本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평지성 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평지성 wjeong@jipyong.com
■ 정비사업 현금청산 시 사업비 등을 공제하고 청산금을 지급할 수 있는지
정관.총회 결의 시 근거 명시해야 비용분담 관한 분쟁 막을 수 있다
부동산경기가 회복되는 조짐을 뚜렷이 보이지 않는 가운데 재건축사업장의 현금청산에 관한 분쟁이 계속되고 있습니다. 수 억 원에 달하는 추가부담금을 납부하고 신축 아파트를 분양받는 것보다 아파트 평가액을 현금으로 받기를 원하는 사람들이 많다는 이야기입니다. 전형적인 불황형(不況型) 소송입니다.
현금청산에 관해 그 동안 여러 쟁점들이 다루어졌고 그 중 상당 부분은 대법원 판례로 정리되었습니다. 먼저 청산금 지급의무 발생시기에 관하여 대법원은 분양신청을 하지 아니하거나 신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자의 경우 분양신청기간 종료일 다음 날 청산금 지급의무가 발생하며 분양신청기간 종료 후 분양계약을 체결하지 아니한 자의 경우 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음 날 청산금 지급의무가 발생한다고 보았습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결). 그리고 소유권이전등기의무와 청산금지급의무의 관계는 동시이행에 관계에 있다고 판시했습니다(위 대법원 판결).
위 판결들보다 덜 알려져 있지만 보다 청산금 산정 시 사업비 등을 공제할 수 있는지 등에 관한 구체적인 쟁점을 다루고 있는 판례들이 있습니다.
이주비를 무이자로 지원받은 조합원이 현금청산을 요구한 경우 조합은 이주비 이자액 상당을 공제하고 청산금을 지급할 수 있을까요? 대법원은 청산금에서 이주비 이자 상당액을 공제할 수 없다고 판시했습니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결).
대법원은 “재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실했다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니라고 판단했습니다.”
조합원 지위를 상실했을 때 지원받은 이자 상당액을 반환한다는 정관 규정이나 결의가 없으므로 공제는 불가하다는 것입니다.
그렇다면 현금청산시점까지 발생한 사업비 분담액을 공제하는 것은 어떨까요? 정관에 의하면 조합원은 사업비를 부담할 의무가 있습니다. 하지만 현금청산자에 대하여 사업비 분담액을 공제할 수 있는지 정관상 명확하지는 않습니다.
최근 서울고등법원은 “도시정비법 제47조에 따라 이루어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지ㆍ건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 조합원 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것”임을 전제하고 “사업비 중 현금청산자들의 종전자산 평가액에 대한 개별비율에 해당하는 금원을 청산금액에서 공제한 것은 정당하다”고 판결했습니다(서울고등법원 2012. 11. 19. 선고 2011나84580 판결).
대법원에 상고돼 심리 중이므로 대법원 판결을 기다려 보아야 하겠지만 정비사업비 공제에 관해 의미있는 선례가 될 수 있는 판결입니다. 다만 위 판결이 모든 정비사업에 적용된다고 속단하기는 어렵습니다.
재건축조합의 경우 조합원은 조합설립에 동의한 자로만 구성되므로 조합설립에 동의한 자가 나중에 현금청산을 받게 되면 그 시점까지 발생한 사업비를 분담하는 것이 타당한 측면이 있습니다.
반면 재개발조합의 경우 사업구역 내의 토지등소유자는 동의 여부와 무관하게 조합원이 되므로(이른바 ‘강제가입제’) 재건축조합 조합원의 경우와는 달리 보아야 할 측면이 있습니다.
재개발조합 조합원의 경우 조합설립동의서를 제출한 조합원인지에 따라 사업비 공제 여부가 달라질 여지가 있는 셈입니다. 비용분담에 관한 분쟁을 막기 위해서는 정관이나 총회 결의 등을 통해 비용 분담에 관한 근거를 명시해 두는 것이 필요하다고 하겠습니다.
