제 1세대는 ‘호가제 세대’이며 이는 곧 타인의 매수가격을 알고 구술로 호가하는 방식이었다. (1993년 5월 11일 입찰제 도입 이전까지 활동) 물론 폐단이 많았던 시기였고 소위 ‘브로커’나 ‘꾼’들만의 경매시장이었다.
제 2세대는 ‘입찰제 세대’로 경매 양성화 세대라 하겠다. 경매전문 중개법인이 등장했고 경험과 실무가 경매시장을 활성화하는 시기였다. (1993년부터 IMF 전까지)
제 3세대는 경매 르네상스 시대라 할 수 있는 것이 IMF 세대이며 법원경매가 재테크의 한 수단으로 확실하게 자리매김하면서 급속히 경매시장의 지평이 확대됐다. (IMF 이후 2002년 상반기까지)
제 4세대는 ‘민사집행법’ 세대이며, 각종 교육기관에서 대거 경매수료생이 배출되면서 경매시장의 주도 세력으로 급부상했다.
2002년 7월 1일 ‘민사집행법’ 및 11월 1일 ‘상가건물임대차보호법’ 시행에 따른 경매대중화의 제도적 기반완비로 경매대중화시대가 본격적으로 도래했다.
특정인만의 전유물로 여겨졌던 부동산 경매가 이제는 누구나 참여하는 소위 ‘부동산 경매시장’으로 변모해 버리는 과정이다.
지극히 당연한 수순이겠지만 여기에 인터넷 보급과 더불어 경매서적의 다량출간으로 경매시장 참여가 한결 쉬워지게 됐고 대중화가 빠르게 진행됐다.
제 3세대 때는 중개법인이 경매시장을 주도 했다면, 제 4세대부터는 개인 투자자와 법률사무소가 시장 주도세력으로 부상했고, 일부 공인중개사들이 업무영역 확장으로 경매시장 참여가 늘고 있는 추세이다.
즉 1, 2, 3 세대가 직업으로 경매에 종사했다면 제 4세대부터는 부동산 재테크의 일환으로 경매시장에 접근한다는 점에서 그 차이가 있다.
경매 응찰자 인원과 응찰 가격의 변화도 괄목할 만한 추이의 변화가 있다.
부동산 경매는 ‘임의경매’와 ‘강제경매’가 있는데 대다수 물건이 임의경매의 대상이다.
이는 곧 근저당권을 설정한 금융기관의 채권회수를 위한 물건이 ‘임의경매’의 대상인데, 이 물건들은 일단 당해금융기관의 감정을 거친 물건이라 감정가격이 비교적 안정되기는 하나 감정가격의 수십 배를 뛰어 넘는 낙찰가격이 심심치 않게 등장한다.
가령 감정가격과 최초 응찰가격이 기백만원인데도 불구하고 억대를 넘는 낙찰가의 등장이라던가, 신건 임에도 불구하고 응찰 인원이 수십명이 넘어가는 사례가 왕왕 있어 왔다는 것이고 이제는 자연스러운 현상이 되었다는 것이다.
실제 사례를 들어 설명하자면 너무 숱하고 오히려 자연스러운 사례가 되는 판국이라 한편 놀랍고 또 다른 면에서는 그 귀추가 심히 우려되는 상황인 것이다.
필자가 강의 중에 자주 인용하는 문구는 ‘경매는 일반의 공사입찰과는 구분되어야 한다.’는 것이다.
우선 내 것을 만들어 놓고 보자는 경쟁 심리도 적잖이 작용하겠지만, 투자용 부동산을 우선 낙찰 받아놓고 보는 것만이 능사는 결코 아니라는 것이다.
투자 물건의 매수(경락)도 좋겠지만 매도시의 수익률과 그 기간을 감안해 최적의 효율을 명확하게 산정하고 투자하는 신중한 자세가 반드시 선행돼야 한다.
부동산 투자도 좋고 재테크에 관한 도전도 필요하겠지만 정작은 그 분야를 제대로 알아야하고 그 선과 후를 명확히 구분하여 선택해야 한다는 것이 무엇보다 중요한 것이다.
부동산 투자나 부동산 경매에서도 마찬가지이다. 소위 ‘대박’이라는 환상과 꿈은 버려야 한다.
남들이 하지 않는 분야이더라도 세심한 관찰과 분석, 시류에 흔들리지 않는 자기만의 세계를 구축하고 ‘제대로 알고 도전하는’ 확실한 마음 자세가 선행되어야만 그 결과와 성과를 올바르게 구할 수 있는 것이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
