최근 대구지방법원 의성지원의 경매물건 가운데 청송의 임야 17만8,512㎡를 응찰해 낙찰 받은 사례를 들어 임야에 대한 개념과 투자 유의점을 적어보려 한다.
임야 구입 시 사전 검토사항은 산지관리법상 ‘준보전임지’가 좋고, 산지전용제한지역이 아니어야한다. 또 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되지 않아야 하며, 산의 경사도가 25도 이상이 아니어야 하며 산에 있는 나무의 수종, 밀도, 크기를 살펴봐야 한다. 연접개발제한을 받지 않아야 하며, 임야 내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 가장 중요한 사항은 진입도로와 전기 문제이다.
관심을 가지고 조사한 임야는 위의 검토사항에 부합되는 조건이 많은 비교적 우수한 물건으로 판단돼 신건에 응찰하기로 했다.
우선 넓은 면적이 가장 큰 장점이었고 ㎡당 300원이라는 싼 가격에 도로가 임야의 주변을 이어서 연결돼 있었다.
작은 마을이 접해 있어서 전기까지 들어와 있는 등 여러 조건이 좋았다. 토지이용계획에 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역으로 혼재된 상태였으나 ‘산지정보시스템’에서 확인한 바로는 임업용산지 면적이 145,065㎡ 이고 준보전 산지 면적이 32,090㎡ 이고 규제 지역이 아니었고, 토심, 지형, 산림정보에서도 아주 우수한 조건임을 확인했다.
산지관리법상 임업용산지에서 가능한 사업으로는 삼림욕장, 산책로, 자연탐방로 등의 산림공익시설과 기업부설연구소, 관상수 재배, 종교시설, 농작물재배, 병원, 요양시설, 사회복지시설, 청소년수련시설, 농촌 휴양단지, 관광농원 등의 용도와 200평 미만의 농림어업인의 주택 등 실로 다양한데다 도로를 접한 계획관리지역의 면적도 상당한지라 전체 임야 감정 가격인 5,355만3,600원이 믿기지 않을 정도였다. 흔히 청송을 극히 오지라 생각하는데 공사 진행 중인 상주 영덕간의 도로가 완공되면 접근성이나 지역 발전의 기대는 실로 큰 지역인 것이다.
경매 당일 의성지원으로 향하는 길은 시원하게 내리는 빗줄기와 신록이 어우러지는 초여름의 경치가 너무나 좋아서 오늘 결과가 좋을 것이라는 기대를 가지게 됐다.
물론 가격은 미리 정해 입찰서를 작성해 둔 터라 가벼운 마음으로 오전 10시경에 법정에 들어섰다. 경매 물건은 23건이고 신건이 많아서 응찰자가 적으리라 생각했는데 의외로 많은 인원이 집행관의 설명을 듣고 있었다.
입찰서와 입찰보증금을 확인하고 투함하고는 법원의 정원에 있는 정자에 앉아 잠시 마음을 가다듬고 내리는 비를 보다가 문득 법원 뒤에 있는 사찰에 가보자는 생각이 들었다. 물론 경매 낙찰을 기원하려는 것은 아니고 기다리는 동안의 긴장을 다소라도 해소하고자 하는 마음이었다.
마감이 되고 개찰·진행되는 결과는 의외로 신건의 토지에 응찰자가 많아서 조금 불안해지는 법정 분위기다. 이윽고 응찰한 물건의 사건번호를 부르고 응찰자를 호명하는데 그 숫자가 10여명이 돼 다소 긴장했다. 집행관의 손에서 바뀌어지는 입찰표를 보며 기다리는 시간은 오랜 경매 경험에도 불구하고 극도의 긴장감으로 가득해진다.
“본 사건의 최고가 낙찰자는...” 감정가액의 134%를 적어 내었는데 차순위자와 비교적 근소한 차이로 낙찰 받게 됐다. 제출한 입찰 보증금이 부족하다는 직원의 착각으로 잠시 긴장했으나 아무 이상 없이 입찰보증금 영수증을 받아 쥐는 순간의 기쁨은 ‘도전하는 것’과 ‘획득했다’는 큰 보람으로 이어지는 짜릿한 ‘법원경매의 매력’인 것이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
