이에 부동산 경매 시장의 양상도 날로 어려워지는 것을 피부로 느끼게 된다.
경매에 대한 인식의 변화와 교육기관의 난립으로 ‘경매 전문가’들이 나날이 늘어나는 탓에 소위 특수 경매 물건 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 지분경매 물건에까지도 경쟁이 많아지고 공동투자 형식을 빌려 큰 물건에 투자하거나 NPL경매 투자에 관심을 가지고 공부하는 투자자들이 늘어나고 있다. 시중에 NPL투자에 관한 책자가 흔해지고 전문 학원의 과목에도 반드시 등장한다.
부동산 경매투자에 관한 수많은 서적의 공통점은 소위 ‘대박 수익’에 관한 다소 과장된 내용들이 주를 이루고 있다.
수익을 얻을 수 있다는 부분만을 강조해 낙찰 받은 다음 실제 사용, 임대, 매도의 과정과 기간, 어려움에 관한 언급이 거의 없다.
‘레버리지’ 효과 즉 낙찰 후 잔금을 대출받을 수 있으니, 수익이 많이 발생되는 큰 물건을 받아야 한다며 금리가 낮아서 유리하다는 달콤한 분홍 내용만을 보여주니, 초보 투자자들은 ‘대박의 꿈’에 젖어 뒷일을 미처 예상치 못해 오히려 손실을 보게 되는 결과도 발생하고 있다.
늘 강조하는 내용이지만 경매에서 대박이란 실제로 어렵고 시간과 노력, 자본과 배짱, 실력과 여유자금, 가장 중요한 ‘운’까지 따라 주어야 비로소 그 성과를 얻게 되는 것이다.
그것이 아니라면 소액으로 시작하여 장기간에 걸쳐 부동산에 관한 전문가가 되어야 제대로 된 물건 즉 ‘수익형 물건’을 보는 안목이 생겨서 선택과 판단을 제대로 할 수 있게 된다.
여기에서 항간에 큰 관심을 끌고 있는 NPL경매에 대해 잠시 살펴보기로 한다.
NPL (Non Performing Loan) 이란 흔히 ‘부실채권’으로 통용되나, 이는 금융기관의 대출금 중에서 원금과 이자가 정상적으로 상환되지 않는 ‘대출금 채권‘을 말한다.
여기에서 일반투자들이 관심을 가져야 하는 것은 담보부 부실채권이다.
이론으로 설명하면 어려워지니 가정해 내용을 열거해 본다. 경매물건 A근린상가는 입지나 조건이 좋은 편이나 소유자가 2인이고 선순위 근저당 설정 후에 가압류 가처분 등이 여럿 있어 임대나 매도가 되지 않은 물건이다.
감정가 12억원. 최저가 3억원. 근저당권 8억원. 배당신청금액 7억원의 조건인데, 최저 가격이 낮아서 유동화 회사에서 이 채권을 4억원에 매도한다.
근저당권을 매입하고 경매에 참여해서 우월적인 금액으로 낙찰을 받는데, 최저가격 3억원의 물건을 배당가능 금액인 7억원에 응찰하니 일반 투자들은 감히 따라올 수 없는 금액에 낙찰을 받게 되는 것이다.
낙찰을 받은 다음 ‘채권상계’를 통해 소유권을 취득하게 된다. 외형 12억원의 부동산을 실제로는 4억원에 매입하게 되는 것이다.
그러나 낙찰가액은 7억원이라 이후에 7억원에 매도 하더라도 양도 차익이 발생하지 않으니 양도소득세를 납부하지 않는다는 것이 가장 큰 장점이다.
부실채권 투자의 장점으로는 1. 채권매입 시 융자 2. 배당금 수령 3. 직접낙찰 4. 경락잔금 상계신청 5. 채권투자 수익부분의 비과세 6. 직접 투자 매도에 양도 소득세가 없거나 절감 등의 실제 효과가 있다.
간략히 살펴본 NPL경매, 이론이나 과정이 단순하고 큰돈이 쉽게 굴러들어 올 것 같으나 이론과 실전의 차이는 실로 엄청나게 큰 것이다.
부실채권을 인수해 소정의 소득을 얻는 과정에는 수많은 난관과 위험이 도사리고 있다. 물건 선정 후 채권 매입 과정, 질권 대출, 경매 진행, 상계신청 허가 여부, 낙찰 후 경락 잔금 대출에 이르기까지의 어려
움과 최종 매도에 까지 이어져야 하는 과정이 ‘이론 공부’만으로는 어렵다.
선순위 근저당권 보다 앞서는 당해세금, 임금 채권을 면밀히 조사 분석하고, 배당결과를 알 수 있는 능력이 갖추어져 있어야 한다. 어렵게만 보이지만 통할 수 있는 길은 반드시 있게 마련이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
권우철 공정인베스트 대표컨설턴트
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