상가는 수익성 부동산의 대표라 할 수 있는데, 수익성 부동산이란 고정적인 월세수익이 나오는 상업용 부동산을 말한다. 초 저금리 시대를 맞아서 찾을 수 있는 투자물건의 가장 우선이 경매로 나온 상가를 대상으로 하는 것이다.

상가 개발과 투자를 위해서는 부동산에 대한 기본적인 지식이 반드시 있어야 한다.

토지에 대한 분석으로, 해당 부지의 용도를 분석하는 것, 상가의 입지에 따르는 상권과 입지 분석, 해당 물건에 대한 권리분석과 인허가에 대한 분석이 수반돼야 한다.

창업수요가 적어진 영향과 침체, 고임대가와 내수 소비증가의 둔화 등 상가투자에 대한 조심성을 더하는 요인이 많이 있는 것도 사실이지만 대출 금리가 3~4%대에 머물고 있고 정기예금 금리가 2%대라는 것이 상가투자에 대한 매력을 더하고 있다.

일반적으로 소비 트랜드의 변화가 상가투자의 가장 큰 변수로 작용하고 있는 것이 문제점이다. TV홈쇼핑, 인터넷 쇼핑몰의 이용고객 증가로 인한 오프라인 시장의 침체가 두드러지게 드러나서 상가 수요에 대한 하락으로 이어지고는 있다.

한편 정부가 부동산 침체에 따르는 경기부양책을 내세우고 있지만 여전히 토지나 주택에 대한 규제가 많은 편이라, 그 대체 상품으로 상가투자에 관심이 몰려서 수요가 생기고 있다.

법원경매 부동산의 매력은 시중의 일반매매 부동산보다 저렴하다는 것이 가장 큰 장점이다. 일부 아파트나 주택의 경우 감정가를 상회하는 낙찰가격이 잦게 나타나고, 토지나 임야의 경우에는 감정가격의 수십배를 넘기는 사례도 왕왕 볼 수 있다.

하지만 경매 상가의 대부분은 감정가 대비 40~70% 사이에 낙찰을 받는 경우가 많아서 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 경매시장의 특성을 살리고 있다.

수익성 부동산을 낙찰 받는 경우 가장 먼저 따져보아야 할 것은 ‘미래가치와 수익성’이다. 선택한 물건의 권리분석은 등기부상 말소 기준권리를 찾아서 앞서는 인수권리가 없는지를 확인하고, 등기부에 나타나지 않는 법정지상권, 유치권, 세입자의 권리 등을 면밀히 분석해야 한다.

그 후에 현장답사 즉 ‘임장’을 하게 되는데 통상 해당 물건의 내 외부를 둘러보는 것으로 그치는데, 그보다는 대상 부동산이 차지하는 위치와 주변 도시계획, 재개발, 장래성, 상권의 종류와 성격 등을 고루 살펴보아야 한다.

무엇보다 인근 중개업소를 두, 세 곳 이상 방문하여 주변 시세와 월차임 등을 살펴보아 감정가격과 실제 가격에 대한 비교 분석을 해야 한다.

그 다음이 현황 사용 상태나 세입자 명도가 수월한지를 확인해 봐야 한다. 해당 물건의 점유자를 직접 만나보아서 상담을 해야 함은 물론이다.

부동산을 고르는 첫 순위는 그 물건의 이름을 짓는 것이다.

즉 향후 사용 목적이나 용도 등의 활용방안을 구성하고 리모델링 등의 가치창조의 계획과 임대에 대한 방법과 구체적인 수익성을 환산해 봐야 한다.

고정임대 수익이 기대되고 잘만하면 시세차익을 보장 받을 수 있는 프리미엄을 얻을 수 있는 것이 상가 투자의 가장 큰 장점이다.

서울, 수도권 지역에 월 300~400건이 나오며 그 낙찰가율은 감정가 대비 60~70%에 그쳐 최초 분양가 보다 30~40% 저렴하게 낙찰받는 것이다.

그러나 투자성 있는 우량상가를 찾아내기가 쉬운 것만은 아니다. 경매에 나올 정도의 상가라면 일단 상권이 위축되거나 불리한 조건을 안고 있는 경우가 많은 것도 사실이다. 빈 점포가 많거나 상권의 연결이 원만하지 않는 상가는 일단 피하는 것이 좋고, 가격만 싸게 받는다고 무조건 투자성 있는 물건이라 할 수 없는 것이다.

필자의 주관으로는 스트리트형 상가의 1,2층이 향후 투자 수익을 올리거나 임대하기가 용이한 물건이라는 것이다. 단 테마상가나 건물의 지하상가는 불리한 점이 많다.