그러나 막상 들어와 보지도 않고 이솝 우화의 ‘포도밭의 여우‘ 가 되어서는 곤란하다. 몇 번 따 먹으려 시도 하다가 뜻대로 되지 않으니 ’저 포도는 덜익고 시어서 먹지 못하는 것‘ 이라고 체념과 단정을 해버리는 우를 범하지 않아야 한다는 것이다.
최근 경매 시장도 사회적인 흐름과 같은 혼조세이다. 우선 돈이 된다 싶은 물건에 응찰하는 인원이 수십 명을 넘기는 사례가 잦다.
경북 성주의 전원주택지 농지 650㎡의 신건 응찰 인원이 70여명이었고, 그 낙찰가격도 감정가격의 2배가 넘는 금액이었다.
주변의 시세보다 높다는 것이 통론이었는데, 입지나 조건에 따라 가격을 이루는 것이 부동산의 특성이니 섣불리 판단할 사례는 아니었다.
요즈음의 낙찰 사례에서 느끼는 바는 ‘철없이 넘보는 경매’를 너무 쉽게 하는 경우가 잦게 보인다는 것이다.
부동산은 매수하기 보다는 매도가 더 어려운데도 불구하고 막무가내의 금액을 적어서 ‘일단 받고 보자’는 식의 무리수를 보인다.
경험이 없다면 더욱 신중히 검토해 제대로 된 시류를 파악하고 보유 기간과 수익률을 산정하며 분석 투자하는 절차와 과정이 있어야 하는데 이런 기본 수칙을 무시하는 경매 투자자 들이 의외로 많다. 앞 날을 미처 생각지 못한 경락으로 해서 수년전에 낙찰된 물건이 다시 경매 법정에 등장하는 사례도 적지 않다.
경매 교육기관에서 혹은 인터넷으로 ‘경매의 기초와 권리 분석’을 나름대로 공부하고 관련 서적 몇 권 읽으면 바로 경매장으로 들어선다. 소위 분위기 파악을 위해서라 하니 참으로 쉽게 생각한다 싶어 우려를 금할 수 없다.
경매에서 가장 중요한 부분은 ‘권리분석’ ‘물건분석’을 필두로 ‘명도’까지를 일컫는데 그 중에서 가장 중요한 부분이 직접 물건을 보고 그 가치와 입지. 장래성, 수익성을 분석하는 과정이다. 현장답사 하는 과정 즉 ‘임장’이 큰 비중을 차지한다.
며칠 전 신입 수강생과 동반하여 가까운 지방으로 임장을 다녀온 과정을 간단히 소개하고자 한다. 물건의 특성이나 내용보다는 과정을 통한 ‘임장 방법’을 적어 본다.
우선 임장할 물건의 자료를 출력하여 파일에 철하고 지도를 통한 임장 경로를 계획해야 한다. A군에게 출발지 장소를 일러주며 특정 IC를 경유하여 찾아오라 일렀는데 약속시간에 연락이 왔다. 차가 밀려서 조금 늦을 거라는 내용이었다. 그래서 오는 길을 미리 일러두었는데 확인해 보니 네비게이션이 시키는 대로 오다보니 그리 되었다는 것이었다. 임장과정에서 중요한 사항이다. 반드시 지도를 보고 짚어가며 물건지를 찾아가야 입지나 주변의 조건을 보다 구체적으로 인지 할 수가 있다. 임장 후에도 다녀온 경로를 지도를 통해 확인해야 함은 물론이다.
물건을 보기 전에 비교 될 만한 경락물건이거나 일반 매물을 둘러보는 것도 중요한 사안이다. 비교 분석이 반드시 필요한 까닭이다. 임장을 가면 모두들 해당 물건만을 둘러보는 것이 우선인데 잘못된 방법이다.
크게 범위를 두고 주변지의 조건과 접근성, 환경, 가로망 등의 현장 상황을 보아야 한다. 일반적으로 초보 부동산 투자자들은 낮선 곳을 두려워한다.
하지만 자신이 잘 알고 있는 지역의 부동산도 결국에는 ‘귀 동냥’ 정도의 지식이 전부인데 ‘아는 척’ 보다는 실제의 공부와 도전이 반드시 수반돼야 한다.
임장 하는 과정에 호기심 많은 수강생의 질문이 쏟아진다. 지극히 기본적이기는 하지만 질문하는 내용에 따라 장래성을 엿볼 수 있는 과정이기도 하다.
임장을 통한 현장 답사는 ‘물건 확인’ ‘조건 분석’ ‘입지분석’ ‘장래성’ ‘주변지의 시세’ ‘물건의 특성’ 등등 확인 해 보아야 할 부분이 많기도 하다. 그리고 가장 중요한 것은 ‘보이지 않는’ 함정이다. 해당 물건은 물론 주변지 분석을 통한 전체적인 조건을 파악하는 제대로 된 ‘물건 분석’을 해야 한다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
