부동산 경매 핵심 ‘물건분석’
부동산 경매 핵심 ‘물건분석’
  • 국토일보
  • 승인 2013.10.14 08:46
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

권우철 (주)공정인베스트 대표컨설턴트

권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트.
부동산 경매과정에서 우선 마주치게 되는 것이 곧 ‘권리분석’이다.

당해 부동산의 법률적인 하자와 경제적인 하자를 사전에 예방하는 것이 ‘부동산 권리 분석’인 것이다.

법률적인 하자로 권리취득 불가, 인수불가, 사용불가 등의 제약이 있고 수익성, 가격, 입지선정의 실패, 유효이용 상태의 판단 잘못 등이 그 요인이 된다.

그러나 이러한 조건들은 사전검토와 철저한 법률적 경제적인 분석을 통해 충분히 대처할 수 있다.

부동산 경매의 가장 큰 걸림돌은 ‘경매에 대한 두려움’이다.

낮선 법률 용어와 법원을 통해 진행된다는 과정, 그 절차를 통한 인도까지의 생소한 일들은 쉽지 않은 접근이 되는 까닭이기도 하다.

당연히 우선 갖추어야할 조건 중 가장 근본은 무엇이든 마음먹고 하고자 한다면 ‘하면 된다’는 신념을 가지고 실행단계를 찾아야 한다.

경기불황, 장기 부동산 침체, 투자대상의 불안정 등의 핑계를 대며 그저 관망하기 보다는 그 가운데에서도 움직이는 지역, 개발계획, 현 상황과 조건에 부합되는 물건의 선정 등 끊임없는 연구, 노력이 선행되는 도전적인 투자자로서의 자세를 미리 갖추어야 할 일이다.

현자란 현실을 얼마나 빨리 판단하는가에 있으며 그보다 더 중요한 것은 주어진 상황이나 여건에 얼마나 잘 대처할 수 있는가 하는 것에서 이름 지어지는 것이다. 세상은 무조건 되는 것도 없고 안 되는 것도 없다.

인생을 그저 주어진 운명에 맡기고 이리저리 방황하는 우를 범해서는 찾을 것도 남길 것도 없는 법이다.

최근에 ‘경매시장에 물건이 없다’는 말을 자주 듣게 된다.

결론부터 말하자면 자본주의가 존재하는 한 경매 물건은 언제나 존재한다는 것이다.

다만 그 물건을 어떠한 방법으로 찾아서 내 것을 만들고 돈으로 바꾸는 과정에 대한 자신의 노력이 부족할 뿐이라는 것이 필자의 지론이다.

지나치게 부지런하고 어떠한 상황이라도 헤쳐 나갈 수 있는 끈기와 열정을 신념으로 삼으면 부동산 경매를 통한 재테크의 완성은 항상 존재하고 있는 것이다.

부동산 시장 특히 경매시장에서 ‘돈 되는 물건’을 제대로 고르는 왕도는 도전하는 자만이 우선적으로 획득할 수 있다.

부동산 경매 절차의 전반적인 숙지, 권리분석 등의 공부와 과정을 어느 정도 익히게 되면 그 다음 과정으로 ‘물건분석’을 통한 수익성 부동산을 찾는 가장 중요한 과제를 맞게 된다. 과연 어떠한 종류의 물건, 어느 지역의 물건, 어느 가격대의 물건이 ‘진정으로 돈이 돼 줄 것’인지하는 큰 난관에 봉착하게 된다.

그 숙제의 답은 다음과 같다.

우선 자신이 얻고자 하는 수익을 염두에 두고 경매물건의 낙찰 결과를 수없이 확인 분석해 보는 일이다.

혹자는 주식의 ‘모의 투자’를 비교해 권하기도 하지만 그보다 경매 물건의 성향 분석을 통한 ‘자신만의 투자대상’을 만들어 두고 그 분야에 대한 철저한 연구와 분석이 생활화해야 한다.

어느 부동산 전문가가 전국의 모텔 즉 숙박업소에 대한 모든 것을 조사하고 분석하며 실제 방문해 그 분야의 달인이 된 결과로 큰 수익을 얻는 사례를 들어 보았다.

한 두 번의 우연한 투자 수익이 아니라 정년이 없는 부동산 분야의 전문가가 돼야 비로소 자신이 바라는 부동산 투자자로서의 목적과 결과를 얻을 수 있는 것이다.

부동산 경매로 돈을 벌수 있는 방법에서 가장 중요한 것은 우선 ‘조급함을 버려야한다’는 것이다.

작은 수익이나마 잦은 도전을 통한 종자돈 불리기에서 그 시작을 해야 한다. 끈기와 시간을 요하는 것이나 그 과정에서 리스크를 줄이며 수익을 올리는 한편 소중한 경험과 노하우를 쌓게 되는 것이다.

그 다음으로는 당연히 투자가치가 있는 부동산에 제대로 도전하는 것이다. 자신의 경험과 그 분야의 전문가를 통한 도움에 힘을 더해 투자 목적에 대한 제대로 된 ‘재테크의 완성’을 이루게 되는 것이다.

돈 되는 부동산, 돈 버는 부동산은 도전하는 자에 대한 내일의 희망이다.

<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>