‘부동산’하면 제일 먼저 떠 올리게 되는 것이 당연히 주거용 건물이고 그 중에서도 아파트에 대한 관심이 가장 높은 것이다.
우선 아파트는 주거용 건물의 대명사이자 주택 마련의 가장 기본이기도 한 탓에 분양은 물론 가격 오르내림에 민감하게 된다.
물론 경매시장에서도 단연코 아파트에 대한 관심과 응찰인원이 가장 많은 현실이다. 수년전만 해도 아파트의 경락 가격은 감정가 대비 70-80% 정도의 추세였으나 최근의 낙찰가격은 감정가를 상회하는 사례가 많고, 그 응찰인원도 수십 명에 이르는 경우가 잦은 현실이다. 당연히 시세 차익을 노리는 투자보다는 실 소비자의 직접 참여가 많아졌다.
그 밖에 다가구 주택과 다세대 주택이 있는데 여기에서 다가구 주택이란 원룸을 호칭하는 것이고 다세대 주택은 속칭 빌라를 일컫는 것이다. 부동산 투자를 기대하고 중개업소를 찾아가면 우선 먼저 권하는 물건이 원룸주택이다.
가구 수가 많고 월별로 일정한 임대 수익을 산정하기는 쉽지만 보이지 않는, 관리의 불편함과 건물의 가치하락, 신규 물량에 의한 임대 수익의 감소를 보면 그다지 쉬운 물건이 아니라는 생각이다.
여기에 빌라는 소규모이고 인지도도 약해 투자용으로는 부족한 면도 없지 않지만 재개발을 겨냥한 지하빌라나 지분이 많은 저가 위주의 빌라를 여러 채 구매하는 것도 투자의 방법이 되기도 한다.
이에 주택은 앞의 아파트나 빌라에 비해 인기가 없기도 하지만 토지의 입지나 면적 가격 등에서 선별하면 오히려 좋은 투자 대상이 되기도 한다.
남들이 눈여겨보지 않는 소위 비인기 종목에서 오히려 수익을 얻을 수 있는 사례도 왕왕 있다는 것이다. 여기에 근린 주택은 필자의 사견으로는 가장 훌륭한 투자 대상이라 여겨지는 부동산이다.
근린주택은 주택과 상가의 복합체로서 통상 1,2층은 상가이고 3층이 주택인 경우 등 다양한데 주거 공간의 확보와 상가 등의 월차임의 수익성을 더한 나름대로 우수한 물건이라 하겠다.
필자의 지인은 지하1층 지상 4층의 근린주택을 낙찰 받아 상가 부분의 임대 수익은 물론, 주택 부분을 자신의 취향대로 멋지게 개조하여 생활의 편리성과 개성 있는 주거 공간을 마음껏 자랑하고 있는데, 여기에 이 지역의 재개발이 실행되면 경락 가격의 3-4배를 넘는 보상을 받게 된다니, 편히 잘 살고 있고 큰 수익의 기대도 보장 되는지라 경락 받기전의 우려를 오히려 후회하는 이야기를 했다.
주거용 부동산은 투자 수익 보다는 실 거주나 단순한 저가 낙찰의 기대만을 요구하는 소극성이 있기는 하지만 간과해서는 안 될 것이 이 분야에서도 적지 않는 수익을 얻고 있는 사례가 많이 있다는 것이다.
가령 소규모 아파트를 여러 채 낙찰 받아 금융기관의 소정의 대출이자를 부담하고도 그 차익을 수익 삼고, 주택 임대 사업자 등록을 하여 양도 소득세를 감면 받는 방법을 취하게 되면 임대 수익은 물론 양도 시에 시세차익의 수익을 보장받는 이중의 투자 효과를 구하게 되는 것이다.
간단하게 살펴본 주거용 부동산에 관한 필자의 사견이었지만 최근의 실제 추세이기도 하다. 갈수록 부동산 경매시장의 참여에 어려움을 느끼게 되는 것이 현실의 부동산 경기 하락과 불황의 요인이 복합된 상황이기도 하다. 하지만 필자의 눈에는 그래도 우수하고 투자 가치가 충분한 물건이 너무 많다는 것이다.
다만 좋은 물건을 권해 주어도 받아 드릴 수 없는 투자자의 한계가 있어 그 안타까움을 더하게 된다. 공부하라. 알아야 귀가 열리는 것이다. 몇 번을 강조해도 지나치지 않는 인생의 기본인데 ‘결코 공짜는 없다.’
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
