매년 건축허가수 증가 추세... 수익형 부동시장 신흥 다크호스 자리매김

생활형숙박시설 ‘상향 평준화’ 흥행 여부 당락 가르는 키워드 ‘위탁운영사’

아파트 부동산 시장 침체 장기화로 생활형숙박시설에 눈길을 돌리는 투자자가 생겨나는 가운데 운영 차별화로 경쟁력을 갖춘 브랜드 생활형숙박시설들이 우량주로 떠오른다.

오피스텔·꼬마빌딩·상가·지식산업센터 등 수익형부동산 상품군의 하나로 머물렀던 생활형숙박시설은 최근 수백대 1에 달하는 높은 분양 열기를 보이는 현장이 나타나며 수익형부동산의 중심 상품으로 거듭나고 있다.

지난해 8월 657대 1이라는 평균 경쟁률을 기록한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’와 862대 1의 ‘힐스테이트 청주 센트럴’, 271대 1 수치로 화제가 된 ‘웅천 골드클래스 더 마리나’가 대표적이다.

생활형숙박시설은 주택수에 포함되지 않아 세금 부담이 덜하고 전매제한에서 자유로운 점 등 다른 투자상품과 차별화된 요소가 핵심이다.

주택수에 포함돼 양도소득세가 중과되는 아파트나 100실 미만이 아니면 전매가 제한되는 오피스텔과 대조된다. 객실 내 세탁과 취사가 가능하다는 점도 숙박시설로서 생숙이 가진 고유한 장점이다.

이 같은 점에 힘입어 물량도 늘어나는 추세다. 국토교통부 자료에 따르면 전국 생활형숙박시설 건축허가수는 2019년 1995건, 2020년 2330건 2021년 2633건으로 해마다 증가하고 있다.

다만 생숙 시장 확대가 수익을 보장하는 것은 아니라는 지적도 나온다. 업무지구 또는 관광지 등 입지 특성과 숙박수요층, 객실이나 커뮤니티 같은 상품 자체 경쟁력에 따라 흥행 여부가 엇갈리기 마련이다.

과거 생숙이 장기 숙박수요를 끌어들이는데 초점이 맞춰져 있었다면 근래에는 이와 함께 단기 숙박객까지 끌어들일 수 있는 상품이 수익률 제고에 효과적이라는 분석도 우세하다.

이에 따라 생숙 투자를 염두에 둔 소비자들은 상품 경쟁력과 특장점을 유심히 살필 필요가 있다.

최근 공급되는 생숙 상품을 보면 설계나 시설 등이 상향 평준화돼 있어 하드웨어적인 측면에서 변별력을 갖추기가 쉽지 않아서다.

이에 최근 경쟁력 자체를 인테리어나 멀티오피스 공간 등 하드웨어 영역에서 생숙 운영시스템 같은 소프트웨어 영역으로 옮김으로써 차별화에 나서는 상품이 등장해 눈길을 끈다.

호텔급 시설을 기반으로 이용고객의 심리적 만족도까지 높일 수 있어 향후 생숙 시장의 판도를 바꿀 수 있다는 공감대도 형성되고 있다.

서울시 여의도동에서는 ‘라포르테 블랑 여의도’가 운영 예정이다. 지하 3층 ~ 지상 13층, 총 161실 규모로 1인 수요가 많은 여의도 특성에 맞춰 전용면적 21 ~ 43㎡의 소형 타입으로 구성된다.

여의도 중심부 입지로 9호선 국회의사당에서 약 200m로 가깝고 여의도공원도 도보로 접근 가능하다. 라포르테 블랑은 ㈜건영이 운영하는 주거 브랜드로서 차별화된 라이프스타일 제안에 방점이 찍혀 있는 만큼 ‘라포르테 블랑 여의도’에서는 선진화된 유럽호텔식 운영으로 차별화된 숙박경험을 제공한다는 방침이다.

라포르테 블랑 여의도는 국내 전문 호텔리어들이 설립한 ‘더위크앤 홈즈’와 운영 계약을 체결해 유럽식 호텔 운영 서비스 ‘더코노셔’를 적용한다.

더위크앤 홈즈는 호텔 개발·운영 기업 ‘트리니티디앤씨’와 국내 최초 기업형 코리빙 하우스 운영 회사로 코리빙 최다 지점을 운영 중인 ‘홈즈컴퍼니’가 합작한 브랜드다. 이밖에 사회 각계각층에 있는 전문인들의 프라이빗 라운지 공간 ‘살롱 드 여의’를 조성, 여의도 중심 입지에 걸맞은 상품 운영을 통해 소프트웨어 영역을 차별화한다.

경기 남양주 별내신도시에서는 ‘별내 자이 더 스타 이그제큐티브’ 생숙을 공급 중이다. 전용 59 ~ 92㎡, 총 604실 규모다. 조식과 하우스키핑, 펫 케어, 카셰어링 등의 컨시어지를 제공한다. 인근에 8호선 연장 별내역이 예정돼 있으며 GTX-B노선도 계획돼 접근성이 높아질 것으로 보인다.

별내 자이 더 스타 이그제큐티브는 ‘핸디즈’가 운영할 예정이다. 핸디즈는 생활형숙박시설 위탁운영관리 전문회사 중 하나로 고유 운영시스템을 통해 전국 다수의 객실을 관리하고 있다. IoT 무인시스템 등을 도입해 비대면체크인, 자동화 판매시스템 등을 도입·운영 중이다.

업계 전문가는 “생숙은 운영을 통한 수익 창출이라는 특성상 어떤 위탁운영사가 담당하느냐에 투자 성패가 갈리는 경우가 많다”며 “생숙의 외적 상품성을 나타내는 브랜드와 내적 가치를 높이는 운영이 어우러져야 높은 수익을 기대할 수 있다”고 설명했다.