공사비 산출, 설계도서 분석에서 시작… 공사비 증액요인 사전 차단해야
설계도서 기반 적용된 공법 등 분석… 공사비 변동요인 착공 전 사전준비 필수

최근 건설 원자재 및 인건비 상승 등으로 공사비가 급격히 증가하면서 공사비 증액 리스크 관리는 재건축·재개발·리모델링 등 정비사업의 필수 과제가 됐다.

이중에서 올해 수주시장 규모 8조원을 전망하고 있는 공동주택 리모델링의 경우 재건축·재개발과 같이 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 한국부동산원 등이 공사비 검증 절차를 수행할 수 있는 법적 근거가 부재하다. 이로 인해 입주민으로 구성된 조합은 전문성이 부족해 시공사와의 협상과정에서 상대적 약자가 될 수밖에 없는 실정이다.

공동주택 리모델링 시장에서의 공사비 관련 현주소는 어디일까?

리모델링 사업은 공사비 협상시 세부내역 없이 총액 또는 평당 단가의 개념으로 협상이 되고 있다. 이같은 문제는 사업이 진행될수록 원인 파악이 안되는 공사비가 증가해 일부 단지들은 사업이 표류하고 있는 실정이다.

필자는 최근 조합을 대변해 2개 단지에 대해 세부내역 도출을 통한 공사비 산출로 공사비 협상 근거자료를 구축했다. 이로인해 해당 단지는 시공사가 제안한 공사비에서 40만원/평(약 173억)을 절감해 본계약을 체결했으며, 시공사측에서 세부내역 없이 설계변경으로 인해 공사 난이도가 증가하기에 공사비가 증가한다는 논리에 대해서도 해결방안을 마련할 수 있었다.

해당 단지들도 조합이 자체적으로 나서지 않았다면 사업이 표류 및 지연될 수 있는 리스크를 안고 사업이 추진됐을 것이다.

국회 의안정보시스템에 따르면 2023.11. 리모델링 시공사 선정 후 당초 계약금액 대비 증액 규모가 10%를 넘기거나 주택단지 소유자의 20% 이상이 검증 의뢰에 동의, 공사비 검증 완료 후 3% 이상 증액시 공사비 검증을 요청할 수 있도록 주택법 개정안이 발의됐다. 하지만 해당 법안이 통과되기까지는 많은 시간이 필요하고, 또한 통과가 되지 않아 사장될 수 있는 가능성도 배제할 수 없다.

그렇다면 조합은 마냥 정부에서 제시되는 관련 기준들을 기다리면서 리스크를 안고 사업을 진행해야 하는 걸까? 필자는 리모델링 공사비 산출 시 다음 사항은 꼭 챙겨서 사업을 추진하라고 말하고 싶다.

첫째, 공사비 산출 의뢰시 리모델링 견적 경험이 있는 업체에 의뢰해야 한다. 재건축·재개발 등과 같이 신축의 특성을 가진 사업의 견적 실적이 많은 업체라고 하더라도 리모델링 경험이 없는 업체가 공사비를 산출할 시 견적용 설계도서 분석 및 수정, 부재 정보의 대체 등이 견적만의 스킬로는 한계가 존재하므로 비현실적인 결과를 초래할 수 있다. 공사비 협상은 시공사와 하는 것이지 공사비가 산출됐다고 협상이 되는 것이 아니기에 현실적인 결과를 통한 협상 전략이 필수적이다.

둘째, 가계약 또는 본계약만을 위한 협상용으로 공사비를 산출하는 것에 의존하면 안된다. 리모델링 사업은 철거 후 설계도서와의 상이한 부분들이 많이 발생해 설계변경이 다수 발생할 수 있다. 즉, 본계약에서 타 단지 대비 낮은 공사비로 계약이 성사됐다 하더라도 안주하면 안된다는 말이다.

설계변경을 통해 공사비가 증가할 수 있으므로 공사비 산출을 통해 도출된 세부 내역들은 한 시점에서의 협상을 위한 자료로 활용하기보다 공사비 증액이 발생할 때마다 해당 내역이 기준이 돼 협상이 될 수 있는 전략이 필요하다.

셋째, 설계도서 기반 적용된 공법 등을 분석해 공사비 변동요인을 착공 전 사전준비가 필수다. 예로 필자가 수행한 실적에서 기존의 지하주차장의 마이크로파일 보강을 직경 300mm로 설계했다. 하지만 해당 파일은 마이크로파일에서 최대 직경의 파일로 천공장비가 대형장비로 사용될 것이며, 시공 위치가 지하층인 점을 고려할 시 장비의 반입이 불가해 지상에서 작업을 해야 할 가능성이 있다는 점이다. 이로인해 공사비가 증액될 우려가 있어 설계도서를 기반으로 공사비 증감요인을 사전에 파악할 수 있다면 과도한 공사비 증액이 되는 우를 피할 수 있을 것이다. 공사비 산출은 설계도서 분석에서 시작된다는 점을 꼭 명심하길 바란다.

필자가 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 기술개발을 해나가는 것은 정부에서 관련 제도 및 기준 등을 마련하는 것에 비하면 새발의 피다. 최근 주택법 개정안으로 발의된 리모델링 공사비 검증기관 및 기준 등이 통과되더라도 현재의 분쟁을 해소하는 것에는 한계가 존재할 것이다. 하지만 이를 시작으로 향후 리모델링 시장과 산업도 이제는 현재 정부의 정책과 시장의 기술 수준 등 시장의 상황을 면밀히 검토해 지속적으로 개발·검증해 나가야한다.

주거는 국민들이 행복을 체감하는 핵심적인 기반으로 국가 정책에서 매우 중요한 우선순위를 가진다. 단기간 경제성장 과정에서 주택 문제를 해결하고자 대량으로 공급된 모든 주거가 노후화 과정을 겪고 있기에 리모델링 사업은 필수불가결의 정비사업이므로 ‘재건축·재개발’과 ‘리모델링’에 대한 편견 없이 국민들의 안전과 행복을 기준으로 정책적 형평성을 가진 정책이 운영되길 바란다.