-그린 리모델링 등 건축물 유지관리시장 기술개발 제도개선 시급
-재건축의 80% 비용 소요 경제성 확보… 리모델링 활성화 필요
“수직증축 리모델링 시행이 본격화됐으나 아직까지 관망추세가 강세를 보이고 있습니다만 리모델링은 향후 국내 주거시장 큰 이슈로 부각될 것으로 기대됩니다. 신축위주의 방식에서 그린 리모델링을 비롯 기존 건축물의 유지관리시장으로의 기술개발과 제도개선이 시급합니다.”
친환경적 리모델링으로의 전환이 필요하다고 강조하는 단국대학교 전재열 교수의 강성이다.
“올 수직증축 리모델링 시행으로 안전성에 대한 우려도 제기되고 있으나 국내 시공기술력은 세계적인 수준일 뿐만아니라 CM 등 건설생산과정에서 철저한 사업관리방식 적용으로 효율적인 사업 추진이 가능한 만큼 현재 아파트 주거환경 개선의 대안이라고 볼 수 있는 리모델링 시장 확대가 요구된다”는 전 교수는 보다 다양한 관점에서의 검토를 주문했다.
지난 4월 25일 노후 아파트의 수직증축 리모델링이 본격 시행, 부동산 시장 활성화 방안으로의 기대감과 함께 안전문제로 두 마리 토끼를 잡기 위한 노력이 불가피한 실정이다.
이에 本報는 단국대학교 전재열 교수와의 특별인터뷰를 통해 수직증축 리모델링 수익성과 안전성을 확보할 수 있는 방안 마련을 위한 해법을 들어봤다.
- 세월호 사고로 대한민국의 안전불감증이 도마 위에 올랐다. 수직증축 리모델링 역시 그동안 안전성 논란이 있었던 게 사실인데, 안전성에는 문제가 없을지 우려된다.
▲ 지금까지 수직증축 리모델링이 허용되지 않았던 이유가 안전성 문제는 아니다. 오히려 수직증축을 허용함으로써 나타나게 될 경제적 형평성 문제 때문에 보류됐던 것 같다.
수직증축에 따라 고려해야할 구조 안전성 측면에서의 문제점은 다섯 가지 정도로 구조물 자중의 증가와 이에 따른 지진력의 증가로 인한 부족한 부재 내력, 기존 구조체와 신규 구조체의 일체화 문제, 기초 보강 시 기존 공법 적용의 어려움, 구조보강 시 기존 구조체의 노후화 및 현재 설계기준과는 다른 설계기준으로 설계된 부재에 대한 보강, 지중의 증가에 따른 기초 보강 등이다.
현재의 시공기술로 건축 구조체의 안전성 문제는 충분히 해결 가능하다. 지속적인 학계의 연구와 국토교통부의 T/F팀의 검토결과 수직증축 시에도 안전성을 보장할 수 있다는 결론을 도출했으며, 이를 위한 장치가 마련됐다고 판단한다.
- 수직증축 안전진단 과정은 어떻게 이뤄지나.
▲ 기본적으로 건설생산은 집주인인 발주자와 설계사 시공사가 3주체인 것은 분명하지만, 정부에서 충분한 규제 장치를 마련할 수 있고, 또한 자체적으로 감리 혹은 CM 등을 통해 건설생산과정에서 제 3자로 하여금 안전성을 이중 삼중 점검할 수 있는 체계가 갖추어져 있다. 또한 우리나라 시공기술력은 이미 세계적으로 인정을 받고 있다. 정부의 규제로 인해 안전성을 확보하는 시대는 이미 벗어난 것 같다.
- 건축도면이 있다 해도 실제 시공 상태와 일치하지 않을 수 있어 안전진단만으로 구조물 상태를 완전히 파악하기 힘들것 같은데.
▲ 매우 좋은 지적이다. 실제 설계된 대로 시공됐다는 보증장치가 없다는 점이 가장 큰 문제다. 따라서 안전진단이 필요한 것이다. 실제 설계 품질과 시공 품질과의 차이를 규명하는 단계가 필수적으로 행해져야 한다.
현재 국내 리모델링은 시범사업단계라고 볼 수 있는데, 도면과 시공 상태가 일치할 경우에만 리모델링을 실시하게 된다. 도면과 시공 상태가 일치하는 경우라는 것은 벽, 기둥, 바닥, 보의 주요구조부가 일치하는 경우를 말한다.
주요구조부가 일치하지 않는 경우엔 정밀진단이 필요하겠지만 비용이 만만치가 않아, 현재까지는 도면과 시공이 일치하는 경우에만 리모델링을 하는 것으로 범위를 법으로 국한한다.
이 시범사업이 성과를 거두게 되면 향후 불일치하는 경우에도 예산을 투자해 정밀진단을 통해 리모델링의 범위가 확대될 것으로 기대된다.
- 조합원이나 제3자의 기관이 안전진단부터 공사 진행 과정 전체를 감시하고 감독할 수 있는 제도적 장치가 있는가.
▲ 국내에는 건설사업관리제도(CM)제도가 1997년 후반 도입돼 활용되고 있다. 이 제도를 제대로 적용한다면 객관적 공사관리로 안전을 확보할 것이다.
비전문가인 집주인의 경우, 전문가인 시공사의 말을 들을 수밖에 없는 구조이다. 시공사가 비즈니스 관점에서 리모델링을 다루게 될 경우에는 안전성을 담보하는데 한계가 생길 수밖에 없다. 따라서 사업 초기에 리모델링 타당성 분석, 안전진단, 시공사 선정, 시공계획 수립 등 사업 전체를 관리할 수 있는 기관을 참여시킴으로써 이러한 불안을 해결할 수 있을 것이다.
- 수직증축 리모델링 시 바닥 두께를 그대로 둔 채로 증축을 하는데 층간소음 문제는 해결가능한가.
▲ 바닥 완충재 설치로 층간 소음 저감이 가능하다. 주요 소음발생 부분과 바닥 및 측벽에 소음을 차단할 수 있는 쿠션감이 있거나, 일반 자재보다 두꺼운 흡음막 쿠션층을 포함한 내장재 및 마감재로 교체해주면 된다.
또한 기존의 노후 건축물들은 슬래브두께가 15-18cm이었다면 요즘은 10-12cm 남짓이다. 많이 얇아졌다는 얘기인데, 그만큼 슬래브 두께에 여유가 생겨 향후 바닥리모델링 시에는 차음바닥재 하나를 덧붙이기만 하면 층간 소음문제가 해결될 것이다.
- 안전성 확보를 위해 제도적 및 기술적으로 보완 돼야할 부분이 있다면.
▲ 제도적 기술적 보강보다는 결국 사람의 문제인 것 같다. 기술자가 스스로 안전에 대한 의식, 직업윤리 등으로 무장될 수 있는 사회·환경적 분위기가 무엇보다 필요하다고 생각한다. 제도 따로 운영 따로인 환경에서는 제도 자체가 무의미하기 때문이다.
건축기술은 타 산업과는 달리 관리적인 소프트한 기술이 중요한 산업이다. 말단 노동자에서부터 건설회사 사장에 이르기 까지 건축 산업 종사자가 긍지와 자부심을 갖고 생산 활동에 전념할 수 있는 분위기 조성이 필요하다. 이를 위해서는 투명성 제고와 합리적인 건축생산 방식으로의 체제 변화가 산업 전반으로 확대되기를 기대해 본다.
- 수직증축 리모델링 시 부담 비용은 얼마나 되며, 재건축과 비교해 어느 정도 선인가.
▲ 리모델링 시 부담비용은 평균적으로 조합운영비, 이주비, 공사비 등으로 나눠볼 수 있는데, 조합운영비와 이주비는 재건축과 유사하지만 일부 사업기간 단축에 따라 다소 차이는 있다. 공사비는 리모델링 설계와 마감의 수준에 따라 좌우되고 특히 구조적 안전성, 즉 구조보강 정도에 따라 크게 달라진다. 일반적인 경우 재건축의 80% 정도다.
분담금은 이들 비용에서 분양수익으로 얻어지는 비용을 제외한 금액으로 결정될 것이다. 따라서 동일한 수준에서 분양이익이 얻어진다고 가정할 때 리모델링의 경우 분담금은 80% 혹은 그 이하가 될 가능성이 크다.
여기에 수직증축 리모델링은 재건축에 비해 공사기간이 짧고, 재실 리모델링을 통해 세대별, 동별 이주가 가능해 사업기간을 획기적으로 단축할 수 있는 장점이 있다. 전세난과 같은 사회적 비용, 환경파괴 등에 의한 환경적 비용을 절감할 수 있는 특징이 있다.
- 수직증축 리모델딩을 하는 것 보다 자신의 아파트에 맞는 맞춤형·부분 리모델링을 하는 것이 더 유리한 것 아닌가.
▲ 수직증축을 통해 분양수입을 확보해서 지하 주차장 확충이나 평면확장을 유도하거나 그린리모델링을 통해 에너지비용 절감을 도모할 수도 있다. 그 부분은 사업주체자가 종합적으로 검토해 합리적으로 결정하는 것이 좋다. 실제로 주차장만 리모델링을 실시한 단지도 있고, 평면확장 혹은 세대병합을 통해 세대수를 줄이는 형태를 취한 사례도 있다.
- 정부나 지자체에서 리모델링 활성화를 위해 필요한 정책방안은.
▲ 정부나 지자체 노력의 일환으로 대표적인 것이 그린리모델링 제도다. 그린리모델링이란 기존 건축물의 에너지 성능향상 및 효율을 개선해 건축물을 유지 또는 상승시키는 환경친화적 리모델링을 말한다.
하지만 매년 반복되는 에너지 위기로 필요성을 느끼고 추진하고 있으나, 민간건축물에는 아직까지 설비 위주의 개선만 이루어지고 있으며 초기사업비가 적지 않고 성과 검증 사례가 없어 활성화에 한계를 보이고 있다.
이에 관해서는 우선 거주상태에서도 그린리모델링이 가능한 저비용 고효율 기술로 경제성을 확보해야 한다.
영국, 독일과 같은 선진국과 같이 민간금융을 활용해 건축물 성능개선사업을 추진해 에너지 절감비용으로 사업비를 분할 상환하게 하며, 정부가 이자의 일부를 보조 지원하는 방향으로 나아가야 할 것이다.
현재 정부가 이러한 사업들을 벤치마킹하고 있음을 볼 때 그린 리모델링은 향후 충분한 공공의 지원이 있을 것으로 생각된다. 또한 학계에서도 다량의 논문발표를 통해 그린 리모델링이 수행될 수 있는 이론적 배경이 확보되고 있는 추세이다.
- 끝으로 당부하고 싶은 말이 있다면.
▲ 리모델링은 향후 우리나라 주거시장의 큰 이슈로 부각될 것이다. 선진국의 경우 건축시장에서 신축보다 유지관리 분야가 차지하는 비중이 훨씬 높다. 우리나라 역시 신축 위주의 건축 사업방식에서 리모델링을 비롯한 기존 건축물의 유지관리 시장으로의 기술개발과 제도개선이 시급히 이뤄져야한다. 향후 리모델링 표준 내역서, 표준 시방서, 수직증축 설계, 시공 매뉴얼 등 기술개발이 필요한 영역이 많기 때문에 정부나 지자체에서 이 부분에 대해 미리 준비해야할 것이다.
