김용로 “정확한 판정기준 제시돼야 품질관리도 유용”
김재성 “신축공사처럼 기존 아파트 재도장도 안전관리 필수”
백종건 “하자판단 기준, 계약 당사자 간 원활한 도장공사 수행 기준”
안동진 “표준시방서 프로세스 정립… 분쟁 시 책임소재 명확”
오상근 “사업주체·감정인·하도급자 등 하자 판단 기준 이해 일치돼야”
임종득 “하자 정확한 판단과 선행공정 책임시공제 도입해야”
최승영 “LH공사, 공공사업 도장공사 바탕면 처리 등 품질확인 주력”
민경철 “하자판정기준 문제점 인식… 합리적 개선 검토 필요”

- 진행(본보 김광년 편집국장) : 오늘 토론회 주제는 ‘도장공사 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자 판정 기준 개선’ 입니다.

주지하듯이 도장공사는 건축공사의 최종 마감공정입니다. 따라서 선행공정의 문제로 인한 모든 하자를 도장공사업체가 책임져야 하는 불합리한 모순점을 안고 있습니다. 오늘 그 솔루션을 찾아보고자 합니다.

먼저 김용로 DL이앤씨 건축기술지원팀 부장부터 시작하겠습니다.

▲ 김용로 DL이앤씨 건축기술지원팀 부장 : 하자 판정시 공종별 원인을 명확히 한다는 측면에서 개정 취지에 공감합니다.

일반적으로 콘크리트 바탕 균열 또는 견출에 기인한 사항은 전 공종의 하자로 보는 것이 타당하지만 균열부나 바탕면의 처리를 위해 시공하는 탄성퍼티의 기능을 감안하면 해당 사항을 반영할 수 있도록 보완해야 할 것입니다.

공종별 하자 근본 원인을 판정하기 어려운 경우의 판단방법도 고려해야 합니다.

예를 들어 도장의 변색이 바탕면의 알칼리에 의한 것이면 이는 선행공종의 원인이므로 알칼리를 발생시킨 콘크리트 또는 시멘트가 원인인지, 아니면 알칼리에 취약한 도료의 재료적 원인인지를 파악해야 합니다.

KCS 도장공사의 경우 피도막면이 콘크리트인 경우 양생기간을 3~4주, 시멘트 모르타르면의 경우 2~3주 이상으로 규정하고 이때 pH를 9이하로 규정하고 있습니다.

하지만 시멘트계 재료의 특성상 pH가 낮아지기 어려워 이러한 경우에는 별도의 대응방안이 같이 제시돼야 하는데 그렇지 못한 상태에서 하자 발생시 책임 소재는 불명확해질 가능성이 높아 이같은 조건을 고려한 기준화가 필요합니다.

아울러 현 상황 등을 감안해 바탕면 기인, 미장, 도장의 하자를 명확히 구분하기 위한 판정방법의 제시가 요구됩니다.

앞으로 정확한 판정기준이 제시된다면 품질관리에서도 유용할 것으로 생각되며 소비자 및 발주자 입장에서도 명확한 기준이 될 것입니다.

▲ 김재성 세홍기술연구소 대표 : 신축아파트 균열보수 및 재도장공사는 장기성계획에 5년에 한 번씩 하게끔 돼 있는데 장기수선 충당금이 부족하니 보통 평균 6~8년에 한 번씩 합니다. 그렇게 보면 1년에 2,000건을 공사 입찰합니다.

보통 하자판정기준이 신축공사 기준으로 장기수선계획에 따르면 현재 50년 정도를 아파트관리소장들이 작성합니다. 유지관리소장들이 중요한 역할을 하는 것이지요.

도장공사의 경우 신축공사 때 도장마감 부분의 판정이나 현장에서 일을 하고 감리하고 하자분쟁할 때 맥락은 동일합니다.

그런 부분을 균열보수나 재도장공사할 때 선행공사인 기초 기존 구조물에 마감 또는 구조물의 바탕면 이런 것들이 굉장히 중요한데 무조건 페인트가 갈라지고 외벽이 누수되면 다 도장공사 업체가 잘못된 걸로 인식하는 경우가 많습니다.

외벽 균열보수 및 재도장공사의 하자분쟁을 개선하려면 재도장 공사의 도장 하자판정기준이 외벽(노출 콘크리트나 조적벽의 미장면등) 선행공사의 하자와 철저히 분리해 판정하고 하자판정기준이나 공사시방서관련 내용을 아파트의 유지관리자인 아파트 관리사무소장에게 반드시 홍보하고 교육해야 합니다.

균열보수 및 재도장공사의 표준계약서(안)을 만들어서 재도장공사를 하는 전문건설업체과 입주자 대표 회의간에 구분을 명확하게 지어야 분쟁이나 장기수명화 하는데 도움이 될 것입니다.

또한 신축공사의 외벽로프공, 안전사고 고용노동부 자료를 보면 3년에 38명이 사망했습니다. 38명 중 36명이 제도장공사에서 발생했습니다.

외벽 로프공 전문기술학교 운영하고 로프공의 안전교육 후 안전인증제를 도입해 기존아파트도 신축아파트 공사처럼 안전관리를 철저히 해야 한다고 생각합니다.

▲ 백종건 제이케이씨엠 대표 : 건설공사 하자에 대한 책무를 판정하는 조사 및 보수비용 산정 기준은 계약당사자 간 건설공사 도급계약서 및 건설공사 하도급계약서의 공사계약 일반조건과 특약사항에 의해 결정되는 것입니다.

이번 도장공사에 대한 공동주택의 하자담보책임과 이에 대한 책무관계의 판단기준 개선방안을 위한 조사 연구에 많은 해결방안이 제시돼 향후 제도적 보완을 통해 도장공사 업계에 도움이 될 것으로 기대됩니다.

또 도장공사의 발주자는 원도급사(일반건설업)가 대부분으로 이는 건설공사 하도급계약이고 공동주택 등 시설물 유지관리를 위한 재도장 경우는 건설공사 도급계약입니다.

이러한 계약의 종류에 따라 계약당사자 간의 수행해야 하는 내용의 차이가 있다는 특성이 고려되는 하자 판정 기준을 마련해야 합니다.

신축공사의 경우 선행 공종의 품질관리와 공정관리 책임이 원도급사에 있는 경우가 많아 도장부분의 하자가 발생됐을 경우 선행공정의 바탕 상태 및 시공 건축물의 중 온도 습도에 대한 관리 책임이 있습니다.

시설물 유지관리 상 재도장의 경우는 현재 상태와 시공 여건 등이 고려돼 안전시공이 되도록 하는 도급계약 및 하도급계약서에 명기되도록 표준계약서가 제도적으로 제시돼야 합니다.

또한 하자 판정에 대한 최종적인 판단은 소송 절차에 따른 사법적 판단이 존중돼야 하며 이번에 제시될 하자판단 기준은 계약 당사자 간 원활한 도장공사 수행의 기준이 되는데 활용되기를 기대합니다.

▲안동진 건설화재에너지연구원 상무 : 공동주택 아파트 외벽에 발생하는 도장공사 하자원인으로 아파트 외벽 골조 및 견출 공사 수행을 위해 설치하는 갱폼(Gang Form) 적용시 철판거푸집에 유성박리제를 도포합니다.

현재 콘크리트 타설시 유분이 표면에 스며들고, 철판거푸집을 적용함으로써 표면을 도장공사전에 충분히 그라인딩으로 갈아야 합니다. 하지만 갱폼하부 발판에서 견출작업자가 표면을 충분히 갈아야 하나 먼지발생 등의 민원발생을 핑계삼아 콘크리트 바탕면 처리를 대충하고 시멘트풀칠로 견출시공 마무리합니다.

이로 인해 입주 후 2~3년 이내에 도장면 들뜸, 균열, 박리 등의 부실 하자가 발생해 이를 도장공종에서 그대로 떠안아야 하는 실정입니다.

이에 따라 개선 사항으로 갱폼에 유성 박리제 사용금지 및 진공청소기 달려있는 그라인더로 외벽 전면 갈기 시행과 외벽 견출작업시 바탕면 상태(균열, 재료분리, 배부름)를 골조공사와 같이 감리단 검측확인을 받아 Hold Point로 관리합니다.

또 골조공사 마치고 견출공사, 도장공사로 이어질 때 후속공종이 공사 투입전 구간별 체크리스트 작성합니다.

이어 선행공종은 체크리스트 상의 지적사항을 조치하고 후속공종에게 확인을 받는 도장공사 표준시방서 프로세스를 정립하면 하자를 최소화할 수 있으며 추후 하자로 인한 소송, 분쟁 등 발생시 책임소재를 명확히 할 수 있습니다.

▲ 임종득 동성공업도장 대표 : 우선 원인은 짧은 공사기간입니다. 선행공정 어느 한 공정이 문제가 발생하면 후행공정들은 연쇄적으로 영향을 받는 구조입니다. 우리나라는 대략 28개월에서 35개월 정도의 공시기간이지만 외국의 경우 48개월 정도의 공사기간이 주어집니다.

이러다 보니 하나가 잘못되면 혼란에 빠지고 건설사는 빠듯한 준공일자에 역산으로 공사기간을 정해 공사 진행을 하다 보니 여기에서 선, 후행 공정 간에 어쩔 수 없는 하자들이 대거 발생합니다.

또 정확한 하자의 원인을 분석하는 건설사의 시스템이 부족합니다. 모든 하자의 원인 분석과 분류는 전문가 집단에서 판단하고 해당공정에 시정 요구해야 하나 현실은 그렇지 못합니다.

입주전 매니저 점검시, 그리고 각 현장 하자접수 담당 매니저가 그러한 전문적인 지식이 부재해 입주자가 표면적하자, 즉 1차적 육안으로 판단한 하자접수 리스트를 그대로 도장공사업체에 하자보수 요구하고 이행치 않을 경우 본사, 각 시, 도 CS센터 등 그대로 이관합니다.

CS센터에서는 이것을 바탕으로 하자이행증권접수, 기성보류, 수주제한, 거래중단 당의 방법으로 대응과 소송, 구상권 청구도 함께 병행합니다. 이것은 대단히 잘못된 관행이고 시정돼야 합니다.

도장공사는 전체 공사의 1%미만의 비중을 차지하나 하자는 가장 많이 발생하는 공종입니다. 이것은 1차적 판단에 의존한 하자 기준입니다.

또 하자보수비용도 매출 대비 1.5%를 상회하고 소송이나 구상권 청구시에는 더 많은 비용이 들어갑니다.

하자보증서도 특정업체의 보증서를 요구하고 보증비율도 3~5%까지 요구하는 건설사도 있습니다.

오늘 토론회를 통해 하자의 정확한 판단과 선행공정 책임시공제가 도입돼 도장공사 전문가로서 우리나라 선진 건설문화 창달에 이바지하고 싶습니다.

▲ 오상근 서울과학기술대학교 교수 : 콘크리트, 미장, 도장 등은 서로 다른 재료이자 공사이기 때문에 하자 판단 기준에서도 명확히 구분을 해야 합니다.

이어 각 공사의 순서에 따른 하자 발생 요인이 다르므로 선행 공사에서의 문제를 후행 공사가 책임지는 것은 불합리하고 불공정 판단으로 볼 수 있어 현행의 공동주택 하자판단 기준 중 필요한 부분의 개선은 시공 안전과 성능을 확보하는 성과를 기대할 수 있습니다.

또한 공동주택관리법 개정에 따라 오는 12월부터 하자심사분쟁 조정업무에 원하도급간의 중재 신청도 포함됨으로써 원도급과 하도급간의 구체적 하자 책임 논쟁이 발생할 것이 예상돼 세부 기준 보완이 더욱 필요합니다.

특히 현행의 공동주택 하자판단 기준은 건축공사 표준시방서, 법원건설 감정실무와도 상호 연계성을 가지고 있어 사업주체, 입주자 대표회의, 감정인, 하도급자가 하자 판단 기준에 대한 이해가 일치돼야 합니다.

▲ 최승영 LH한국토지주택공사 고객품질혁신단 부장 : 전문업체의 자발적인 역량강화 조성을 위해서는 대외적인 여건마련이 필요하며 기존의 하자판정 기준이 전문업체에게 불리한 개연성을 내포하고 있는 만큼 하자판정 기준 개정에 공감합니다.

‘원인자 책임의 원칙’ 기준에 따라 하자발생 원인자인 선행공종의 책임 규명없이 후속공종에게 전가되는 불합리한 기준이 개정될 필요성이 있다고 판단됩니다.

하자판정기준은 종합건설사과 전문업체간의 하자책임분담과 관련해 매우 큰 영향을 미칠 뿐 아니라 발주처, 건설사, 입주자 상호간의 분쟁 증가 및 감소에도 막대한 영향을 끼칩니다.

도장공사의 경우 선행공종의 바탕면 정리가 품질에 가장 중요한 영향을 미치기 때문에 LH에서도 바탕면 정리의 중요성을 강조하고 있습니다.

또 도장착수 전 선행공종의 품질상태를 확인할 수 있는 증빙자료 확보를 위한 업체의 자발적인 노력도 필요하며, 선행공종의 품질관리 시 갱폼 박리제 및 페이스트 유출 등을 사전에 예방할 수 있도록 방지패드 부착 등 선행공종의 기본적인 품질관리 노력이 수반돼야 합니다.

현재 불합리하게도 도장업체가 바탕면 크랙보수(퍼티 등)를 담당하고 있는데 보수공법 적용에도 문제가 있어 차후에는 법원의 층간 이음부 균열의 과다 보수공법 적용 등의 문제도 공론화해 개선돼야 합니다.

- 진행 : 이상 7명의 산·학·연 전문가 견해를 들었습니다. 끝으로 국토교통부 주택건설공급과 민경철 사무관을 통해 정부의 입장을 듣겠습니다.

▲ 민경철 사무관 : 우선 판정기준은 소송에 준하는 전문가들로 구성된 하자심사분쟁조정위원회에서 각 하자에 대한 분쟁이 들어왔을 때 가이드방안으로 판단하기 위해 만든 것입니다.

하자심사분쟁조정위원회를 만든 이유는 하자판정기준이 없었을 때는 법적으로 해결하려고 하다 보니 시간과 돈이 낭비됐습니다.

이에 국토부는 소송에 준하는 전문가들로 구성된 2010년 하자심사분쟁조정위원회를 구성했습니다. 이어 2020년에 하자판정기준도 개정했습니다.

앞선 발표자들의 이야기와 문제점을 들어보니 하자판정기준도 개정할 필요가 있다고 생각합니다.

특약·특례 등 다른 계약조건이 하자 판단기준 보다 우선하기 때문에 분쟁 시 대응력에 한계가 있습니다. 이에 불공정 계약 특례를 개선하지 않고서는 제도개선해도 의미가 없다고 봅니다.

국토부는 도장공사의 하자판정기준에 대한 합리적인 제도적 보완은 필요하기 때문에 제안된 사안에 대해 관계부처, 관련부서와 다각도로 검토하겠습니다.

- 진행 : 이번 토론회를 통해 도장공사 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정 기준에 대한 개선책이 마련되길 기대하며 오늘 토론을 마무리하겠습니다. 감사합니다.

정리=김현재 기자

사진=한동현 부장