갈수록 저소득층의 주택난은 더 심각해질 수 밖에 없다. 예컨대 아파트 50-60평이면 11평이나 13평형 임대아파트 4세대와 맞먹는 면적이다. 더구나 1인가구와 고령가구가 급증하여 소형평형의 대량공급이 시급함에도 정부정책은 이에 역행하고 있다.

특히 전체 뉴타운 지역 세입자 비율이 72.5%나 되며 집을 가지고 있어도 수입이 적은 시민들에 대한 획기적인 대책을 마련하지 않으면 앞으로 불과 2,3년후 이주수요의 폭증과 함께 주거대란이 일어날 수 밖에 없다.

재개발의 본래목적인 ‘영세한 원주민의 낙후된 주거환경개선’이 중대형 위주의 고급주거환경, 수익성 위주의 사업 그리고 건설경기 부양이라는 왜곡된 사업목표로 인해 서민들의 내집 마련 꿈은 멀리 쫓겨가고 있다.

■ 주거는 복지다

주택 특히 서민주택정책은 ‘주거복지’라는 관점에서 추진되어야 한다. 즉 하나의 중요한 복지정책이지 건설경기부양정책도, 수익사업도 아니다.

도대체 우리처럼 이렇게 불도저식으로 밀어붙이는 나라는 없다.

또 재개발 한답시고 도시를 온통 아파트 일색인 ‘아파트 공화국’으로 만드는 나라도 찾기 힘들다.

아무리 도시인구가 늘고 주택이 부족하고 세계가 ‘압축도시화’ 한다고 하지만 이렇게 한치 앞도  내다보지 못하고 ‘정책난개발’하는 나라는 없다.

도시에는 주택만이 있는 게 아니다. 대부분의 선진국들에서는 벌써 오래전부터 주택공급 위주의 재개발에서 도시기능과 경쟁력강화에 중점을 둔 도시재생으로 정책을 틀고 있다.

지역특성과 문화를 살리는 다양한 방식을 민주적으로 운영하고 있다.

영국은 1970년대부터 재개발 방식이 전면철거에서 보수 보전방식으로 바뀌었으며, 일본도 도쿄 롯본기 재개발에 17년이 걸릴 정도로 도시기능은 물론 세입자를 포함한 주민의 권익을 보호하며 추진하고 있다.

미국의 경우 저소득 주민에게 저렴한 주택을 제공하며, 이주대책 없는 철거는 없다. 우리나라 주택정책도 복지라는 관점에서 다음과 같이 전면적으로 바꿔야 한다.

첫째, 장기임대주택을 현재의 3.3%에서 최소 12%로 늘려야 한다.

영국의 임대주택이 22%, 독일 20%, 프랑스 12%인 것과 비교할 때 우리나라 임대주택은 턱없이 부족하다.

임대주택이 는다는 것은 우리의 주택개념을 소유에서 이용으로 전환하는데 에도 큰 의미를 갖는다.  그리고 임대료도 소득수준에 따라 달리하는 ‘임대료 차등 부과제도’를 채택해야 한다.

둘째, 소형평형을 도심 또는 교통 편리한곳에 많이 지어 늘어나는 1인가구, 노인가구에 대비해야한다. 현재 1인가구가 20%나 되며 앞으로 계속 늘어날 전망이다. 아울러 어려운 이들에게는 ‘주택바우처 제도’를 도입하여 주택구입을 보조해 주어야 한다.

셋째, 집을 짓는 것도 중요하지만 노후된 주택을 리모델링등으로 보완 수리하는 사업을 대대적으로 추진해야한다. 

우리나라에는 최저주거기준에 미달하는 주택이 무려 전체주택의 13%인 206만 가구나 된다. 앞으로 이부분에 적극적인 정책을 펴야한다.

이러한 일은 주택공사에서 주거복지사업으로 추진하는 것이 좋다.

넷째, 세입자 대책을 세워야한다.

일본의 경우 재개발사업후 우선적인 임차권을 부여하고 있으며, 미국의 경우 재개발 추진과정에 세입자를 포함하고 있다.

우리도 일정한 자격을 갖춘 세입자는 재개발 운영에 참여케 하는 방안을 강구해야한다.

다섯째, 현재 뉴타운계획이 확정된 28개지구 이외에는 더 추가하지 말아야한다. 방식도 역세권 중심개발로 용적율을 크게 높이고 소형 및 임대의무비율도 강화해야한다. 역세권 밖의 노후한 주택들은 별도로 재개발하되 사회복지 차원에서 정부와 지자체에서 대대적으로 지원해야한다. 그리고 ‘순환재개발’ 방식으로 주거안정을 보장해 주어야 한다.

여섯째, 앞으로 재개발. 재건축에는 구역내 모든 주민의 주거권과 아울러 생활권, 영업권까지 보장하는 방안이 강구되어야한다. 생활권은 주로 도시기반시설이요(과거 강남개발의 경우처럼), 영업권보장은 청계천 공구상인 대책이 그 예이다.

일곱째, 재개발 추진과정에 정부와 지방자치단체가 적극 개입하여 책임을 져야 한다. 방법도 공영개발방식으로 바꿔야한다. 재개발 과정에서 벌어지는 인권침해를 방지하기 위한 국제적기준을 지켜야한다.

끝으로, 이상의 내용중 특히 서민주거와 관련되는 부분은 ‘주거복지 기본법’을 제정하여 포괄적으로 국가책임으로 보장하여야한다.

주거는 권리다. 무모한 재개발로 기본권이 유린되고 도시가 파괴되는 일이 더 이상 계속되어서는 안된다. 집 잃고 자살하는 일도, 싸우다 불에 타 죽는 참사도 더 이상 있어서는 안된다. 한강르네상스 한다고 한강변을 초고층으로 덮어도 안되고, 옛 마포나루 살린다고 4,5년 밖에 안된 고층 아파트를 헐어내는 일도 없어야 한다. 도시는 생태예술이다.