서울특별시를 비롯한 수도권에서는 주택보급률이 아직도 수요에 비해서 낮은 편이고 지방에서는 필요주택보다도 더 많이 지어 미분양 사태가 발생하고 있다. 정부에서 상당한 노력을 기울임에도 불구하고 주택문제의 해법이 잘 나오지 않는다.

아무리 주택가격이 떨어져도 소비자의 구매력이 낮아지는 이상 분양의 별 의미가 없기 때문이다. 다만, 아직도 지방보다 수도권에서 주택가격이 높고 수요가 많다고 생각하기 때문에  ‘공급이 많아야 한다’는 것이 일반적 생각이다. 따라서 어떤 기준하에서 주택률 및 용적률을 더해 준다는 내용을 추진해 나갈 방침이다.

현재 제1종 및 제2종 전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률이 50-200%이고 제1종 및 제2종은 건폐율 60%에 용적률이 100-250% 정도되며 제3종 일반주거지역은 건폐율 50%에 용적률은 200-300%를 부여한다.

또 준주거지역 및 상업지역과 준공업지역은 더욱 높은 건폐율 및 용적률을 준다. 다만 녹지지역과 관리지역은 건폐율 20-40%에 용적률이 50-100%에 불과하다. 그렇지만 이와같은 기준하에서 또다른 요건을 충족시키면 혜택을 더 준다. 현재 많은 사람들은 자연과 더불어 삶을 영위하고 싶어하고 또한 지구의 에너지 자원의 절감차원에서 혜택을 보게 하는 것이다.

그와같은 것을 반영해 친환경, 에너지 절약형 주택의 경우 총 5%의 범위내에서 혜택을 인정하는 것이다. 따라서 서울시에서 주택을 지을 경우 디자인이 우수하고 친환경적이며 에너지 절약형으로 설계된 건축물은 최대 20%까지 용적률을 추가로 받을 수 있다.

서울시가 수준높은 주거문화를 창출하고 고유가 위기를 극복하기 위해 이런 내용을 담은 ‘공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안’을 확정, 발표했다.

 

이 내용에 따르면 디자인이 우수한 건축물은 10%, 친환경 또는 에너지 절약형 건물은 각 5% 이내의 용적률 인센티브가 부여된다.

따라서 디자인, 친환경, 에너지 등 3가지 요건을 모두 충족하면 20%까지 용적률을 높일 수 있게 된다. 다만, 친환경 및 에너지 절약형 건축물에 대한 용적률 인센티브는 분양가 상한제 적용에 따른 인센티브와 동시에 적용될 수 없고 두가지 혜택중에 하나를 선택해야 할 것이다.

 

그런데 최근 분양가상한제 적용의 폐지를 적용할 움직이기 있기 때문에 그만큼 혜택은 클 것으로 보인다.

서울시는 이번 인센티브제 시행에 따라 공동주택 및 아파트에 허용될 수 있는 용적률 범위를 규정하는 '허용용적률' 제도를 법적으로 도입하기로 했다.

 

그리고 이와같은 혜택을 부여하면서 동시에 제2종 일반주거지역의 12층 이하 건물이 디자인으로 보아 우수한 건축물로 거듭날 수 있도록 도시건축공동위원회의 심의를 거쳐 평균 18층 이하로 층수를 높일 수 있도록 했다.

물론 그럴 경우에도 평균 16층으로 계획했을 때의 건축연면적을 초과할 수 없도록 하면서 문화재 주변과 한옥보존 지역에서는 층수 완화를 제한할 수 있도록 했다. 그것은 보존의 가치가 있는 지역에 대해서는 기존의 것보다 혜택을 줄 경우 그로 인한 또다른 폐혜가 나올 수 있기 때문이다.

서울시는 새로운 지침에 따른 용적률 인센티브제로 인해 연간 2천가구 정도의 아파트가 추가 확보될 것으로 전망했고 그것은 서울시내의 주택보급률을 향상시키는데 도움될 것으로 보인다. 이 지침은 서울시 도시건축공동위원회의 자문을 거쳐 결정됐으며 2011년 5월 31일까지 탄력적으로 운영될 예정이다. 용적률 인센티브를 받은 건축물의 유효기간은 3년이며 그 기간에 사업승인에 대한 인가를 얻지 못하면 그 효력은 자동적으로 상실된다.

용적률의 인센티브 신청은 지구단위계획 또는 정비계획을 입안할 때 인센티브 항목을 명기해 도시 및 건축공동위원회에 의뢰하면 된다. 이번의 행정지침으로 인해 서울시가 더욱 아름답고 친환경적인 도시로 변모할 것으로 기대되며 동시에 주택가격 안정에 도움이 될 것으로 보인다.

 

다만, 우수한 디자인 등에 대한 평가는 공정하고 투명하게 이루어져야 원래의 목적을 달성할 수 있을 것이고 부작용을 최소한으로 줄일 수 있게 될 것이다.
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