부동산 투자라 하면 우선 ‘땅’ 즉 토지부터 떠올리게 되는데 이는 환금성이나 수익성에서 다소 불리한 면이 많은 것이 사실이다.
그런데다 예전처럼 소위 ‘대박’이라는 호재를 만나기가 쉽지 않은 것이 현실의 부동산 투자인 것이다. 단순하게 평당 얼마에 사서 기대치에 되판다는 것이 그리 쉽지만은 않다.
올 상반기 경매 투자는 ‘상가’에 몰려 있다는 통계가 나왔다.
전국 상가 낙찰률 및 응찰자가 역대 최고 수준이었다는 것인데, 전국 상가의 낙찰률이 26.3%로 역대 최고
치라 한다.
전국의 상가 물건의 수는 2009년 이후 4년 연속 감소 추세이고, 감정가 대비 낙찰가 비율은 61.5%를 기록했다.
경매 시장에서 상가 물건이 줄어드는 이유는 불황에 부동산 투자 자금이 상가경매로 몰렸기 때문이다.
아파트, 빌라, 주택, 오피스텔 등이 경락 가격이 높아져 투자 대상으로는 부적합하고, 이에 비해 상가는 월차임을 받아 대출이자를 충당하고도 여유가 있는지라 당연히 관심이 몰린다는 것이다.
물론 장사가 잘되거나 상가가 활성화되는 것은 아니지만 상대적으로 저금리에 그나마 이자 수익보다 낫다는 것에다
수년간 보유한 연후에 시세차익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.
당연히 경매 상가는 권리금이 없는 조건도 있고 주택이나 아파트 보다 유지 보수비 부담이 작다는 것이 또한 장점이기도 하다.
이해를 돕기 위해 최근 경락된 상가의 실제 사례를 통한 투자 분석을 해 보기로 한다.
지방 중소 도시의 근린 상가로서 실 면적이 177.65㎡ (54평)인 물건이 감정가격 ‘2억1,000 만원’이었고 재경매 물건이라 최저 가격은 6,880만원인 2004년 9월 준공된 비교적 우수한 조건의 상가의 낙찰가격은 9,000만원 정도였다.
2칸으로 나누어진 상태로 각각 보증금 500만원에 월차임이 45만원인 사무실 용도의 상가인데, 사무실이거나 학원 등의 용도로 쓰이는 상가는 큰 변수는 없지만 공실이 없이 꾸준한 임대 수익을 얻을 수 있다는 것이 큰 장점이기도 하다.
경락 받은 후 대출 8,000만원을 받으면 이자가 월 40만원이고, 취득세와 비용 500만원을 더하면 실제 필요자금은 1,500만원이 된다.
임대보증금이 1,000만원 들어오니 제하면 실제 투자금액은 500만원으로 바뀌게 되고 대출 이자 40만원을 제한 나머지 50만원이 매월 수익으로 얻게 되는 것이다.
즉 바꾸어 말하면 실 투자금액이 500만원인데 월 50만원이 통장으로 꼬박꼬박 들어오게 되는 것이다. 그러면 이러한 상가를 10개 정도 보유한다는 가정을 해보면 5,000만원 투자에 월 500만원의 임대 수익이 보장되는 것이다.
어디 그 뿐인가. 2년 정도 임대하고 주변 분위기에 따라 매도하게 되면 시세 차익이 그리 만만치 않다는 것이다.
물론 재산세, 양도소득세 등 세금부담도 있지만 그 수익에 비하면 비교적 미미한 금액이니 물건을 열심히 찾고 열심히 보러 다니는 발품을 팔아야 함은 물론이다.
‘경험만큼 좋은 스승은 없다’는 논리대로 부지런함을 밑천 삼아 노력이라는 공을 더하게 되면 반드시 길은 열리게 돼 있는 것이다.
소형 상가 내의 점포, 근린 상가, 아파트 단지 내 상가, 오피스텔 상가 등 종류가 많고 그 특성이 각각인데 최근의 추세로 보아 소위 ‘테마 상가’의 물건은 다소 불리한 상황이다.
건물 내의 공실이 많은 상가는 상권이 회복되기가 더디고 독립성의 결여 등으로 투자 대상 선정에 유의해야 할 물건이다. 싸다고 해서 좋은 것도 아니고 어느 정도 제값을 주고서 라도 투자와 장래성이 있는 물건을 고르는 안목이 필수적이다.
우수한 ‘수익형부동산’ 물건을 찾는 길은 그리 쉽지만은 않는 것이나 남보다 더한 노력과 꾸준한 공부 그리고 그 분야 전문가의 조언을 얻는 것이 보다 확실하고 안전한 투자 방법인 것이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
