생활형 숙박시설은 ‘건축법’(국토교통부 소관)의 숙박시설로 구분되며 ‘공중위생관리법’(보건복지부 소관)의 숙박업 시설로 규정되어 있다. 이에 따라 생활형 숙박시설에는 분양자 본인이 거주하면 불법으로 간주되고 올해 연말부터는 이행강제금이 부과된다.
7일 국토교통부 국정감사에서 김희정 의원(부산 연제구)은 “생활형 숙박시설이 이행강제금 부과를 피하기 위해서는 용도변경을 해야 하지만 현실적으로 불가능한 부분이 많다”고 지적하고, “주택법 개정을 통해 준주택으로 분류하는 방안을 검토해야 한다”고 밝혔다.
생활형 숙박시설 사용승인 자료에 따르면, 생활형 숙박시설은 외국인 관광객과 장기 체류 숙박 수요에 대응하기 위해 도입(2012년)됐다. 이후 문재인 정부 들어 주택규제가 강화되면서 ‘주택법’이 아닌 ‘건축법’을 적용하는 생활형 숙박시설이 주거공간으로 인기를 끌었다.
실제로 생활형 숙박시설의 사용승인 건수는 2017년 문재인 정부 이후 증가했다. 2021년 최고치를 기록(1만 8,541건)했으며, 2022년(9,155건)으로 떨어졌다가 2023년(1만 3,425건) 증가했다. 이는 2020년 국정감사에서 지적된 후 2021년 국토부가 생활형 숙박시설 불법전용 방지대책 발표에 의한 영향으로 분석된다.
현재 국토부는 계도기간 종료(2023년 10월 14일) 이후에는 숙박업 신고가 어려운 소유자를 고려해 충분한 신고기간을 부여, 올해 연말까지 이행강제금 처분 유예했다.
그러나 생활형 숙박시설의 문제점은 사실상 용도변경이 거의 불가능한 하다는 점이다. 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 용도전환 시 주차면적, 바닥난방, 피난방화, 전용출입구 등에 대한 건축기준을 충족시켜야 하지만 이는 지구단위계획 변경은 물론 설계 자체도 변경해야 하는 만큼 사실상 쉽지 않다.
그럼에도 불구하고 국토부는 2024년 말까지 생활형 숙박시설을 숙박업으로 신고하지 않거나, 오피스텔로 용도전환을 하지 않을 경우 이행강제금(공시가격의 10%)을 매년 부과한다는 입장이다.
관련해 국토부는 이행강제금 부과의 근거가 될 실태파악도 못하고 있는 실정이다. 국토부에 따르면 지난해 기준 숙박업으로 신고된 생활형 숙박 시설은 5,618개소로 나타나지만, 정작 이행강제금 부과 대상인 숙박업 미신고, 오피스텔 용도변경 실태는 확인조차 못하고 있다.
국토교통부 서면 답변(10월 2일)에서도 “현시점에서 숙박업 신고 또는 용도변경 관련 소유자들의 의사를 파악하기 곤란해 이행강제금 부과 대상 및 예상 규모 파악이 어렵다.”고 나타났다.
반면 국토부는 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정하는 필요성에 “숙박시설(콘도 등)과의 형평성 문제가 제기될 우려가 있고, 이러한 시설의 준주택 편입 기대심리가 양성화될 우려가 있다”며 강경한 입장이다.
김희정 의원은 “형평성 문제도 중요하지만 생활형 숙박시설 문제는 국민 주거안정 대책 차원에서 접근해야 한다.”며, “국토부는 이행강제금을 부과하기 보다 보건복지부와 함께 전국의 생활형 숙박시설 현황과 실제 장기거주 등 사용 현황 조사 등 실태를 파악하는 것이 우선이다.”라고 말했다.
이어 “용도변경이 거의 불가능한 생활형 숙박시설을 숙박업으로 신고하도록 강제해 국민 주거 시장에 혼란을 초래하기 보다는 주택법 시행령 개정을 통해 준주택으로 분류하는 방안을 검토해야 할 것”이라고 덧붙였다.