本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평지성 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평지성 wjeong@jipyong.com
■ 관습상 법정지상권 성립 요건에 관한 대법원 판결
건물과 토지 소유자 다를 경우 ‘법정지상권’ 성립
경매건물 취득 시 ‘법정지상권’ 성립 여부 확인해야
우리 법제는 건물을 토지와 분리해 별개의 독립한 부동산으로 취급합니다. 건물은 대지에 대한 이용권 없이는 존립할 수 없는데 별개의 부동산이므로 각각의 소유자가 달라질 때 건물을 위한 토지이용권 확보 문제가 불거지는 것입니다.
일반적인 경우라면 토지와 건물 소유자 간에 대지이용권에 관해 임대차, 지상권, 전세권을 설정하기로 합의함으로써 문제를 해결할 수 있지만 이러한 합의가 늘 가능하지는 않습니다. 합의가 되지 않을 경우 토지소유자는 건물의 철거를 구할 수 있는데 건물이 철거돼 버리면 사회경제적으로 큰 손실이 발생합니다. 이 때문에 우리 법제는 법정지상권(法定地上權)의 성립을 폭넓게 인정하고 있습니다.
대표적으로 민법에서 법정지상권을 규정하고 있습니다. 민법은 “저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다”라고 규정해(제366조) 저당권에 기한 경매로 토지와 건물 소유자가 달라질 경우 법정지상권의 성립을 인정하고 있습니다.
그러나 토지와 건물의 소유자가 달라지는 원인은 저당물의 경매로 인한 경우만 있는 것이 아닙니다. 매매나 강제경매에 의해서도 달라질 수 있습니다. 매매 또는 기타 원인으로 건물과 토지의 소유자를 달리하게 되는 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 지상권이 성립하는데 이를 ‘관습상의 법정지상권’이라고 합니다.
관습상의 법정지상권이 성립하려면 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 소유자를 달리해야 합니다. 문제는 동일인의 소유에 속하는지 여부를 판단하는 기준 시점을 언제로 볼 것인지 입니다.
오늘 소개해 드리는 판례는 바로 이 쟁점에 관한 대법원 전원합의체 판결입니다. 사안은 다음과 같습니다.
원고는 2005년 6월 토지를 취득했습니다. 토지 위의 건물은 A 소유였는데 A의 채권자가 2003년 10월 가압류를 했고 이 가압류에 근거해서 2004년 9월 강제경매절차에 들어갔습니다. 경매절차 중인 2005년 11월29일 원고는 이 사건 건물을 A로부터 매수했는데 경매절차에서는 이 사건 건물이 피고에게 매각됐습니다.
토지소유자인 원고는 건물소유자인 피고를 상대로 건물철거와 토지인도를 구했습니다. 그러자 피고는 동일인(원고) 소유였던 토지와 건물이 강제경매를 원인으로 해 소유자가 달라졌으므로 관습상의 법정지상권이 성립한다고 주장했고 원심 법원은 피고 주장을 받아들였습니다.
그러나 대법원은 동일인 소유인지를 판단하는 기준시점은 경매절차에서 매각대금을 완납함으로써 피고가 법률상 건물의 소유권을 취득한 시점으로 보아서는 안되고 그 경매의 기초가 된 가압류(가압류 없이 바로 압류되었다면 압류시점) 시점을 기준으로 동일인 소유여부를 판단해야 한다고 보아 원심을 파기했습니다(대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결).
가압류 당시를 기준으로 보면 건물은 A소유였고, 토지 역시 제3자 소유였으므로 동일인 소유가 아니며 법정지상권은 성립하지 않습니다.
대법원은 “부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 해 정해지므로 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 해 토지와 그 지상건물이 동일인에게 속했는지 여부가 판단돼야 한다”고 판시했습니다.
경매로 건물을 취득할 때 법정지상권이 성립하는지는 반드시 확인할 사항입니다. 민법 상 법정지상권이나 관습상 법정지상권이 성립하는지에 관해 검토하실 때 위 판례의 법리를 참고하시기 바랍니다.
