주택가격 급등 시기에 만들어졌던 부동산 규제에 대한 전반적인 재검토 작업이 시작됐다. 부동산 규제의 핵심인 재건축 규제에 대한 완화 조치가 거론되고 있고 1가구 다주택자의 양도세 중과를 없앤다는 원칙도 정해졌다. 심지어 분양가상한제를 재검토하려는 움직임까지 보이고 있을 정도다.

 정부의 고위 정책 당국자는 “실물경기가 급격히 침체되는 상황에서 과도한 부동산 규제를 유지할 필요가 있는지를 제로베이스에서 생각해보자는 취지”라며 “새로운 정책 방향은 금명간 발표될 경제 활성화 종합대책에 반영될 것”이라는 확고한 의지까지 내 비친다.

 또 정부는 이르면 다음주 중 소관위원회를 열어 수도권에 지정된 투기지역, 투기과열지구에 대해 대대적인 해제작업에도 나설 계획이다.

 실물경제의 가장 취약 부문인 건설· 부동산 쪽을 살리는 데 총력을 쏟으려는 모습인 셈이다. 그만큼 금융위기에 따른 실물경제의 침체가 가시화되고 있다는 뜻이기도 하다.

 다시 말해 최근 사태는 정부가 개입하지 않을 경우 무너지기 쉬운 극히 취약한 상황에 처해 있는 만큼 적극적이고 전방위적인 지원에 나설 수밖에 없다는 의미나 다름없다. 특히 부동산 시장의 경우 버블세븐 지역의 집값마저 공시가격 이하로 떨어지는 사례가 속출하는 등 이른바 ‘자산 디플레’의 우려가 가시화되는 양상을 보여 그야말로 특단의 대책이 요구되기에 이른 것이다.

 더구나 이번의 실물경제 침체는 주기적으로 맞이하던 짧은 겨울이 아니라 혹독한 추위를 동반한 긴 겨울일 것으로 예상돼 가장 위험도가 높은 변수로 등장한 국내판 부동산발(發) 금융위기의 차단에 총력을 쏟을 수밖에 없게 된 것이다.

 그러나  정부의 이런 총력적인 지원에도 불구하고 부동산 거래가 활성화되지 않으면 침체는 오래갈 수밖에 없는 딜레마에 빠지게 되고 그 후유증은 보통 심각한 게 아니다. 특단의 대책들이 나오고 있는데도 여전히 부동산 시장에 냉기류만 흐르고 있는 게 이런 불안감을 증폭시킨다.

 결국은 정부와 건설업계가 이 어려움을 헤쳐 나가는데 함께 나서야 한다는 경고나 다름없다. 보다 구체적으로는 건설업계의 자생적인 자정 기능을 통해 시장의 신뢰를 얻고 이로부터 시장의 안정감을 찾아나가야 한다는 의미이다.

 그렇지 않아도 ‘10· 21 대책’의 핵심인 건설부문에 대한 유동성 지원을 놓고 세간엔 사적 이득을 추구하는 건설사의 경영실패를 공공이 보전해 주는 이른바 ‘도덕적 해이’라는 비난이 적지 않다.

 건설사 자금사정의 악화를 불러온 미분양 문제만 해도 그렇다. 사실 미분양 문제가 심각해 진 이유는 고분양가, 과잉공급 및 경기침체에 따른 수요위축 등 다양한 측면에서 찾을 수 있다. 그러나 수요예측을 잘못했든, 일시에 밀어내기식으로 공급을 했든 높은 분양가에 과잉공급을 한 것은 건설사가 자초한 일이다. 따라서 해결책을 찾는다면 분양가부터 낮추는 성의라도 먼저 보여야 옳다.

 이런 맥락에서라도 정부의 전폭적인 지원과 함께 건설사들의 자정노력, 이른바 뼈를 깎는 구조조정이 뒤따라야 마땅하다.
 시장경제 원리에 맞지 않는 무리한 정책적 지원이 나름대로의 정당성을 갖기 위해서는 특별한 효과가 기대되거나 최소한 부작용이라도 없어야 할 것이다.

그러나 현실은 공공부문이 미분양 주택을 매입하는, 시장경제에 반하는 행위를 하는 것에 비하면 효과는 초라한 수준일 수밖에 없다. 결국 미분양 물량을 해소하고 거래를 활성화하는 가장 좋은 방법은 지금보다 저렴한 주택의 거래가 자발적으로 활발하게 이루어지도록 하는 것이다.

 그러자면 건설사는 강력한 구조조정을 통해 분양가를 낮출 수 있는 여력을 만들고, 이를 이용해 스스로 분양가를 낮추어야 한다. 실수요자가 원하는 주택을 원활하게 구입할 수 있도록 조세· 금융 등 각종 제도를 정비하는 것은 건설사의 이런 자구노력이 선행된 이후에 정부가 해야 할 후차적 역할에 지나지 않는다.