그러나 질 좋고 값싼 물건을 아무나 쉽게 골라내기는 쉽지 않다. 조급한 마음으로 경매 시장에 뛰어들었다가 소위 ‘상투 잡히는’ 사례가 빈번한 것이 현실이다.
경매란 이미 변제기에 도래한 채무에 대해 채무자가 채무변제의 의무를 이행하지 아니할 때, 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무자 또는 보증인 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관없이 강제로 관할 법원에 신청하는 것이다.
법률적인 해설은 한마디로 딱딱하다.
그저 남이 진 빚을 대신 갚아주고 그 대가로 시중 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입하는 과정으로 생각하면 된다.
여기에는 부동산 실수요자와 매입 후 되팔아서 투자 수익을 얻고자 하는 부류가 있다. 경매시장에 접근하는 방법에는 시중의 경매 관련 서적을 통한 기초과정 공부가 우선되고, 관련 교육기관을 통한 입문의 방법이 있다. 인터넷 강의를 열심히 들으며 경매 입문으로 들어서게 되는 등 나름대로의 공부방법이 있지만 무엇보다 중요한 것은 어떤 전략으로 꾸준한 투자를 이어갈 것인지 자신만의 계획을 수립하는 것이 반드시 선행돼야 할 것이다.
무엇을 어떻게 하겠다는 구체적인 계획을 반드시 먼저 세워야 하는 것이다. 부동산은 장기적인 투자 자세가 필요한 것이다. 운이나 요행을 바라는 투자로 생각한다면 그 발상부터 과감히 버려야 한다.
법원경매나 공매의 경우에 ‘위험 요소’를 제대로 알려주지 않는다. 위험을 피해 낙찰 받는다 하더라도 임대수익이나 매도 시 수익을 올리기 까지는 많은 과정을 거쳐야 한다. 그러나 반드시 어렵다고만 단정 지을 것은 아니다.
우선 사례를 들어 경매의 과정을 엿보기로 한다.
지방에서 농사를 짓는 A씨는 경매수업을 받는 중에 인근 시 지역의 근린상가를 경락받았다. 감정가격 1억3,000만원, 면적 275㎡(83평), 4층 중 3층 전체 상가를 6,500만원에 낙찰 받은 것. 은행 대출 5,000만원을 경락잔금으로 대출받아 등기를 마치고 실내의 집기를 정리하고 주변의 입지를 고려해 사무실로 개조했다. 화장실 수리와 복도 벽체 등을 보수해 6칸의 사무실로 만들어 1칸 당 보증금 200만원에 월세 30만원에 임대했다. 6칸이니 전체 보증금 1,200만원에 월 180만원의 임대수익을 얻게 됐다. 월 대출이자 및 기타비용 30만원을 제외하고도 매월 150만원의 실질 임대수익이 발생하게 된 것이다.
은행 대출 부분을 제외한 자기투자금액이 1,500만원, 등기와 수리비용으로 1,000만원 소요돼 전체 투자금액 2,500만원이 들었으나 임대보증금 1,200만원을 제하면 실질투자 금액은 1,300만원이 되니 월 임대수익 150만원이 주는 의미는 크다. 여기에 매도할 경우의 차익을 기대하면 소박하지만 제법 실속 있는 투자를 하게 된 것이다.
단순한 사례지만 이러한 조건의 부동산을 다수 보유하게 되면 남부럽지 않은 수익은 물론 노후 대책까지 겸비할 수 있다는 것이 필자의 지론이다.
물론 이런 임대용 건물을 찾는다는 것이 그리 쉽지는 않겠지만, 지역을 가리지 않고 직접 찾아다녀서 주변의 조건과 활용방안을 연구하는 과정에서, 부동산 투자에 대한 안목도 키우고 보다 윤택한 생활을 할 수 있는 보람을 얻게 된다.
아파트, 주택, 상가, 공장, 토지 등 부동산의 종목은 매우 다양하다. 그러나 이 가운데 한 가지를 정해 집중된 노하우를 쌓는 것이 반드시 필요하다. 부동산은 나름대로의 특성이 있고 접근 방법 또한 다르지만 선택한 부동산을 어떻게 활용하느냐에 따라 그 가치를 높이는 방법도 다양해진다. 경매 대상 물건분석은 물론이지만 선택한 종목의 부동산에 대한 연구 조사와 이용방법에 따라 그 가치 상승과 수익 증대에 미치는 영향은 실로 막대하다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
권우철 (주)공정인베스트 대표컨설턴트
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